희소성으로 대변됐던 강남(GBD) 오피스 시장의 특성이 크게 바뀌고 있어 투자 전략의 근본적인 변화가 불가피할 전망이다. 오는 2029년 이후 역대급 공급 물량이 예고되고 있기 때문이다.

14일 발간된 코어비트 인사이트 리포트 31편 ‘강남오피스 시장의 Game Changer 등장’은 GBD 시장 변화를 이끌고 있는 주요 변수들과 이에 대한 효율적인 대응책을 제시했다.

그동안 GBD의 희소성은 테헤란로를 중심으로 2000년 전후의 GS타워, 아셈타워, 강남파이낸스센터(GFC)와 2007~8년의 강남역 삼성타운을 제외하곤 뚜렷한 물량이 거의 없었던 데서 비롯됐다. 실제 최근 10여 년간 센터필드(2021년)를 제외하면 주목할 만한 대형 공급은 전무했다.  

하지만 2029년부터는 상황이 완전히 달라진다. 우선 테헤란로를 따라 선형으로 형성됐던 프라임 오피스 시장 중심이 다핵 구조로 재편된다. 약 15만 평 규모의 서리풀 복합개발(2029년)을 시작으로 현대차 GBC(2030년), 복정역세권 복합개발(2031년) 등이 그 중심에 있다.  

특히 이번 공급이 시장에 미칠 영향이 과거와 다른 점은 신규 공급과 동시에 대규모 임차인 이탈을 유발한다는 점이다. 대표적인 변수는 현대차그룹의 거점 재편 전략이다. 현대차는 현재 강남 곳곳에 임차 중인 현대모비스(SI타워), 현대차 AI조직(더에셋), 현대오토에버(루첸타워) 등 주요 계열사를 복정역세권 등으로 집결시킬 계획이다. 이로 인해 발생하는 강남·판교 지역의 이탈 공실만 약 15만 평에 달할 것으로 추정된다.

전문가들은 향후 5~7년이 강남 오피스 시장의 구조적 전환기가 될 것으로 보고 있다. 여기에 롯데칠성 부지(약 11만 평)와 상록회관 재개발(약 5만 평) 등 잠재적인 공급 파이프라인까지 대기 중이어서 '공급 제한 시장'이라는 공식은 더 이상 성립하기 어렵다.

결국 자산의 '희소성'에만 기대던 과거의 투자 방식에서 벗어나, 대규모 공급 사이클 속에서 실제 수요를 흡수할 수 있는 '임차 경쟁력'을 따지는 전략적 선구안이 필요한 시점이다.