"부동산은 '입지'라는 말은 이미 구식에 가깝다. Location location location으로 부동산 투자를 이해해서는 실패할 확률이 높다. 이제는 부동산의 기능과 사용자에게 서비스를 제공하는 인프라로서 부동산을 정의해야 성공확률이 높아진다"

CFA한국협회가 17일 서울 종로 센트로폴리스 컨퍼런스룸에서 개최한 세미나에서 '글로벌 자본의 부동산 투자'를 주제로 발표를 한 류혜식 코어비트 대표는 부동산 투자 패러다임 변화를 구체적 사례와 분석을 통해 제시했다.

그는 글로벌 부동산 시장에서 성장과 사이클만으로는 설명되지 않는 변화가 나타나고 있다고 밝혔다.

류 대표는 부동산을 자산, 기능(Function), 인프라라는 세 가지 프레임으로 나누어 설명했다. 전통적인 자산 관점에서는 입지와 퀄리티가 중시됐다. 좋은 입지의 잘 지어진 건물은 오래 보유해도 임차인을 구할 수 있다는 것이 일반적 통념이었다. 하지만 코로나19 팬데믹으로 미국과 유럽 오피스 시장이 붕괴되면서 자산적 접근이 한계에 봉착했다.

좋은 입지의 좋은 건물도 오피스라는 기능의 쇠퇴 앞에서는 무력해 질 수 밖에 없다는 것이다. 

최근 주목할 부동산의 글로벌 흐름은 PE기반의 투자 자금이 부동산 투자 지형을 바꿔 놓고 있다는 점을 강조했다. 블랙스톤, KKR 등 글로벌 PE들은 부동산을 사용자의 비즈니스에 서비스하는 인프라로 접근하는 점이 가장 큰 특징이라는 것이다. 기술혁신이 몰고 온 산업변화 내에서 어떤 산업이 승자인가를 파악하고, 그 승자가 필요한 인프라에 투자하는 투자접근 방식을 택한 것이다.

입지가 투자의 핵심 의사결정 변수가 아니라는 것이다.  

AI산업 성장에 따른 데이터센터 투자가 대표적이다. 류 대표는 데이터센터를 기존 오피스와 같은 가치평가 방식으로는 투자하기가 어렵다는 점도 지적했다. 토지비중이 낮고 건물과 설비 비중이 높은 데이터센터를 기존의 자산가치 접근으로 이해하기 어렵다는 것이다.

다만, 시각을 돌려서 성장하는 빅테크라는 임차인과 그들의 대규모 설비투자 등을 고려하면 20~30년짜리 인프라투자로 볼 수 있다고 설명했다.

인구 구조 변화에 따른 주거 섹터 접근도 마찬가지다. 미국에선 장기 경제 성장과 주식시장 상승의 과실을 누린 베이비부머 세대 은퇴로 임대주택에 대한 기관투자가 수요가 폭발적으로 늘었다.

류 대표는 마지막으로 이러한 새로운 투자접근은 적극적인 부동산의 운용을 동반하는 점을 놓쳐서는 안된다고 강조했다. 부동산이 패시브한 현금흐름을 창출하는 자산에서 적극적인 운용으로 수익을 창출해 내는 '수익형 운영자산'으로 급격히 변화하고 있다는 것이다.

이러한 변화로 부동산투자도 자산을 투자하던 시대에서 운영사(Opco)를 인수하고 플랫폼에 투자하는 전략으로 더 복잡해 질 수 밖에 없다. 

류 대표는 "경제와 시장이 복잡해질수록, 전문적이고 부지런한 투자자만이 과실을 따는 시대로 급격히 변화할 것이다"고 강조했다.