서울 종로의 상징적 랜드마크인 파고다타워가 40여 년간 이어진 ‘어학원 시대’를 마감하고 글로벌 의료관광 거점으로 탈바꿈한다. 단일 교육시설로 활용돼 온 도심 노후 자산을 의료·숙박 복합시설로 전환하는 본격적인 밸류애드 실험이 시작된 것이다.

파고다어학원이 이달 초 기존 사옥(종로구 청계천로 93)을 비웠고, 이에 따라 파고다타워는 리모델링 국면에 진입했다. 현장에서는 저층부 일부 철거 공사가 이미 진행 중인 것으로 확인됐다.

이번 프로젝트는 구도심에 남아 있던 교육용 단일 자산을 숙박·의료 등 고부가가치 수익형 자산으로 전환하는 도심 컨버전 사례로 평가된다.

23일 업계에 따르면 파고다어학원은 이달 초 기존 파고다타워에서 청계천 건너편에 위치한 ‘그레이츠 청계(중구 남대문로 120)’로 이전을 완료하고 현재 수업을 진행 중이다. 이에 따라 파고다타워는 교육시설 운영을 종료하고 개발 실행 단계에 들어섰다.

등기부등본에 따르면 파고다타워는 지난 2020년 ㈜대원교역상사에 약 630억 원에 매각된 이후 ‘리스백(매각 후 재임대)’ 형태로 운영돼 왔다. 이번 이전은 리스백 기간 종료와 함께 자산이 본격적인 개발 국면으로 전환됐음을 의미한다.

해당 부지는 도심상업지역으로 숙박·의료시설 도입이 가능하고, 기존 건물을 활용한 리모델링이 건축법·주차기준·층고 측면에서 비교적 수월한 입지로 평가된다. 이 같은 제도적 여건이 빠른 사업 전환을 가능하게 했다는 분석이다.

이번 프로젝트에는 호텔 브랜드 기획·운영사 UHC를 중심으로 금융 구조를 설계한 포스트자산운용, 의료시설 기획 및 병원경영지원(MSO) 전문기업 메디빌더 등 각 분야 전문 주체들이 참여해 ‘원팀’ 방식으로 추진되고 있다.

연면적 약 7363㎡(2227평), 지하 3층~지상 15층 규모의 파고다타워는 내부 리모델링을 통해 저층부 6개 층에 의료시설을, 상층부 10개 층에 외국인 관광객을 겨냥한 중소형 호텔을 배치하는 복합 구조로 재편될 예정이다.

단일 교육시설로 사용되던 자산을 의료·숙박 복합시설로 전환해 단위면적당 수익성과 자산 가치를 동시에 끌어올린다는 전략이다. 최근 도심 중소형 자산의 경우 오피스보다 숙박·의료 시설이 공간당 수익성이 높고 운영 유연성도 커, 이번 용도 전환이 현실적인 대안으로 평가된다.

이번 개발을 위해 포스트자산운용은 매입가와 공사비를 합산해 약 1000억 원 규모의 프로젝트 펀드를 조성했으며, 에쿼티와 대출을 병행하는 구조로 알려졌다. 시장에서는 향후 운영 안정화 이후 매각이나 리츠 편입 등 다양한 엑시트 시나리오가 검토될 가능성도 거론된다.

업계에서는 파고다타워의 변신이 종로 관철동 일대 상권 구조에 중장기적인 변화를 유발할 수 있을 것으로 보고 있다. 학원 수강생과 중저가 음식·소매 위주로 형성돼 온 소비 구조가 의료관광객과 비즈니스 투숙객 중심으로 재편될 가능성이 있다는 전망이다.

특히 청계천·종각 일대 노후 상가와 중소형 오피스의 공실 부담이 이어지는 상황에서, 파고다타워의 호텔·의료 복합 전환은 외부 체류 수요를 끌어들이는 앵커 자산으로 기능하며 인근 블록 단위 리모델링과 자산 재편을 촉진하는 계기가 될 수 있다는 분석도 나온다.

업계 관계자는 “저금리 시기 매입한 도심 자산을 고금리 환경에서 어떻게 밸류 업을 할 지가 시장의 핵심 과제”라며 “파고다타워는 교육시설이라는 단일 기능 자산을 의료·숙박 복합 구조로 전환한 사례로, 향후 도심 밸류애드 전략의 중요한 기준점이 될 수 있다”고 말했다.