성수동 오피스 시장이 본격적인 임차인 확보 국면에 진입했다.

그동안 성수 오피스시장은 기존 업무권역과는 다른 방식으로 성장해 왔다. 무신사로 대표되는 앵커 테넌트의 특징뿐만 아니라, 리테일과 오피스가 결합된 형대의 오피스가 주를 이뤘다. 

하지만, 작년부터 정통 오피스 자산이 공급되기 시작했고, 올해는 1만 8천평 규모의 베네포스가 공급되면서 정통적인 오피스 공급이 본격적으로 가세하면서 공격적인 임차인 유치에 나서고 있다.

코어비트 인사이트 리포트 #28호는 이러한 변화를 중심으로 성수동 오피스 시장의 구조적 특징과 최근 공급 사이클의 의미를 분석했다.

단순한 지역 성장 스토리가 아니라, 실제 임차 수요가 이를 따라올 수 있는지에 대한 ‘시장 검증 국면’이라는 점에 초점을 맞췄다.

성수동 오피스 시장은 작년과 올해에 걸쳐 약 7만평 규모의 신규 공급이 예정되어 있다. 절대적인 규모로 보면 서울 주요 업무권역 대비 크지 않지만, 기존 성수동 오피스 시장의 누적 공급 규모를 감안하면 상당한 수준의 공급 확대다.

문제는 공급의 성격이다. 이번 사이클에 공급되는 자산들의 상당수가 선임차 없이 개발된 ‘스펙 오피스’라는 점이 핵심 변수로 지목된다. 기존 성수동 오피스는 특정 임차인을 기반으로 하거나 소형 임차 수요를 흡수하는 구조였지만, 이번에는 시장 전체가 직접 임차인을 유치해야 하는 상황이다.

또한 일부 프로젝트의 경우 준공 이후에도 내부 마감 공사가 이어지며 실질적인 임차 유치가 지연되고 있는 것으로 파악된다. 이는 공급 시점과 실제 시장 흡수 시점 간의 간극을 확대시키며, 단기적으로는 공실 부담으로 이어질 가능성도 배제하기 어렵다.

다만 성수동 오피스 시장은 구조적인 제약도 동시에 안고 있다. 현재 주요 임차 수요가 IT, 콘텐츠, 패션 등 특정 업종에 집중되어 있어 임차인 풀의 확장성이 제한적이라는 점이 대표적이다.

여기에 진흥지구 지정에 따른 용적률 인센티브는 공급 확대를 촉진하는 동시에, 일정 업종의 임차인을 유지해야 하는 조건을 수반한다.

이는 개별 프로젝트의 사업성에는 긍정적으로 작용할 수 있지만, 시장 전체적으로는 임차 수요의 다양성을 제약하는 요인으로 작용할 가능성이 있다.

결국 성수동 오피스 시장은 공급 확대와 임차 수요의 구조적 한계가 맞물린 상태에서 본격적인 시험대에 올라 있다.

이번 공급 사이클의 결과는 성수동이 새로운 업무권역으로 자리 잡을 수 있을지 여부를 가르는 기준이 될 뿐만 아니라, 서울 전체 오피스 임차시장에도 영향을 미칠 변수로 작용할 전망이다.