견고했던 강남업무지구(GBD) 오피스 시장에 공급발 균열이 예고된 가운데 수요 측면에서도 구조적 변화가 예상된다는 분석이 나왔다. 현재 GBD를 떠받쳐온 대기업 앵커 테넌트들이 권역 밖으로 이동을 추진하고 있어 시장의 투자 공식 자체가 달라질 수 있다는 진단이다.

28일 발간된 코어비트 인사이트 리포트 32편 ‘GBD 오피스시장의 Game Changer, 진짜 도전은 공급 아닌 수요!’는 GBD 시장의 핵심 수요의 변화 가능성을 집중 분석했다. 지난 31편이 역대급 신규 공급 사이클을 조명했다면, 이번에는 그 물량을 흡수해온 핵심 임차 수요의 이동 가능성을 짚은 것이다.

그동안 GBD 프라임 오피스 시장은 삼성·현대차 그룹 계열사와 크래프톤으로 대표되는 IT·게임 기업이라는 두 축을 기반으로 성장해왔다. 이들은 대규모 면적을 장기간 임차하며 빌딩의 인지도와 임차 안정성을 동시에 끌어올리는 핵심 앵커 테넌트 역할을 해왔다.

하지만 최근 이들 수요층의 이동 가능성이 가시화되고 있다. 삼성 금융계열사들은 CBD 이전이 논의되고 있고, 현대차그룹은 복정역세권 개발과 연계한 거점 재편을 추진 중이다. 크래프톤 역시 성수권역 이전을 예고한 상태다. 문제는 시점이다. 대규모 임차 수요 이탈 가능성과 신규 공급 확대 시점이 맞물릴 수 있어서다.

다만 GBD는 여전히 서울 내 최고 수준의 교통 접근성과 기업 선호도를 갖춘 업무권역이라는 점에서 경쟁력이 완전히 훼손된 것은 아니다. 그럼에도 ‘공급 희소성’과 ‘대기업 앵커 수요’에 기반한 기존 공식만으로 향후 시장 구조를 설명하기는 어려워질 것으로 분석됐다.