2025년 국내 상업용 부동산 매매시장은 총 30조 원의 거래규모를 기록했다. 오피스는 23.5조 원으로 사상 최대치를 경신했고, 물류와 호텔 거래도 눈에 띄는 회복세를 보였다.

특히, 오피스 시장은 금리 인상이 본격화된 2023년에는 거래규모가 7.8조 원까지 감소했다가 2024년 들어 거래가 일부 회복되며 11.6조 원을 기록했다. 2025년에는 2024년보다 배 이상 거래 규모가 폭발했다.  

매매 시장의 숫자만 보면 의심의 여지가 없는 호황이다. 

코어비트는 최근 발간한 Insight Report #22「2025년 매매시장 결산 – 역대 최대 거래 규모, 이전과 다른 거래」에서, 2025년을 단순한 ‘회복의 해’로 해석하는 것은 시장의 핵심을 놓치는 판단이라고 지적한다.

이번 기록은 거래가 많았던 해가 아니라, 거래의 성격이 근본적으로 바뀐 해였다는 분석이다.

보고서가 주목한 첫 번째 변화는 ‘누가 사라졌는가’다.

2025년 오피스 거래규모는 역대 최대였지만, 전통적인 유동성 공급자였던 외국계 투자자는 사실상 시장에서 이탈했다. 연간 23조 원에 달하는 오피스 거래 가운데 외국계 투자자의 직접 투자는 단 1건에 불과했다. 국내 기관투자자 역시 직접 매입보다 대출·우선주 등 안정성 위주의 투자로 전략을 전환했다.

그 공백을 메운 것은 의외의 주체였다.

사옥 확보를 목적으로 한 실수요 기업들, 즉 전략적 투자자(SI)들이 오피스 거래의 중심에 섰다. 2025년 오피스 시장은 투자자의 판단이 아닌, 사용자의 필요가 거래를 만들어낸 시장이었다.

반면 외국계 자본은 오피스를 떠나 물류와 호텔로 이동했다. 물류 시장에서는 글로벌 투자기관의 복귀가 본격화됐고, 장기 투자 성향의 코어 자본이 한국 시장을 다시 투자 가능 영역으로 평가하기 시작했다. 이러한 흐름을 확인한 이후, 연말 들어 국내 주요 기관투자자들도 물류센터 투자에 점진적으로 재진입하는 모습이 관찰됐다.

호텔 시장 역시 다른 궤적을 보였다. 숙박 수요가 코로나 이전 수준을 상회하며 성과가 개선됐고, 외국계 투자자뿐 아니라 상장 리츠와 국내 기업까지 참여하며 투자 주체가 빠르게 다변화됐다.

그러나 보고서는 이 같은 거래 확대 이면에 존재하는 또 다른 현실도 함께 짚는다.

2025년은 역대 최대 거래가 성사된 해였지만, 동시에 자금 조달에 실패하며 보류되거나 무산된 딜이 누적된 해이기도 했다. 같은 시장, 같은 해였지만 어떤 자산은 거래됐고, 어떤 자산은 끝내 시장의 선택을 받지 못했다.

코어비트는 이를 2025년 거래시장의 가장 중요한 특징으로 정리한다. “거래량이 아니라 거래의 성격이 시장을 설명하기 시작했다.”
가격, 입지, 구조, 그리고 매수 주체의 성격에 따라 딜의 성패가 명확히 갈리기 시작한 것이다.

Insight Report #22는 30조 원이라는 숫자를 나열하는 데서 그치지 않는다.
누가 샀는지, 누가 떠났는지, 그리고 왜 같은 시장에서 결과가 극단적으로 갈렸는 지를 통해, 2026년 이후 거래시장을 읽기 위한 기준선을 제시한다.

이 숫자를 회복으로 받아들일 것인지, 아니면 전환의 신호로 해석할 것인지는 독자의 판단에 달려 있다.