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2026년 상반기 매매시장 결산 - 下

상반기 총 거래 규모 약 8.7조원 (작년 하반기 대비 50% 감소) 오피스 약 6.1조, 물류 1.1조, 호텔 1.5조 호텔의 가파른 성장세 확인 : 작년 하반기와 유사한 수준 물류센터 거래규모 대폭 축소 : 작년 하반기 대비 60% 감소

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2026년 상반기 매매시장 결산 - 上

상반기 총 거래 규모 약 8.7조원 (작년 하반기 대비 50% 감소) 오피스 약 6.1조, 물류 1.1조, 호텔 1.5조 호텔의 가파른 성장세 확인 : 작년 하반기와 유사한 수준 물류센터 거래규모 대폭 축소 : 작년 하반기 대비 60% 감소

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오피스 공급사이클, 대응력 점검

서울 오피스는 2026년부터 세 차례 공급 파고를 맞이할 예정이다. 뉴욕과 워싱턴의 경우처럼 같은 위기이지만, 수요 엔진 성격에 따라 결과가 다를 수 있다. 서울 역시 CBD는 자산 양극화, GBD는 수요 이탈, YBD는 단일 산업 의존성, 성수는 얇은 임차인 풀이라는 각기 다른 리스크에 직면할 전망이다. 공급 사이클과 금리 등 통제할 수 없는 것에 매달리…

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앵커 임차인과 자산 가치

앵커 임차인은 단순한 점유자가 아닌 오피스 자산의 가격을 형성하는 근거다. 신축 오피스의 증가에 따라, 앵커의 본질에 대한 분석과 그 가치를 파악해보았다. 뚜렷한 앵커의 기능은 하나, 불확실성의 감소다. 앵커테넌트는 장기 임대차로 현금흐름을 안정화시키고, 중심을 잡아주는 존재다. 대형 임차인의 이탈과 신규 공급 사이클의 시작이라는 변화 앞에서, 앵커 임차인…

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GBD 오피스시장의 Game Changer, 진짜 도전은 공급 아닌 수요

GBD는 공급 부족과 강한 수요가 만든 '프리미엄' 시장이다. 낮은 공실이 임대료와 매각가 상승으로 이어지며 강남의 프리미엄이 형성됐다. 이번 리포트는 앵글을 공급에서 수요로 바꿔, 초대형 임차인의 이탈 흐름을 분석했다. GBD를 지탱하던 삼성과 현대차 같은 앵커 임차인이 동시에 새 거점을 준비한다. 문제는 이들이 임대시장 안에서 순환하는 것이 아니라 자가…

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GBD 오피스시장의 Game Changer

강남 오피스는 오랫동안 '희소성'으로 설명되던 시장이다. 제한적 공급과 낮은 공실이 곧 투자의 논리였다. 그러나 공급이라는 이 구도를 완전히 바꾸어놓았다. 초대형 개발이 2029년부터 순차적으로 현실화되며, 신규 공급과 대규모 임차인 이동이 동시에 겹친다. 강남은 더 이상 '무조건 부족한 시장'이 아니다. 희소성이 아닌 임차 경쟁력과 수요 흡수력이 자산 가…

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Location, Location, Location 강력한 도전

워싱턴 DC 오피스 시장에 대한 국내 투자자들의 99% 손실 사례는 'Location, Location, Location'이라는 부동산 제1원칙에 대한 맹신이 부른 결과다. 좋은 입지와 우수한 건물을 보유 자산으로만 보는 전통적 접근은 한계를 드러냈고, 시장은 오피스를 대체할 새로운 기능을 찾기 시작했다. 한국 시장의 질문은 '미국처럼 될 것인가'가 아닌…

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여의도 오피스 또 한번의 점프

여의도는 짧은 기간에 급격한 확장과 회복을 동시에 경험한 시장이다. 10년 만에 규모가 두 배로 커졌고, 24.8%까지 치솟던 공실률은 4%대로 안정됐다. 두 배로 늘어난 오피스를 어떤 임차인이 채웠는지, 그리고 앞으로의 수요 방향을 분석했다. 1차 빅뱅이 만든 대규모 공실은 증권업과 자산운용업, LG에너지솔루션 같은 신산업이라는 세 동력이 채워왔다. 이제…

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성수동 오피스는 임차인 맞이 준비중

성수동은 3대 권역과 성격이 다른 시장이었다. 소형 임차인과 리테일이 혼합된 '개별성'이 강한 권역이다. 그런 시장에 정통 대형 오피스가 올해부터 본격적으로 공급되며, 성수가 업무권역으로 안착할 수 있을지 코어비트가 분석했다. 성수 신규 공급의 대다수가 사전 임차인 없는 스펙 개발이며, 성수의 임차 업종은 여전히 제한적이라는 점이다. 본격적인 임차인 유치…

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2026년 CBD 오피스 임차시장 도전과제

지난해 서울 오피스 거래시장은 호황이었지만 임차시장은 반대였다. 순흡수면적이 10년 만에 처음으로 음으로 돌아섰다. 코어비트는 수요가 잦아든 이 '변곡점'의 원인과 공실 흐름을 분석했다. 기업들의 거점전략이 사옥 매입부터 계열사 통합, 비용절감으로 다양해지며 임차수요가 매매시장으로 이동했다. CBD를 빠져나가는 흐름 대비 들어오는 흐름은 극히 제한적이다.…

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글로벌 투자흐름 2편_글로벌 투자흐름 사모대출 Private Credit 운용사의 위기

2026년 초 글로벌 사모대출 운용사들의 주가가 동반 급락했다. 개별 실적으로는 설명하기 어려운 이 움직임을 시장에 대한 구조적 질문 두 가지로 분석했다. 1. 기초자산의 건전성: 잇따른 차주 파산에 더해, AI 에이전트가 소프트웨어 기업의 매출 구조를 흔들며 핵심 차주의 현금흐름 전망까지 위협받는다. 2. 펀드 구조의 유동성 미스매치: 만기는 7년인데 환…

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글로벌 투자흐름 1편_글로벌 투자흐름 자산에서 플랫폼으로

우리는 여전히 '좋은 자산을 잘 사는 것'을 투자 경쟁력의 핵심으로 믿는다. 입지와 임차인, 공실률, Cap rate, Exit 타이밍이다. 그러나 글로벌 사모자본은 자산이 아니라 '기능'을 사고 있다. 수익의 원천이 바뀌고 있다. 이들은 보험 플랫폼을 인수해 자본을 내부화하고, Private Credit을 인수해 리스크 구조를 설계하며, 운영회사를 통째로…

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임차시장 변화

2025년 서울 오피스 순흡수면적이 10년 만에 처음으로 음으로 돌아섰다. 공급이 역대급으로 적었는데도 수요가 줄어든 것은, 임차 수요의 성격 자체가 바뀌고 있다는 신호다. 기업들은 더 이상 임차에만 의존하지 않는다. 임차 대신 소유, 전략적 자산으로의 선택과 집중, 비용 절감을 위한 이전이라는 세 흐름이 임차 수요 자체를 줄이고 있다. 순흡수면적의 마이너…

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2026년 매매시장 핵심 포인트

2026년 매매시장은 연초부터 초대형 매물이 쏟아지며, 사상 최대였던 작년 기록마저 갈아치울 기세다. 코어비트는 거래 밀도가 더 높아진 이 시장을 구체적인 딜 사례와 그룹핑으로 짚었다. 매물은 펀드 만기형부터 밸류애드 완료 자산, 비핵심 권역, 개발 선매각까지 스펙트럼이 크게 넓어졌다. 이를 소화할 매수 풀은 외국계가 빠진 공백을, 국내 FI와 사옥 수요,…

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2025 매매시장 결산

2025년 상업용 부동산 거래가 30조원으로 역대 최대를 기록했다. 그러나 이 숫자는 호황이 아니라, 거래의 주체와 구조가 근본적으로 달라진 결산이다. 코어비트는 규모 이면의 구조 변화를 짚었다. 오피스는 외국계 투자자가 이탈한 자리를 사옥 수요 중심의 전략적 투자자(SI)가 채운 이례적인 해였고, 빠져나간 외국계 자본은 물류와 호텔로 이동했다. 규모라는…

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자연공실률 자연실업률

"공실률이 자연공실률 5% 이내라 시장은 안정적이다." 서울 오피스 시장에 자주 등장하는 문장이다. 자연실업률에서 차용된 이 개념이 정말 안정의 증거인지, 코어비트가 투자자 관점에서 짚었다. 임대료 조정의 불투명성, 노동시장보다 극도로 느린 조정 속도, 부채와 직결된 구조라는 세 가지 차이가 공실률을 안정의 증거로 읽지 못하게 한다. 더구나 지금 서울의 공…

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부동산의 상대가치 2편

강남 논현동 두산빌딩 매각이 자금 모집 실패로 무산되며, 한국 자본시장의 이상한 풍경 하나가 드러났다. 건물 20% 지분이 700~800억원에 거론되는데, 그 지분을 보유한 회사는 시가총액 690억원에 연 120억원의 영업이익을 낸다. 부동산에는 희소성 프리미엄과 인플레 헤지, 실물 선호에 '지금 아니면 못 산다'는 서사 프리미엄까지 겹쳐 있다. 반대로 상…

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임대주택시장

2025년 기관투자자들이 한국 주거섹터에 본격적으로 투자했지만, 밝은 전망 뒤에는 구조적 과제가 있다. 임대주택은 오피스나 물류와 달리 운영리스크, 정책리스크, 두 가지 고유한 위험을 진다. 호텔·리테일에도 있는 운영리스크와 달리, 주거섹터를 다른 자산군과 확실히 구분 짓는 것은 정책리스크다. 그럼에도 민간 임대주택은 정책으로 소멸될 시장이 아니라 구조적으…

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부동산의 상대가치 1편

코스피가 4,000선을 돌파하며 주식이 뜨거운 가운데, 6.8% 우선주를 제시해도 부동산 투자자 모집이 어려워졌다. 모집 난항의 원인은 주식이나 금리가 아니라 부동산 자체의 펀더멘털에 있다. 예정된 대규모 오피스 공급이 공실을 키워 임대수익과 자본이익 기대를 함께 낮출 수 있고, 그래서 6.8%는 커진 위험에 대한 충분한 보상으로 인식되지 않는다. 부동산의…

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한국리츠 투자자 신뢰

같은 스폰서리츠 구조를 쓰는데도 일본과 싱가포르의 리츠 시장은 한국을 크게 앞선다. 코어비트는 그 격차를, 한국에서 이해상충 논란을 일으킨 스폰서 구조가 두 나라에서는 어떻게 신뢰 자산이 됐는지로 짚었다. 일본과 싱가포르는 이 구조의 이해상충을 사람의 윤리가 아니라 법과 시장 내부 절차라는 견고한 시스템으로 방지해, 스폰서리츠를 신뢰가 보장된 투자 플랫폼으…

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스폰서리츠, 같은 제도 다른 결과…日·싱가포르와 韓의 격차는 ‘신뢰 시스템’

스폰서리츠는 한국, 일본, 싱가포르 등 아시아 주요 3개국에서 널리 활용되고 있다. 그러나 일본과 싱가포르의 리츠 시장 규모는 한국을 크게 앞선다. 비슷한 시기에 리츠 제도를 도입하고 운용 방식도 유사한데, 왜 이렇게 큰 격차가 생겼을까. 코어비트 인사이트 리포트가 한국 리츠의 발전 방향을 모색하기 위해 시작한 시리즈 기획 ‘한국 리츠의 성장통 극복 과제’…

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한국리츠 성장전략

한국 리츠 시장은 비슷한 시기 출발한 일본·싱가포르는 물론 미국의 0.4%에 불과한 걸음마 수준에 머물러 있다. 코어비트는 이 정체의 원인을 리츠의 운용방식에서 찾았다. 미국 리츠가 사랑받는 자산군으로 성장한 근본 배경은, 투자자와 운용사 사이의 구조적 이해상충을 해결해온 데 있다. 한국 리츠의 정체는 규모뿐 아니라 질적 성장통이다. 그 돌파구는 미국 사례…

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역세권

혼재된 용도지역과 높은 토지가격 탓에 대규모 프라임 오피스 공급이 막혀 있던 강남에 변화가 시작됐다. 그 동력은 서울시 역세권 활성화사업이다. 이 제도는 상한 용적률을 최대 800%까지 열어주며, 좌초 직전이던 청담 아만 호텔 사업을 단숨에 49층 랜드마크로 바꿔놓았다. 주거 중심이던 제도가 오피스·호텔까지 확장되고 강남구청장의 공약과 맞물리며, 현재 9만…

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미국 오피스 부활

'Flight-to-Quality'라는 같은 용어가 미국과 한국에서 다른 의미로 쓰인다. 미국에서 FTQ는 재택 확산으로 참담하게 하락한 시장에서, 출근을 유도할 프라임 오피스만 선별 생존하는 양극화를 뜻한다. 한국에서는 부족한 프라임 자산이 상대적으로 선전하는 현상일 뿐, 같은 양극화가 아니다. 결정적 차이는 고용 유연성이다. 미국은 직원 감소로 절감한…

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서울시 정책과 공급

금리와 공사비가 급등해 신규 공급이 멈춰야 정상인 국면에서도, 서울의 개발 파이프라인은 역대급으로 풀가동 중이다. 용도지역 상향과 디자인 혁신 등 정책에 부합하면 추가 용적률을 얻고, 그 연면적 증가가 상승한 금융·공사비를 흡수하는 쿠션이 된다. 수요가 아니라 제도가 이번 사이클의 공급을 밀고 있다. 이제 핵심 질문은 '얼마나 지어지나'가 아니라 '어떻게…

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2025년 상반기 거래현황

2025년 상반기 서울 오피스 매매시장이 11.3조원으로 다시 살아났다. 시장을 살린 건 전체 거래의 45%를 차지한 전략적 투자자(SI)였고, 재무적 투자자(FI)는 5%에 그쳤다. 임차인에게 오피스는 이제 비용 통제의 대상이 되어, '빌릴 바엔 사겠다'는 사옥 매입이 시장을 떠받쳤다. 이는 수익 추구가 아니라 비용 안정화 전략이며, 오피스를 소유한 투자…

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오피스공급 4편_성수

전통적 공급지가 아니던 성수동이 소형·브랜드형 오피스 공급으로 자발적 임차 수요를 끌어들이며 조용히 움직이고 있다. 성수가 강남의 소형 대체지에 머물지, 자체 수요를 품은 독립 클러스터로 성장할지가 지금의 관전 포인트다. 그러나 공급의 대다수가 1만평 이하 중소규모 스펙 개발이라 대형 임차인 유치에는 물리적 한계가 있다. 권장업종 중심의 용적률 인센티브 또…

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기관투자자 2편

1974년 ERISA 제정 이후, 기관투자자들이 부동산을 투자할 수 있었던 제도적 길이 열렸다. 운용자(fiduciary)로서 투자에 대한 합리적인 판단권한을 부여하면서 부동산이 "감당 가능한 리스크"자산으로 인식되면 대체투자 자산군으로 자리를 잡음. 부동산은 낮은 상관관계로 인해 포트폴리오 내 분산 효과, 장기적이고 예측 가능한 인컴, 인플레이션 헤지 제…

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기관투자자 1편

기관마다 부동산 투자 비중은 다르고, 같은 유형 안에서도 차이가 크다. 코어비트는 전략보다 근원적인 질문에서 출발했다. 기관투자자는 누구이며, 그 태생이 자산배분을 어떻게 규정하는가. 그 차이는 자금의 원천과 제약 요건에서 비롯된다. 기관의 자금 원천과 제약 요건은 단순 참고사항이 아니라 자산배분의 한계를 규정하는 핵심 변수다.

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오피스공급 3편_판교

판교는 15년 사이 강남의 'Secondary'에서 제4의 핵심 오피스권역으로 성장했다. 코어비트는 판교가 어떻게 규모와 임차인 풀을 갖춘 성숙 시장의 요건을 갖췄는지, 그리고 그 과정의 투자자 경험을 분석했다. 지금의 판교는 공실률 0.9%에 실질임대료가 서울의 75% 수준까지 오른 성숙 시장이다. 그러나 그 성숙은 긴 시간을 요구했다. 신흥시장 투자에서…

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오피스공급 2편_GBD

코어비트의 결론은 2025년부터 2031년까지 GBD 내 공급 예정 면적은 총 약 33만 평이며, 인근 수서·복정 지역을 포함할 경우 공급 규모는 약 70만 평에 달할 것으로 전망된다. GBD 외곽으로 확장되는 대형 공급이 GBD 핵심시장 펀더멘털에 미치는 영향은 적은 반면, 서울시의 2025년 테헤란로 지구단위계획 변경은 GBD 오피스시장을 뒤흔들 게임체…

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Privatization Trend

글로벌 사모펀드들이 상장 부동산 기업을 비공개화하는 Take-Private 거래를 늘리고 있다. 비공개화는 분기 배당과 주가 방어라는 상장사의 구조적 제약에서 벗어나 장기 가치 제고를 가능하게 한다. 나아가 자산이 아니라 운용회사를 인수해 수수료 기반 수익과 플랫폼을 확보하는 단계로 진화하고 있다. 고금리 직격탄을 맞은 한국 상장 리츠에도 같은 위험과 기회…

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오피스공급 1편_CBD

공급이 제한적이던 서울 도심에 2030년까지 약 75만평의 오피스가 공급된다. 과거 10년간 CBD 공급의 3배에 달하는 물량이다. 코어비트는 개별 프로젝트를 전수 조사해 이 공급의 실현 가능성과 시장 영향을 분석했다. 이 물량은 서울시의 규제완화가 사업성을 끌어올리며 주거 인허가 부지까지 오피스로 돌린 공급자 주도 공급이다. 그 80%가 사전 임차인 없는…

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대출형펀드 3편_국내전망

보험사의 부동산 대출 여력이 규제로 인해 급감할 상황 예측됨. 시가평가를 요구하는 회계기준 도입, 자본건전성을 더 강화하려는 K-ICS 도입 등으로 보험사의 자본확충 압박이 커져 부동산 대출을 줄여야 하는 구조적인 요인 발생함. 은행 또한 스트레스완충자본 도입, 고환율 기조, 외화대출 증가 등으로 자본비율 부담이 가중되며, 부동산 관련 대출 비중이 하락세로…

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대출형펀드 2편_국내현황

기관투자자들이 2024년 들어 대출형 펀드 출자 비중을 크게 확대하며 본격적인 자산군으로 주목 해외 오피스시장과 달리 한국 오피스시장의 Cap Rate는 유지된 반면, 대출금리는 상승해 대출형 펀드의 매력도가 상대적으로 강화됨. 해외투자자 이탈 등 유동성 하락 국면에서도 전략적 투자자(SI)의 실수요 기반 자산매입이 시장가격을 방어하는데 가장 큰 역할 제2…

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홈플러스 SLB

이번 코어비트 인사이트 2편에서는 홈플러스 관련 법률 쟁점과는 별도로, 부동산을 채권투자의 대체제로 인식하여 투자할 경우 투자자가 직면할 수 있는 위험 요소를 짚어냈다. 임차인 default 상황에서는 부동산 자산가치만 남게 되는데, 본 보고서는 자산운용사가 펀드를 통해 보유중인 홈플러스 자산의 실질적 부동산 자산가치를 분석했다. 대체 임차인 확보 가능성이…

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대출형펀드 1편_미국

· 부동산 사모대출 시장 규모 대폭 확대될 전망 2024년 말 $238bn에서 2028년까지 $400bn 규모로 성장 전망 은행 대출은 2022년 이후 급감하고 대출형 펀드는 2023년 $55bn에서 2024년 $79bn으로 45% 증가 · 은행 규제 강화로 인한 은행 대출 축소 · 공실률 증가 및 자산 가치 하락으로 전통적 대주의 대출 축소 · 대규모 C…

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두 명만 등장하는 사진... 부동산 가격이 만들어지는 비밀

부동산의 가격은 어떻게 다를까? 2022년 6월 부산 해운대 마린시티, 이스턴투자개발이 이끄는 컨소시엄이 홈플러스 해운대점 부지 1만 9,450㎡를 4,050억원에 사들였다. 평당 6,883만원. 4년전 기준 강남 알짜 부지 시세에 육박하는 가격이었지만, 이 자산은 결국 지난 7월 2일부터 공매 절차에 들어간다. 해운대점 거래 불과 한 달 전인 2022.…

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부동산은 경제의 거울이다... 63빌딩의 변신

1985년, 63빌딩 외벽 유리 한 장 한 장에 금이 발라졌다. 총 4.7kg. 당시 북미를 제외하면 세계에서 가장 높은 건물이었다. 제일 높은 건물과 화려한 금, 건물주는 무슨 이야기를 하고 싶었던 걸까. 2026년 6월 4일, 같은 건물 별관에 피카소와 마티스가 걸렸다. 한화는 이 미술관 개관을 위해 퐁피두센터와의 로열티 계약에 280억원, 별관 리모델…

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쉬운 숙제가 생기면 어려운 숙제는 나중으로 밀린다

2026년 6월, 코람코자산신탁이 국내 부동산 자산운용 업계에서 보기 드문 성과를 기록했다. 공무원연금공단 5,000억원 블라인드펀드의 위탁자산운용사 선정된 지 불과 하루 뒤 우정사업본부 5,000억원 블라인드펀드까지 연속으로 두 건의 대형 위탁운용 맨데이트를 따냈다. 에쿼티 규모만으로도 합산해서 1조원, 레버리지까지 감안하면 운용 규모는 2조원을 훌쩍 넘…

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잠실 MICE, 3.3조 민자사업이 보여주는 도시개발의 다른 문법

서울 잠실종합운동장 부지에 들어설 MICE 복합단지가 마지막 관문 앞에 섰습니다. 오는 6월 18일 민간투자사업심의위원회가 열릴 예정입니다. 민간투자사업심의위원회는 「사회기반시설에 대한 민간투자법」(민간투자법)에 따라 추진되는 민간투자사업(BTO, BTL 등)의 주요 정책과 내용을 심의·의결하기 위한 기획예산처 산하 핵심 기구입니다. 2026년 정부조직 개…

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금리 '발작'에 흔들리는 부동산...더이상 피할 수 없다

금리가 심상치 않다. 주요국 금리는 제각각 가지고 있던 심리적 마지노선을 뚫고 위로 향하고 있다. 그 중 한국은 유달리 상승 속도가 빠르다. 한국은행의 완화적 통화정책 기대는 어느새 아득한 옛 기억일 뿐이다. 시장은 기준금리를 얼마나 빨리, 얼마나 많이 인상할지를 걱정하고 있다. 앞서 지난 15일 한국은행에 따르면 국고채 3년물 금리는 3.766%에 달했다…

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'헥토콘'이 만드는 새로운 경제적 영토의 시험대

2026년 자본시장은 유례없는 초대형 IPO가 줄지어 예고돼 있다. 스페이스X, 오픈AI, 앤스로픽 등 이미 기업가치가 웬만한 초대형 기업들을 훌쩍 넘는, 설립된 지 얼마 되지 않은 회사들이 등장할 예정이다. 지난 2019년 IPO를 한 우버가 평가 받은 밸류에이션은 820억달러였다. 당시 IPO시장을 뒤흔들만한 금액이었다. 스페이스X의 기업가치는 1조75…

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'안전'을 팔아온 두바이에 날아든 이란 미사일이 흔드는 부동산 시장

두바이는 중동에서, 아니 전세계에서 가장 화려한 도시다. 최고층 빌딩 부르즈 칼리파, 세계 최대 쇼핑몰 두바이몰, 세계 최대 인공섬 팜 주메이라, 세계 최고급 호텔 부르즈 알 아랍 등 거대한 부동산 자산이 이 도시를 정의한다. 이 모든 것이 가능하게 한 것은 무엇일까. 일반적으로 '중동=석유'를 떠올린다. 하지만 두바이는 석유가 거의 없다. 두바이가 세계에…

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AI가 오피스를 없앨까?...한옥의 '이름 없는 공간'에서 찾은 오피스의 미래

AI가 세상을 바꾸고 있지만 부동산 시장에선 먼 이야기였다. 실제 AI는 아직 오피스 한 층도 비우지 못했다. 하지만 주식시장은 AI 공포로 인한 매도(AI scare trade) 파도가 덮쳤고 상업용부동산 시장도 예외는 아니다. 뉴욕 맨해튼 최대 오피스 리츠인 SL그린(SLG) 주가는 연초 이후 13% 넘게 빠졌다. 외부의 시선도 차가워지고 있다. 올해…