현대차그룹의 GBC(글로벌 비즈니스 컴플렉스)가 105층 마천루 계획을 접고, 남산 높이에 근접한 242m 타워 3개 동으로 방향을 전환했다. 초고층이라는 상징성보다 운영 안정성과 수익성을 우선한 ‘실용형 메가 컴플렉스’로 성격을 바꾼 것이다.

서울시는 현대자동차그룹의 변경 제안을 반영한 추가 협상을 지난해 12월 30일 완료하고, 이를 토대로 개발계획의 밑그림을 확정했다고 6일 밝혔다. 이로써 2014년 부지 매입 이후 약 12년, 2020년 착공 이후 약 6년 간 표류했던 GBC 사업은 2031년 준공을 향해 다시 속도를 내게 됐다.

서울시에 따르면 GBC는 최고 높이 242m, 49층 규모의 타워 3개 동과 저층부 전시장·공연장 등이 들어서는 4개 동 등 총 7개 동으로 구성된다. 타워동에는 업무시설, 관광호텔, 판매시설 등이 배치된다.

가장 큰 변화는 최고 층수를 ‘49층’으로 낮춘 점이다. 당초 105층에서 지난 2025년 2월 54층으로 조정했다가, 이번에 한 번 더 낮춘 것은 초고층 건축물로 분류될 때 발생하는 구조·방재·피난 체계 부담을 줄이기 위한 조치로 풀이된다. 이를 통해 피난 안전구역 추가 설치나 내화설계 강화 등 규제 리스크를 완화하고, 공사 기간과 건축비 증가 요인을 최소화하는 대신 임대 전용면적 효율은 높일 것으로 기대된다.

전문가들은 이러한 조정이 운영 안정성과 수익성을 동시에 고려한 전략적 선택으로 보고 있다. 층수는 줄었지만 높이는 242m로 유지해 남산 정상(해발 약 270m)에 근접한 조망을 확보했고, 강남권 스카이라인을 재편하는 랜드마크 기능도 유지할 수 있기 때문이다.

현대차그룹은 타워 최상층부 전망 공간을 일반시민에게 전면 개방할 계획이다. 지상에서 전망대까지 연결되는 직통 엘리베이터를 운영하고, 전망대 내부엔 식당 카페 휴게시설 등을 조성해 상시 방문 수요를 확보하겠다는 구상이다.

업계에서는 이 공간이 자산 인지도를 높이고 임대료 프리미엄 형성을 유도할 뿐 아니라, 하층부 상권을 이용할 유동인구를 확보하는 ‘분수 효과’의 핵심 장치가 될 것으로 보고 있다.

또 공연장과 전시장 등 핵심 문화시설이 영동대로 전면부에 배치되며, 단지 중앙에는 약 1만4000㎡ 규모의 ‘도심숲’이 조성될 예정이다. 이는 서울광장(8200㎡)의 약 1.7배 규모이며, 영동대로 상부 광장과 연계된 개방형 녹지공간으로서 일반시민의 접근성을 높여줄 것으로 예상된다.

이런 시설들은 GBC를 단순한 기업 본사 단지를 넘어 도시 인프라이자 트로피 에셋으로 자리매김하는 하는 핵심 요소로 평가된다.

서울시는 사업 지연으로 인한 지역 불편을 최소화하기 위해 후속 절차를 신속하게 추진한다는 방침이다. 2026년 상반기 중 지구단위계획 변경과 공공기여 이행협약 체결을 마무리하고, 교통·환경영향평가 및 건축 변경 심의를 거쳐 2031년 말 준공을 목표로 하고 있다.

서울시 관계자는 “대규모 개방형 도심숲과 전시·문화시설, 옥상정원 등 시민 여가 공간을 대폭 확충한 새로운 랜드마크를 계획했다”며 “GBC 개발을 신속히 추진해 도시의 새로운 성장 동력으로 완성하겠다”고 말했다.

한편 GBC 재설계는 인근 프라임 빌딩 개발과 맞물려 삼성역 일대의 공간 구조 변화를 예고하고 있다. 삼성생명 부지 개발, 두나무 신사옥, 파르나스타워와 기존 코엑스 자산군이 결합하면서 삼성역 일대가 하나의 ‘슈퍼 프라임 오피스 블록’으로 형성될 가능성이 제기된 것이다.

2회에서는 이 스카이라인 결합이 GBD 오피스 수급 체계와 시장 지형을 어떻게 재편하는지를 분석할 예정이다.