두바이는 중동에서, 아니 전세계에서 가장 화려한 도시다. 최고층 빌딩 부르즈 칼리파, 세계 최대 쇼핑몰 두바이몰, 세계 최대 인공섬 팜 주메이라, 세계 최고급 호텔 부르즈 알 아랍 등 거대한 부동산 자산이 이 도시를 정의한다.

이 모든 것이 가능하게 한 것은 무엇일까. 일반적으로 '중동=석유'를 떠올린다. 하지만 두바이는 석유가 거의 없다. 두바이가 세계에 팔아온 건 석유가 아니라 '안전'이다. 크고작은 분쟁과 전쟁이 끊이지 않는 중동 한복판에서 거래가 멈추지 않는 도시, 자산을 맡겨도 걱정이 없는 도시가 바로 두바이다.

글로벌 자본은 바로 그 믿음 때문에 두바이에 모였다. 그리고 그들이 머물 최고급 호텔과 오피스 빌딩, 주택 단지를 지었다.

안전하다는 믿음은 이란이 쏜 미사일로 시험대에 올랐다. 이란이 공격을 한 곳은 두바이 외에도 많다. 하지만 이란과 두바이 관계, 현재 글로벌 자본시장에서의 두바이 위상을 감안하면 타격과 그 후폭풍은 차원이 다르다.

두바이는 UAE를 구성하는 7개 토호국 가운데 하나다. UAE는 원유 매장량 세계 7위 국가다. 하지만 '석유 부국' UAE는 최대 토호국인 아부다비에만 해당한다. 전체 UAE 석유 매장량의 95%가량이 아부다비에 몰려 있다. 현재 두바이 GDP에서 석유 관련 산업이 차지하는 비중은 1% 남짓에 불과하다.

석유 없는 중동 국가는 빈곤하다. 하지만 두바이는 부가 넘친다. 석유 없는 두바이를 특별하게 만든 일차적 요인은 지리적 이점이다. 

두바이는 유서 깊은 무역도시다. 페르시아만을 가로지르는 항로의 요충지다. 이란과 인도, 동아프리카를 잇는 중계 무역의 거점이었다.

이 같은 지리적 이점은 현대에 더 강화됐다. 인도양-홍해-지중해를 잇는 해상, 항공 교통의 핵심 허브가 됐다. 세계 최대 인공 항만인 제벨알리 항구와 연간 9000만명 이상이 이용하는 두바이 국제공항은 두바이를 세계 3위 재수출 허브로 자리잡게 했다. 두바이의 비(非) 석유 대외무역(수출·재수출 포함) 규모는 연간 5000억달러를 넘었다. 무역이 진짜 먹을거리인 것이다.

이 같은 인프라는 거저 얻은 것이 아니었다. 1966년 석유가 발견되면서 그전까지 주로 진주 채취, 어업으로 먹고 살던 가난한 어촌 마을 두바이 운명은 180도 바뀌었다. 두바이 통치자들은 석유 수익을 허튼데 쓰지 않았다. 항만과 공항을 짓고 자유무역지대에 투자했다. 

두바이에는 제벨알리 자유무역지대 등 수십개의 금융, 무역 특구가 있다. 100% 외국인 지분 허용, 법인세 및 관세 감면, 자본·이익의 자유로운 송금을 보장한다. 금융지구인 DIFC(Dubai International Financial Centre)는 심지어 영미법 기반의 별도 법체계를 사용한다.

금융은 실체가 없다. 굳이 따지자면 계약서라는 종이 쪼가리에 적힌 서명이 전부다. 진짜 힘은 그 계약이 성실히 이행되리라 믿어 의심치 않는 신뢰다. 두바이는 중동 석유 자본과 서방 금융기업이 믿고 만나서 계약할 수 있는 유일한 곳이다.

하지만 이것만으로 이라크 전쟁, 아랍의 봄, 시리아 내전 등 지정학적 긴장이 끊이지 않는 중동에서 두바이를 특별하게 만들진 않는다.

두바이를 예외로 만든 건 미국이다. 페르시아만의 군사 질서를 사실상 장악한 미국은 UAE와 긴밀한 군사·안보 협력 관계를 유지하고 있다. 미국이 확실한 방패막이 되어주는 중동의 자유도시는 흔치 않다. 이는 금융·자본 유입에 큰 레버리지가 되었다.

그것만으로는 충분하지 않다. 미국과 앙숙인 이란 때문이다. 이란과 두바이는 페르시아만을 사이에 두고 마주보고 있다. 두바이와 이란 남부는 직선거리로 150km에 불과할 정도로 아주 가깝다. 미국 등 서방 기업과 사람들이 북적이는 두바이는 이란 혹은 친(親)이란 테러세력들에겐 손쉬운 표적이 될 수 있다.

역설적이게도 두바이를 이란으로부터 안전하게 만든 건 이란이다. 무역 요충지 두바이는 이란에게도 중요하다. 오래 전부터 이란은 두바이를 통해 무역을 전개했고 두바이를 오가며 생업을 영위했다. 전체 400만명 남짓한 두바이 전체 인구 가운데 10% 가량은 이란계로 추정된다.

무엇보다 두바이는 이란 경제의 암묵적인 도피처이자 우회 통로다. 이란, 두바이, 미국 어느 누구도 인정하진 않는다. 하지만 모두가 알고 있다. 이란 기업들이 두바이를 통해 물자를 조달하고 이란 자산가들은 두바이 부동산을 사들여 돈을 숨긴다는 것을. 그토록 강력한 서방의 제재에도 이란 경제는 나름대로 굴러가고 그들의 석유는 여전히 세계 경제에 중요한 플레이어다. 어떻게 이것이 가능했겠는가. 겉으로는 목을 죄고 있는 것처럼 보이지만 숨 쉴 구멍 하나쯤은 있기 때문이다. 그것이 두바이다. 미국 등 서방의 제재가 강화될수록 두바이는 이란에게 더욱 더 소중하다.

미국과 이란, 서로 적대하는 두 축이 두바이라는 절묘한 균형 혹은 회색지대를 찾았다. 그 결과 두바이는 중동에서 가장 안전한 도시, 전쟁이 나도 돈이 도망가지 않는 유일한 도시가 됐다. 이렇게 쌓인 신뢰와 수요는 스스로를 강화하며 현재의 두바이를 만들었다.

때문에 글로벌 지정학적 긴장이 높아지면 오히려 두바이는 글로벌 자본의 리스크 회피형 피난처로 프리미엄을 받았다.

이는 두바이 부동산 시장의 특징으로 이어진다. 

뉴욕이나 런던, 도쿄 등 핵심 부동산 시장이 실물경제 바탕 위에 성장했다. 하지만 두바이는 이런 실물경제 기반이 매우 약하다. 대신 두바이는 안전하다는 믿음을 기반으로 해외 자본을 끌어들여 거대 부동산 왕국을 만들었다. 

두바이 정부에 따르면 지난해 두바이 전체 부동산 거래 규모는 2500억달러(약 370조원)에 달한다. 전세계 기업들이 두바이에 사무소를 내고 상공회의소를 열었다. 자산가들은 두바이의 최고급 주택을 사들이고 있다.

실물경제가 자본을 이끌어 부동산으로 이어지는 것이 아니라 자본이 앞장서 부동산과 실물경제를 만들어낸 것이다.

그런데 바로 그 도시에 이란 미사일이 날아왔다. 이란이 다른 곳도 아닌 두바이를 공격한 것에 매우 놀라는 이유다.

공항과 항만, 거주지역까지 공격을 받았다. 아마존의 데이터센터도 피해를 입었다. 하지만 가장 크게 훼손된 건 안전하다는 두바이에 대한 믿음이다. 두바이를 키우고 지탱하고 있는 가장 중요한 자산이 공격 받은 것이다.

이 믿음이 깨지면 두바이는 흔한 중동 국가일 뿐이다. 

위기의 상황에서 극적인 상황이 펼쳐졌다. UAE 대통령이자 아부다비 통치자(세습 군주)인 모하메드 빈 자이드가 두바이몰에 나타난 것이다. 두바이 왕세자인 셰이크 함단이 그와 함께 했다.

석유라는 실체를 가진 아부다비가 두바이의 안전을 보장한다는 강력한 메시지다.

2008년 글로벌 금융위기 때도 그랬다. 두바이는 2000년대 부동산 개발로 가파르게 성장했다. 전세계 타워크레인이 모두 두바이에 모여 있다는 말이 나올 정도다. 그러다 금융위기로 일순간 위기를 맞았다. 해외 자본이 빠져나가자 부동산 거품이 터졌고 국영기업 두바이월드는 모라토리엄을 선언했다. 

석유 자본을 가진 아부다비가 구원투수로 등장했다. 수십억 달러를 지원하면서 위기를 빠르게 봉합했다. 그 대가는 상징적으로 남았다. 당초 부르즈 두바이로 예정된 세계 최고층 빌딩은 2009년 개장식 당일 부르즈 칼리파로 이름이 바뀌었다. 칼리파는 아부다비 통치자 이름이다.

하지만 이번 위기는 다르다. 그땐 돈이 문제였다. 문제가 돈이면 돈으로 문제를 풀 수 있다. 지금은 실물 군사위협이다. 돈은 수혈할 수 있지만 안전은 그럴 수 없다. 

아부다비는 정규군과 현대식 무기를 보유하고 있다. 하지만 자본을 빌려주는 것과 군사적으로 개입해 충돌을 감수하는 것은 다른 차원의 의사결정이다. 

두바이가 이대로 모래 위에 지은 성으로 무너질지, 아니면 무사히 위기를 극복해 비 온 뒤 더 단단해진 땅처럼 오히려 독보적 지위를 강화할지는 알 수 없다.

군사 리스크가 단기에 봉합되고 두바이는 건드리면 안되는 지역 혹은 건드려도 굳건한 지역으로 확인된다면 글로벌 자본은 더욱 두바이로 향할 것이다.

하지만 아무런 진통 없이 지나가긴 어렵다. 공격을 당한 두바이는 이제 전세계에 안전하다는 것을 증명해야 한다. '안전'은 두바이가 누리던 프리미엄이자, 너무나 당연히 여겨지던 전제다. 안전하다는 것을 입증하려면 실제로 안전해야 한다. 이는 끝이 없는, 한도가 정해져 있지 않은 무한의 목표이며, 또 한번의 아주 작은 균열로도 무너질 수 있는 공든 탑이다.

자본은 여유가 없으며 인정이 없다. 프리미엄의 근거에 의문이 생기면 발빠르게 움직인다. 더군다나 글로벌 시장은 우려했던 것보다는 침착함을 유지하고 있다. 두바이에 큰일이 벌어져도 나에겐 별 문제가 없다는 것은, 대체 불가능하다고 여겨지던 두바이에겐 치명적이다. 지난 수십년 간 두바이를 통하는 것이 당연시되던 글로벌 자금흐름에 선택지가 생기는 것이기 때문이다.

이는 글로벌 자본시장에 적지 않은 변화이며 두바이의 가장 큰 시험대다. 실물경제가 아닌 자본이 키운 두바이 부동산 시장은 그 충격이 더 클 수 있다. 글로벌 자본이 떠난 두바이의 마천루는 아무 의미가 없다.

이란의 공격으로 두바이 어떤 건물도 무너지지 않았다. 하지만 견조해 보였던 두바이의 위상은 흔들리고 있다. 이것이 글로벌 자본시장, 그 중에서도 특히 부동산 자본이 신경을 곤두세우는 이유다.