현대차증권이 시장의 예상을 깨고 여의도 본사 사옥에 대한 우선매수권을 행사했다. 현대차증권은 5월까지 매매 계약을 체결하고, 7월까지 잔금을 지급할 예정이다. 회사는 3월 17일 공시를 통해 직접 매입 대신 부동산펀드를 통한 공동 투자 형식으로 거래를 진행할 계획이라고 밝혔다. 현대차증권은 인수대금의 60%는 대출로, 나머지는 에쿼티(Equity)로 조달할 방침이다.  금융권에서는 현대차증권의 이번 결정의 배경에 주목하고 있다. 

현대차증권은 코람코자산운용이 매각하는 현대차증권 빌딩에 대해 지난 14일 3548억원에 우선매수권을 행사했다. 이는 BNK자산운용이 입찰에서 제시한 금액이다. 코람코자산운용은 이 빌딩을 2020년 10월 약 2666억원에 인수했으며, 2025년 10월 펀드 만기를 앞두고 지난해 말부터 매각을 추진해왔다. 3월 14일 본입찰에서 예상을 웃도는 10여 곳의 원매자가 참여해 치열한 경쟁을 벌였고, BNK자산운용이 평당 2900만원 수준(총 3500억원)을 제시해 우선협상대상자로 선정됐다. 이후 현대차증권이 우선매수권을 행사했다. 

현대차증권은 왜 우선매수권을 행사했을까?

현대차증권의 이번 결정은 경제적 실익에 기반한 것으로 분석된다. 만약 BNK자산운용이 빌딩을 인수했다면, 현대차증권은 본사 이전이 불가피했을 것이다. BNK금융그룹은 현대차증권빌딩 인근 BNK금융타워 부지와 통합 개발을 통해 '여의도 BNK금융타운'을 조성하려는 구상을 내비친 바 있다.

현재 현대차증권빌딩의 실질 임대료는 평당 28만 5000원 수준으로, 인근 원센티널의 경우 33만원으로 본사를 이전하면 10~20%의 추가 임대료 부담이 생긴다. 현대차증권의 현재 연간 임대료는 약 240억 원으로 추정되며, 10%대의 임대료 상승은 연간 20~30억 원의 추가 비용으로 이어질 수 있다. 여기에 이전 비용까지 고려하면 수십억 원의 추가 부담이 발생할 상황이었다.

현대차증권은 지분 투자자로 남아 본사 건물을 계속 임차함으로써 이전 비용과 임대료 상승 부담을 줄이고, 매년 약 20억 원 이상의 비용 절감 효과를 기대할 수 있게 됐다.

현대차증권의 이번 결정에는 서울시의 여의도 개발계획도 중요한 영향을 미친 것으로 보인다. 지난해 9월 여의도를 금융중심지로 육성하기 위한 지구단위계획이 수정·가결되면서, 이 일대 업무용 건물들의 최대 용적률이 기존보다 대폭 완화될 전망이다.

현대차증권빌딩은 현재 용적률이 694%로, 재건축 시 용적률 상향 혜택을 받을 수 있어 개발 잠재력이 높게 평가된다. 일반 상업지역을 유지하고 용적률 상향 조건을 충족하기 위한 탄소중립, 디자인 혁신, 지능형 건축물 도입 등을 통해 용적률을 약 1,400%까지 올릴 경우, 연면적이 1만 2000평에서 2만 평으로 67% 증가할 수 있다.

주변 오피스의 임대료 상승 추세까지 고려하면, 총 임대 수익이 지금보다 약 180%까지 증가할 수 있다는 계산이 나온다.

상업용 부동산 투자 관계자는 "여의도 권역의 대형 오피스 공급이 부족한 상황에서, 여의도 지역의 용적률 상승으로 향후 재건축이 이뤄지면 건물 가치가 크게 높아질 수 있다"며 "현대차증권이 보유한 수익증권은 과거 펀드 조성 당시 투자자들에게 판매하고 남은 미(未)매각 물량인데, 이번에 뜻밖의 횡재가 된 셈"이라고 평가했다.

현대차증권은 2020년 해당 건물을 인수하는 코람코 펀드에 금융 주간사로 참여하며 약 152억 원 규모의 수익증권을 보유하고 있으며, 이를 매각하여 얻는 원금 및 수익금 약 250억원의 일부를 신규 조성 펀드에 재투자할 예정이다.  현대차증권 관계자는 "기존 펀드 회수금액 내 일부 재투자로 추가 자금 조달은 없다"고 강조했다.