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성공한 주식투자자, 부동산 투자는 왜 실패하나

성공한 주식투자자는 상업용부동산에서도 성공할 수 있을까? 미국 국채금리는 24년 만의 최고치인데, 미국 주식은 신고가다. 기업이익의 성장 기대가 금리 상승의 부담을 이겨냈다. 이 시장에서 성공한 투자자가 같은 논리로 상업용부동산에 투자하면 어떨까. 두 가지 근본적인 차이가 기다리고 있다. 첫째, 주식은 기업의 성장을 사지만, 부동산은 그 기업이 지불하는 비…

위를 향한 한국 금리를 올리는 손... 부동산 언더라이팅 재검검

추석 연휴기간 미국 10년물 국채금리가 장중 5.2%를 돌파했다. 20년만의 최고 수준이다. 미국뿐만 아니다. 코로나 기간 마이너스 금리를 경험했던 독일도 3%대 중반, 초저금리 국가의 상징이던 일본도 3%를 돌파했다. 금리 상승은 글로벌 현상이다. 코어비트가 주목하는 것은 이것이 일시적인 충격이 아닐 가능성이다. 그렇다면 한국의 금리 영향은... 코어비트…

장기 금리를 끌어 올리는 두 번째 손... 약해지는 큰 손 중앙은행들

금리상승을 아직도 단기 이벤트로 보고 계신가요? 지난 8월, 미국 국가부채가 40조 달러를 돌파했습니다. 이자비용만 연방 세수의 19%를 잡아먹습니다. 수요는 눈덩이처럼 커지고 있습니다. 오늘은 미국 국채를 사던 손이 바뀌고 있는 두 번째 손에 대한 이야기입니다. 이 리포트를 쓰는 오늘(9월 18일), 일본은행이 기준금리를 1.25%로 올렸습니다. 31년…

장기금리를 올리는 세 개의 손.. 가장 강력한 AI

AI가 금리를 올리고 있다. 지난 16일, 미 연준(Fed)은 정책금리를 25bp 올려 3.75~4.00%로 만장일치 인상했다. 워시 연준 의장은 기자회견에서 장기금리가 오르는 이유로 세 가지를 들었다. "미국 경제가 탄탄해졌고, 하이퍼스케일러 기업들과 자금확보 경쟁 이 벌어졌고, 전 세계 분쟁이란 지정학적 요인" 이 중 두 번째 이유가 가장 새롭고, 가장…

금리상승에 어떻게 대응하나, 상장리츠들의 회사채 선택

기준금리가 3.0%까지 올라가자, 그동안 리츠들이 배당 방어를 위해 의존해온 3개월 전단채 조달이 흔들리기 시작 최근 롯데리츠·한화리츠가 전단채 대신 회사채로 전환하며 만기를 늘렸고, SK리츠도 공모채 복귀를 준비 중 롯데리츠는 2,400억원을 재조달하며 가중평균 금리가 +129bp, 연간 이자비용 약 31억원 증가 한화리츠는 내년 부채 절반의 만기 집중을…

[투자는 미래에 대한 믿음] PART 2 - 시간이 해결해 줄 거라는 믿음

미국 부동산 개발금융, 대출금에 미리 이자를 포함해 쌓아두는 '이자 유보금(Interest Reserve Account)' 장치 2008년 금융위기 때 부실 대출이 가려지는(masking) 문제 드러나... 만기를 연장하며 부실을 덮는(extend and pretend) 업계 전반의 관행과 은행들의 파산 미국 규제당국의 결론, “미래에 대한 믿음”이 “이자…

[투자는 미래에 대한 믿음] PART 1 - 무너지지 않는다는 믿음

지난 19일 미국 국가부채가 처음으로 40조 달러 넘어서... 한 해 이자 부담이 네델란드 한 해 GDP 규모 원금과 이자를 받을 수 있다는 굳건한 믿음이 이 구조를 가능하게 해 초대 재무장관 알렉산더 해밀턴의 설계도 모든 금융과 투자의 본질은 결국 미래에 대한 믿음 이러한 믿음과 '오버펀딩'의 교차점

브룩클린 공장과 LA 극장의 호텔로 컨버젼, 성수 홍대에 던지는 힌트

코로나 시절 외면받던 호텔이, 신규 공급 급감과 관광객 회복으로 현재 가장 많이 선택되는 전환 대상이 되었음 관광객이 가장 몰리는 성수와 홍대는 호텔로의 컨버전 흐름에서 비켜나 있는 상황 떠오르는 지역이지만, 호텔이 부족했던 뉴욕의 윌리엄스버그와 LA 다운타운에서 선제적으로 진입한 호텔들 뉴욕 Wythe Hotel과 LA Ace Hotel은 낡은 흔적을 살…

1988년 영화 <빅(BIG)>의 뉴욕 아파트

오피스를 주거로 바꿀 때 가장 큰 걸림돌은 중앙 코어에서 창가까지의 깊이 — 오픈플랜 적용 버지니아 <Park + Ford>는 창에서 먼 공간을 거실과 개방적으로 연결된 다용도의 ‘Den’으로 활용 맨해튼 25 Water St. <SoMA>는 채광을 위해 2개의 중정을 뚫고, 남은 연면적을 옥상 위에 10개층 추가 사업 기획력 · 설계능력 · 자금의 유연성…