‘서울광장’ 주변 일대 고층 빌딩들이 동시다발적으로 재개발이나 리모델링에 착수했다. 서울 도심 한복판이자 서울시청 앞이라는 상징적인 공간의 변화여서 눈길을 끈다.

12일 서울시와 관련 업계에 따르면 현재 서울광장 일대에서는 모두 6개 주요 빌딩이 재개발 또는 리모델링에 착수했거나 준비 단계에 들어갔다. 특히 리모델링의 범위가 단순한 기능 개선을 넘어 층고를 조정하거나 사무실을 호텔로 전환하는 수준까지 확대되면서, 도심 스카이라인의 큰 변화를 예고하고 있다.

이 같은 움직임의 중심에는 포스코그룹의 옛 서울사무소였던 금세기빌딩이 있다. 이 건물은 지난 8월 정비계획 변경을 마치고 최근 철거 공사에 들어갔다. 포스코와이드가 개발 시행을, 포스코이앤씨가 시공을 맡았으며, BNK부산은행이 금융 파트너로 참여한다. 새 건물은 지하 6층~지상 23층, 연면적 약 2만7500㎡ 규모의 복합업무시설로, 2030년 준공을 목표로 한다. 네덜란드 건축사무소 UNStudio가 설계에 참여해 ‘친환경 랜드마크 빌딩’으로 재탄생할 예정이다.

금세기빌딩 바로 뒤편의 부림빌딩 부지(무교다동 제31지구)도 철거 공사가 한창이다. 새 건물은 지하 7층~지상 27층, 연면적 약 3만㎡ 규모로 조성된다. 서울시에 따르면 건물 저층부에는 시민에게 완전 개방되는 보행공간과 공공화장실, 휴식공간이 들어선다. 이러한 공공 공간 및 시설은 개발 사업자가 도시계획상 인센티브(주로 용적률 상향)를 얻는 대가로 제공하는 공공기여의 일환이다. 서측에는 개방형 녹지(667㎡ 규모)가 조성돼 청계천과 다동공원, 서울광장을 잇는 녹지축이 형성될 전망이다.

서울시는 이번 사업을 “녹지생태도심 재창조 전략의 일환으로, 도심 한복판에서도 시민이 머물 수 있는 공간을 확보하는 사례”라고 설명했다. 실제로 최근 정비계획들은 단순한 업무시설 확충이 아니라 공공성과 녹지 연결성 강화를 핵심으로 하고 있다.

서울광장 남측에서도 대대적인 변화가 진행 중이다. 대상은 1978년 국내 최초 도심재개발로 지어진 △더플라자호텔 △소공동 한화빌딩 △한화생명 태평로사옥(한화금융플라자) 등 3개 건물이다. 모두 한화그룹이 보유한 이른바 '한화 3형제 빌딩'들이다.

이번 리모델링은 47년 만에 기존 건물 철거 없이 1개 층을 증축(더플라자호텔)하거나 수평증축을 통해 연면적을 키우는 방식(한화금융플라자, 한화빌딩)으로 추진되는 대규모 정비사업이다. 세 건물의 외관은 나무톤 색상과 간결한 매스로 새 단장되며, 저층부에는 생태녹지와 주민휴식공간이 조성된다.

특히 더플라자호텔은 1층 일부를 철거해 필로티형 공공보행통로를 만들고, 세종대로 대표보행거리와 연계된다. 이로써 광화문~서울광장~북창동~남대문시장으로 이어지는 도심 보행 네트워크가 완성되면서, 접근성이 획기적으로 개선될 전망이다. 서울시는 또한 더플라자호텔과 한화빌딩 옥상에 공공전망대를 설치해 광화문과 남산을 한눈에 조망할 수 있는 시민 공간으로 개방할 계획이다.

한편 더플라자호텔 동쪽에 위치한 서울센터빌딩도 변신에 나섰다. 1971년 건축가 박춘명이 설계한 이 빌딩은 국산 알루미늄커튼월 기술로 지어진 산업화기의 대표작으로 평가받는다. 그러나 최근 오피스 시장의 공급 과잉 우려와 달리 호텔 수요가 회복세를 보이자, 용도를 업무시설에서 숙박시설(호텔)로 전환하는 리모델링 공사가 한창이다. 리모델링 후에는 총 117실 규모의 호텔로 거듭나며, 명동·종로·강남 등 주요 상권에서 호텔을 운영 중인 UHC가 운영을 맡는다.

업계에서는 “CBD 오피스 시장의 단기 공급 부담 속에서도 호텔 전환, 공공개방형 리모델링, 개방형 녹지 도입이 동시에 진행되는 서울광장 일대의 변화는 단순한 건물 개보수를 넘어 도심 공간의 ‘쓰임’을 재정의하는 흐름”이라는 평가가 나온다.

나아가 이러한 변화는 CBD 부동산 시장 전반에 복합적인 영향을 미칠 전망이다. 신규 A급 오피스 공급 확대로 일시적 공실률 상승 우려는 있으나, 구도심 노후 빌딩의 용도 전환과 고밀 개발은 장기적으로 도시 경쟁력 강화에 기여할 것으로 분석된다. 특히 서울센터빌딩과 같은 호텔 전환 사례는 오피스 공급 과잉을 완화하고, 명동·종로 등 인근 상권 활성화에도 긍정적인 효과를 낼 것으로 보인다.

서울시는 “서울광장 일대는 행정 중심지이자 도시의 상징 공간”이라며 “최근 진행되는 재개발·리모델링은 단순한 개발이 아니라 시민 접근성과 경관, 지속가능성을 중심으로 한 도심재생 작업이 될 것”이라고 설명했다.