대통령실이 용산에서 청와대로 이전함에 따라 정부가 서울 용산공원 조성 전략을 다시 손질한다. 미군기지 전면 반환을 전제로 한 기존 구상에서 벗어나, 이미 확보된 국·공유지부터 단계적으로 공원 조성에 착수하기로 한 것이다. 반환 지연이 장기화하는 현실을 반영하고, 대통령실 이전 이후 변화한 용산 일대의 공간 여건을 고려한 조치로 풀이된다.

이번 계획 변경은 용산전자상가 정비사업과 용산국제업무지구 개발 등 주변 대형 프로젝트와 맞물려 용산은 물론 서울 도심 상업용 부동산 시장 전반에 영향을 미칠 것으로 보인다. 용산공원 정비구역 전체 면적은 약 1153만㎡(약 349만 평)에 달해, 공원 조성 방식의 변화 자체가 도심 공간 구조와 자산 가치 재편의 중요한 변수로 작용할 가능성이 크다.

업계에 따르면 국토교통부 용산공원조성추진기획단은 지난 23일부터 28일까지 ‘용산공원 종합기본계획 변경 용역’ 입찰을 위한 사전규격을 공개했다. 용역 기간은 착수일로부터 6개월이다.

다음 달 사업자가 선정되면 국토부는 5월 중간보고를 거쳐 7월 이후 최종안을 마련하고, 공청회 등을 통해 ‘제5차 용산공원 종합기본계획’을 확정·고시할 방침이다. 2011년 최초 수립 이후 다섯 번째로 이뤄지는 이번 변경은 미군기지 완전 반환 이후 오염 정화를 거쳐 일괄 공원화를 추진하겠다는 기존 마스터플랜의 전제를 사실상 수정하는 작업이다. 

정부가 공원 조성 효과를 국민들이 조기에 체감할 수 있도록, 조성이 가능한 부지부터 단계적으로 사업을 추진하겠다는 방침이다. 우선 조성 대상에는 △옛 방위사업청 부지 약 9만5000㎡(약 2만9000평) △군인아파트 부지 약 4만5000㎡(약 1만3600평) △미 대사관 직원 숙소 예정 부지 약 3만㎡(약 9000평) 등이 포함된다. 

당장 조성이 가능한 면적만 17만㎡(약 5만1400평)를 웃돌며, 이는 여의도공원(약 23만㎡·약 7만 평)의 70%를 넘는 규모다.

국토부는 이번 용역을 통해 단계별 조성 시나리오를 비롯해 교통·보행 체계, 환경·경관, 탄소 저감 효과 등을 종합적으로 재검토할 계획이다. 업계에서는 이를 두고 “전면 반환이라는 불확실한 목표를 고집하기보다, 가용 부지를 활용해 공원의 기능을 먼저 구현하겠다는 정책적 방향 전환”이라는 평가가 나온다.

상업용 부동산 시장이 주목하는 대목은 공원 접근성 강화와 주변 개발 계획 간의 결합 방식이다. 이번 제5차 변경안에는 캠프킴 등 주변 부지의 복합시설 조성 구상과 서울시가 추진 중인 용산국제업무지구 개발 계획이 함께 반영될 예정이다. 공원 조성 지구와 용산역·한강로 일대, 국제업무지구를 잇는 접근 거점을 설정하고, 용산공원을 도심의 생활·업무 흐름 속에 편입시키는 전략이 핵심이다.

특히 공원 외곽에 배치된 복합시설조성지구는 총 17만9000㎡(약 5만4000평) 규모로, 캠프킴·유엔사·수송부 부지로 구성된다. 이들 부지는 공원 접근성을 전제로 상업·업무 복합 개발이 가능한 핵심 입지로 평가받는다. 업계에서는 공원 조성 효과가 주거보다 오피스와 리테일 자산에 보다 직접적으로 반영될 가능성이 크다는 분석이 많다.

환경 측면에서는 도심 내 대규모 탄소 흡수원 기능을 강화하고, 녹지와 보행 동선을 중심으로 한 새로운 접근 체계를 구축해 용산공원을 단순한 녹지 공간을 넘어 도시 구조를 재편하는 핵심 인프라로 발전시키겠다는 구상이다. 다만 중앙정부의 공원 중심 전략과 서울시의 국제업무지구 개발 구상이 맞물리는 과정에서, 동선 체계와 공간 활용 방식은 단계적 조정을 거칠 가능성이 있다는 관측도 나온다.

업계 관계자는 “이번 제5차 변경은 대통령실 이전 이후 변화한 주변 여건을 공식적으로 반영한 첫 계획 수정”이라며 “국제업무지구와의 연계가 구체화될수록 용산역 전면과 한강로 일대 오피스·상업시설의 입지 가치 재편이 본격화될 것”이라고 말했다.