2010년대 공급 확대를 통해 성장한 여의도 오피스 시장이 또 한번의 구조적 전환을 맞이할 준비를 하고 있다.

16일 코어비트 리서치센터는 23번째 인사이트 리포트 '여의도 오피스 또 한번의 점프?'를 통해 여의도 시장의 변화를 짚어보고, 자산 가치와 임차 수요를 어떻게 재편할지 전망했다.

2010년대 여의도는 IFC와 FKI타워 등이 잇따라 공급되며 '공급 충격'을 맞았다. 이는 곧바로 공실률 상승으로 이어졌지만 자본시장 성장으로 인해 빠르게 안정화됐다. 

보고서는 여의도가 '금융 클러스터'로 기능하면서 수요를 스스로 창출하는 구조가 되었다고 설명했다. 공급 확대가 시장 체력을 키운 셈이다.

현재 진행 중인 변화는 2차 업그레이드에 가깝다. 1970~80년대 지어진 1세대 사옥들이 재건축에 들어가고 있다. 여기에 서울시의 금융중심 지구단위계획으로 사업성이 크게 개선됐다.

보고서는 과거 '리모델링' 수준에 머물렀던 업그레이드가 이제는 '재건축 중심의 체질 개선'으로 전환되고 있다고 분석했다.

다만 낙관론만 존재하는 것은 아니라고 보고서는 지적하고 있다.

금융감독원 등 준공공기관 지방 이전 압력은 중장기 수요에 변수다. AI 도입에 따른 인력 효율화 본격화는, 과거처럼 인력 증가가 곧 오피스 수요 확대라는 공식을 약화시킬 수 있다. CBD, GBD의 대규모 공급은 권역 간 임차인 유치 경쟁을 치열하게 할 전망이다.

보고서는 결국 여의도의 두 번째 점프는 공급이 아니라 수요의 문제로 귀결된다고 강조한다. 여의도가 시장의 중심으로 도약할 수 있을지, 코어비트 인사이트 리포트를 통해 자세히 살펴볼 수 있다.