리츠(REITs) 시장에 다시 한번 찬바람이 불어올 것으로 예상된다. 리츠 운용사에서 횡령 등 잇따라 금융 사고가 발생하자 국토교통부가 리츠에 대한 상시 관리/감독을 대폭 강화하겠다고 밝혔기 때문이다. 인허가권을 갖고 있는 국토부의 감독 강화는, 의도치 않은 시장 위축으로 이어질 가능성이 높다.

2011년 국토부 4급 공무원이 뇌물 수수 혐의로 구속된 이후, 몇 년 동안 리츠 인허가 건수는 대폭 감소하고 행정 처리에 훨씬 많은 시간이 걸렸던 사례가 있다. 

MD호텔 동탄 및 구로 독산점을 보유한 스타에스엠리츠는 올해 2월초 현직 회장의 30억8000만원 횡령 혐의가 적발돼 경찰에 고소했다고 공시했다. 국토부는 산하기관인 한국부동산원을 통해 특별감사를 진행하고 있다. 

㈜알136과 투자조합 2곳은 2024년 1월 여행사 ‘모두투어네트워크’가 보유한 모두투어리츠 지분 42.2%를 195억원에 인수하며, 회사명을 ‘스타에스엠리츠’로 변경했다. 이때 ㈜알136은 17.3%를 인수해 최대주주 지위에 올랐다. 

㈜알136의 전신은 마스크 제조사인 ‘국보인터내셔날’이다. 리츠 인수 직후 마스크 제조업을 삭제하고 부동산 개발 및 임대업을 사업목적에 추가했다. 흔치 않은 대주주 변경을 전후로 주가가 비(非)정상적으로 올라서, 주가 조작을 의심받고 있다. 

㈜알136은 주가가 폭락한 직후인 2024년 5~7월초 장내에서 주식을 대량 매각해 지분율이 17.3%에서 11.2%로 감소했으나, 여전히 최대 주주다.

이 회사는 운용사를 따로 두는 위탁관리 리츠가 아니라, 직접 자산을 운영하는 자기관리 리츠다. 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자하면 된다. 스타에스엠리츠는 이 조항의 허점을 이용해 2024년 5~8월 부동산과 관련 없는 기업 전환사채(CB), 신주인수권부사채(BW) 등 메자닌(Mezzanine) 금융상품에 137억원을 집중 투자했다. 이 가운데 40억원을 투자한 비(非)상장 기업인 마일스톤 BW에서 이자 지급이 중단되고, 원리금 회수가 불투명해지면서 유동성 부족 사태를 겪고 있다.

국내 리츠 운용사 관계자는 “스타에스엠의 CB, BW는 상식적으로 이해되지 않다”며 “안정적 배당수익을 추구하는 상장 리츠가 이처럼 위험하게 투자하는 것은 정도를 크게 벗어난 것”이라고 말했다.

한편, 리츠 업계는 2011년 사태의 데자뷰를 걱정하고 있다. 당시 국토부의 리츠 관련 4급 공무원이 뇌물 수수 혐의로 구속되면서, 국토부가 리츠 관리/감독을 대폭 강화하면서 리츠 시장이 얼어붙었기 때문이다. 

이 관계자는 “비리 사건 이후 국토부가 꼼꼼하게 들여다보면, 리츠 설립 및 영업 인허가 절차가 지연될 수밖에 없다”고 말했다.