이재명 대통령이 최근 소셜미디어(X)를 통해 매입임대 사업자와 등록 임대주택 제도를 잇달아 비판하고 나섰다. 등록 임대주택에 부여된 세제 혜택을 ‘영구적 특혜’로 규정하며, 매물을 시장으로 유도하겠다는 정책 신호를 던진 것이다.

이에 따라 민간 임대 정책 전반에 대한 재편 가능성까지 거론되며, 제도 전반을 둘러싼 논쟁도 다시 확산되는 분위기다.

대통령의 최근 발언은 임대사업 전반에 대한 정부의 근본적인 문제 인식을 드러낸 것으로 풀이된다.

이 대통령은 8일 “등록만으로 집을 무제한 매입할 수 있는 구조는 이상하다”고 지적한 데 이어, 9일에는 “한때 임대였다는 이유로 영구적 세제 특혜를 유지할 필요가 있느냐”고 밝혔다. 10일에는 “서울 등록 임대 아파트 4만 2500세대는 결코 적은 물량이 아니다”며, 매물 출회 시 가격 안정 효과가 분명하다는 입장을 재확인했다.

같은 날 국무회의에서도 “취득세·종부세·양도세까지 과도하게 감면되는 구조에 문제가 있다”며, 임대주택 세제 혜택에 기한을 두겠다는 방침을 공식화했다.

사흘간 이어진 메시지를 종합하면 정부가 세제 혜택을 축소해 보유 유인을 낮추고 매각을 유도하는 방향으로 정책 구조를 전환하고 있다는 분석이 나온다.

정부 기대대로 매물이 늘어날 가능성은 있지만, 구조적 부작용에 대한 우려도 커지고 있다.

혜택 축소가 본격화될 경우, 일부 임대사업자들이 대거 매각에 나서면서 기존 세입자들의 주거 안정성이 흔들릴 수 있다는 지적이다. 매입임대 주택이 상대적으로 저렴한 전세 공급원 역할을 해온 만큼, 물량 축소는 전·월세 가격 상승으로 이어질 가능성이 있다.

외국계 투자자들 사이에서도 대출 규제와 보유세 부담에 이어 정책 일관성 훼손까지 겹치면서, 한국 부동산 시장의 정책 리스크가 투자 판단에 직접적인 부담으로 작용하고 있다는 평가가 나온다. 2024년 기준 국내 상업용 부동산 시장으로 유입된 해외 자본만 28억 달러(약 3조 8000억 원)에 달하는 가운데, 이러한 정책 불확실성이 장기 투자 축소나 철수 가능성을 키우고 있다는 지적이다.

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전세사기 여파로 빌라 시장이 위축된 상황에서, 아파트 임대 물량까지 감소할 경우 서민 주거 사다리가 구조적으로 약화될 수 있다는 경고도 제기된다. 실제 수도권 전·월세 거래 통계를 보면, 등록임대 의무기간이 종료된 일부 단지에서 임대료 인상률이 일반 아파트보다 높게 나타난 사례도 확인되고 있다.

반면 이번 논의를 계기로 임대시장 구조를 정상화해야 한다는 기대도 존재한다. 개인 중심의 매입임대 구조가 갭투자와 시세 차익 수단으로 변질되며 시장 불안을 키워왔다는 점에서, 대통령의 문제 제기가 구조 개편의 출발점이 될 수 있다는 평가다.

전문가들은 관련 정책이 개인 다주택자의 시장 개입을 제한하는 대신, 자본력과 관리 역량을 갖춘 기업형 임대사업자 중심으로 재편될 가능성에 주목하고 있다. 

글로벌 자산운용사들이 노후 건물 리모델링과 컨버전 임대사업에 관심을 보이고 있어, 임대시장 기능을 ‘보유’ 중심에서 ‘운영’ 중심으로 전환될 수 있다는 분석도 나온다. 실제로 모건스탠리, KKR, ICG 등 글로벌 운용사들의 국내 임대·리모델링 투자도 점차 확대되고 있다.

이러한 정책·시장 변화 속에서 기업형 민간 임대와 관련한 주요 법률 쟁점은 11일 오후 3시부터 열리는 ‘코어비트-광장 2026 한국 상업용 부동산시장 전망’ 행사에서 별도의 법률 세션을 통해 심층적으로 다뤄질 예정이다.

이번 세션에서는 임대주택 세제 개편 방향, 기업형 임대 활성화 방안, 투자 구조 변화에 따른  법적 리스크 등이 종합적으로 논의된다.