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[투자는 미래에 대한 믿음] PART 2 - 시간이 해결해 줄 거라는 믿음

미국 부동산 개발금융, 대출금에 미리 이자를 포함해 쌓아두는 '이자 유보금(Interest Reserve Account)' 장치 2008년 금융위기 때 부실 대출이 가려지는(masking) 문제 드러나... 만기를 연장하며 부실을 덮는(extend and pretend) 업계 전반의 관행과 은행들의 파산 미국 규제당국의 결론, “미래에 대한 믿음”이 “이자…

[투자는 미래에 대한 믿음] PART 1 - 무너지지 않는다는 믿음

지난 19일 미국 국가부채가 처음으로 40조 달러 넘어서... 한 해 이자 부담이 네델란드 한 해 GDP 규모 원금과 이자를 받을 수 있다는 굳건한 믿음이 이 구조를 가능하게 해 초대 재무장관 알렉산더 해밀턴의 설계도 모든 금융과 투자의 본질은 결국 미래에 대한 믿음 이러한 믿음과 '오버펀딩'의 교차점

브룩클린 공장과 LA 극장의 호텔로 컨버젼, 성수 홍대에 던지는 힌트

코로나 시절 외면받던 호텔이, 신규 공급 급감과 관광객 회복으로 현재 가장 많이 선택되는 전환 대상이 되었음 관광객이 가장 몰리는 성수와 홍대는 호텔로의 컨버전 흐름에서 비켜나 있는 상황 떠오르는 지역이지만, 호텔이 부족했던 뉴욕의 윌리엄스버그와 LA 다운타운에서 선제적으로 진입한 호텔들 뉴욕 Wythe Hotel과 LA Ace Hotel은 낡은 흔적을 살…

1988년 영화 <빅(BIG)>의 뉴욕 아파트

오피스를 주거로 바꿀 때 가장 큰 걸림돌은 중앙 코어에서 창가까지의 깊이 — 오픈플랜 적용 버지니아 <Park + Ford>는 창에서 먼 공간을 거실과 개방적으로 연결된 다용도의 ‘Den’으로 활용 맨해튼 25 Water St. <SoMA>는 채광을 위해 2개의 중정을 뚫고, 남은 연면적을 옥상 위에 10개층 추가 사업 기획력 · 설계능력 · 자금의 유연성…

데이터센터, 운영 계약으로 보는 돈의 흐름

글로벌 하이퍼스케일러가 자체건설에서 임차로 옮겨가면서, 상업용 데이터센터에 투자할 기회가 넓어지고 있다. 국내 운영사들의 계약은 현재 임의적으로 보여도, 홀세일과 리테일이라는 구분은 개발방식과 자금조달로 이어지기 때문에 여전히 유효하다. 홀세일형은 자산을 단위로 PF·마스터리스·대형 CSP·위탁운영사가 서로 맞물려 있고, 리테일형은 개별 자산의 PF 없이…

AI라는 임차인의 두 가지 극단적인 부동산 취향

데이터센터 앞엔 다 'AI'가 붙지만, 열어보면 전혀 다른 수요의 두 얼굴 데이터센터의 수요는 다섯 가지 — AI훈련 · AI추론 · 클라우드 · 엔터프라이즈 · 콘텐츠 AI훈련은 '한 번에 몰아서 하는 공사', AI추론은 '매번 즉답이 필요한 상황' 서서히 AI추론으로 무게추가 움직이는 글로벌 — 수요의 움직인다

[데이터센터 3편] 데이터센터 수요의 구조 - 요새와 평원

세계 최대 클라우드 사업자들의 향후 데이터센터 임대 약정 : 8,500억 달러 (Bloomberg) 8,500억 달러의 요새와 요새를 이루는 하이퍼스케일러(Hyperscaler) 요새 바깥의 평원, AWS 서울 리전(Region) 역할로 본 한국 시장의 위치 한국 데이터센터 수요의 실제, 다른 기준과 논리로 봐야 할 투자 방식

하남 데이터센터 가격은 7,340억원일까? 9,180억원일까?

2020년부터 착공한 데이터센터들이 하나둘 준공되고 있다. 준공이 쌓이면, 거래가 따라온다. 2024년 07월 맥쿼리 인프라 펀드는 230억원을 투자하여 그린디지털인프라㈜ 법인을 설립하고, 그린디지털인프라㈜는 총 9,180억원을 투자해 이지스자산운용으로부터 하남 데이터센터를 매입한다. 그러나 뉴스 헤드라인에 나온 하남 데이터센터 거래대금은 7,340억원이다…

[데이터센터 2편] 어둠 속의 케이블 (Dark Fiber)

하버드 출신의 투자 구루 George Gilder — 기술은 맞고 가격은 틀린 예언자 WorldCom의 Bernie Ebbers 자산 1,070억 달러로 파산 — 당시 미국 역사상 최대 기업 파산 Global Crossing의 Gary Winnick — 조용히, 합법적으로 7억 달러를 챙긴 사람 2001년 설치된 광케이블 용량 — 실제 사용량의 20배 이상…