이르면 올 10월부터 프로젝트파이낸싱(PF)처럼 부동산 개발사업에 필요한 자금 조달을 책임지는 프로젝트 부동산투자회사(리츠·Reits)가 선보인다. 현재는 PF를 전담하는 PFV가 개발 완료한 부동산을 일반 리츠가 인수하는 구조가 일반적이었다.

또 연면적 3000㎡(약 900여 평) 이상 규모의 부동산개발사업과 PFV를 통해 시행하는 도시개발사업은 사업자 정보와 사업내용, 재무상황, 추진 현황 등을 정기적으로 국토교통부에 보고하는 일이 의무화된다.

18일 관련 업계에 따르면 국회 국토교통위원회 소위원회는 지난 16일, 부동산 개발 단계부터 투명한 관리가 가능한 '프로젝트 리츠(REITs)' 도입을 골자로 하는 '부동산투자회사법 일부개정법률안'과 일정 규모 이상 부동산 개발 사업의 정보 보고를 의무화하는 '부동산개발사업 관리 등에 관한 법률 제정안'(가칭 PF위기방지법 제정안)을 각각 통과시켰다.

최근 부동산 시장의 불안정성이 커지면서 대규모 개발 사업의 자금 조달 방식과 투명성 확보에 대한 필요성이 제기되고 있다. 두 법안은 이를 해결하기 위한 조치이다. 다만 접근 방식은 조금 다르다.

리츠법 개정안은 반복되는 PF 부실화 문제를 차단하기 위해 부동산 개발단계에 상대적으로 투명한 관리가 가능한 리츠를 이용할 수 있도록 판을 짜는 게 핵심이다. 즉 PFV(프로젝트금융투자회사)를 대신할 프로젝트 리츠를 도입한다는 것이다. 다만 일반 리츠보다는 적용 규제를 완화해 활성화를 유도하고 있다.

이를 위해 우선 영업 인가나 등록이 필요한 일반 리츠와 달리 신고만으로 회사를 설립한 뒤  현물출자와 부동산 개발사업이 가능해진다. 부동산개발사업의 개발 위험이 일반 투자자에게 전가되는 일을 막기 위해 개발단계에서는 주식공모를 제한하고, 공모 의무 기한도 최대 5년까지 연장된다. 개발 사업에 대한 감독 강화를 위해 국토부 장관에 투자 보고 의무가 부과된다.

리츠의 육성과 투자자 보호 등을 전담할 ‘리츠 지원센터’도 신설된다. 각종 인가, 감독, 검사 및 리츠 관련 정보 시스템 구축 운영과 연구, 평가, 분석 등을 전담하는 조직이다.

리츠법 개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날로부터 시행된다. 따라서 4월 말 본회의를 통과한다면 국무회의를 거쳐 이르면 10월부터 시행될 가능성이 크다.

반면 (가칭)PF위기방지법 제정안은 부동산 개발 사업 전반의 투명성 제고에 초점을 맞추고 있다. 부동산 PF가 230조 원(2023년 기준)에 달할 정도로 규모가 커져 리스크를 체계적으로 관리하지 않으면 금융과 실물 경제 모두에 심각한 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

제정안은 우선 일정 규모 이상의 건축사업을 포함한 부동산개발사업을 ‘부동산개발사업’으로 분류하고, 국가·지자체·지방공사 및 민간업체 등 사업시행자에 사업 ‘신고’와 추진 현황 ‘보고’ 의무를 부여했다.

대상사업은 연면적 3000㎡(약 900여 평) 이상이다. 이는 2019~2023년 사이에 발급된 전체 건축허가 건수 47만 8636건 가운데 2.6%(1만 2561건) 수준이다.

또 도시개발법에 따라 설립된 PFV가 시행하는 도시개발사업도 대상에 포함된다.  PF 사업의 사각지대를 최소화하기 위한 조치로 풀이된다.

신고 내용은 △사업자 정보부터 △총사업비, 분양계획 등 사업개요 △자금조달계획, 대출금액, 담보현황 등 재무현황 △인허가 사항, 진행 공정 등 추진 현황 △분양률 등 분양 정보까지 사업 전반적인 사항이 모두 포함된다.

신고는 사업 추진이 구체화된 날과 인허가 받은 날 중 빠른 날로부터 60일 이내 이뤄져야 한다. 만약 신고(보고)를 제대로 하지 않거나 거짓으로 신고(보고)한 경우에는 500만 원 이하 과태료가 부과된다.

국토부는 이런 과정을 거쳐 신고 및 보고된 정보를 기초로 부동산개발사업을 종합 관리하는 시스템을 구축 운영한다. 또 부동산개발사업 진행과정에서 사업당사자 간 갈등을 해소하고 사업의 조기 정상화 등을 지원할 ‘부동산개발사업 조정위원회’도 설립된다. 

국회 국토위 관계자는 "소위원회를 통과한 법안은 전체회의와 법제사법위원회, 본회의 의결 가능성이 높다"며, "이르면 10월부터 관련 법안들이 순차적으로 시행될 것으로 예상된다"고 밝혔다.

이번 법안 통과가 최종적으로 이루어질 경우, 부동산 개발 시장은 자금 조달 방식의 다변화와 사업 진행 과정의 투명성 강화라는 큰 변화를 맞이할 것으로 보인다. 특히 프로젝트 리츠 도입은 부동산 개발 사업의 새로운 모델을 제시하고, 침체된 부동산 시장에 활력을 불어넣을 수 있을지 귀추가 주목된다.

다만, 새로운 제도가 실제 시장에 안착하고 효과를 발휘하기까지는 상당한 시간이 소요될 수 있다는 신중론도 제기됐다.