선매각을 추진중인 을지파이낸스센터(EFC)가 주인을 찾을 수 있을지 관심이다. 지난해부터 사업시행자가 매각을 추진했지만 인수 희망자와의 협상이 중간에 결렬되는 등 진통을 겪어온 사업지다.

12일 부동산IB업계에 따르면 아이비네트웍스가 시행하는 EFC가 매물로 나온 지난해 이후 새로운 주인 물색이 진행중이다. 현재 삼성SRA자산운용과 협상이 진행중이며 이르면 이달 중으로 협상 결과가 나올 수 있을 것으로 전망된다. 

이 사업장은 착공에 들어가지 않은 브릿지론 단계로 을지로3가구역 제1·2지구다. 시행사 아이비네트웍스는 이 곳에 업무시설, 근린생활시설로 개발을 계획하고 있다.

이 부지는 을지로3가 도시환경정비구역인 중구 수표동 35-13번지 일대로 지난 2018년 도시 및 주거환경정비법 전부개정을 통해 을지로3가 도시정비형재개발구역으로 변경됐다. 당초 1지구와 2지구가 나눠져 있었지만 2023년 1월 지구 통합이 이루어지면서 을지로3가 도시정비형 재개발구역 제1.2지구로 변경됐다. 

지구 통합은 사업지의 사업성에도 영향을 줬다. 1지구와 2지구로 각각 존재했을 때 용적률이 최대 800%, 높이는 70~80미터였으나 두 구역이 통합되면서 용적률은 1,115% 이하, 높이도 114미터 이하로 대폭 상향됐다. 

허용용적률이 193%가 적용됐는데 용적률 인센티브의 핵심은 개방형 녹지로 완화량이 100%였다. 상한 용적률의 경우 322%가 적용됐고 공공시설 기부채납으로 234.1%, 공개공지 초과조성으로 88%를 받았다. 

2023년 10월 사업시행 인가 고시가 나왔다. 고시 내용에 따르면 사업지 면적은 4,756.1제곱미터(대지 3,756제곱미터, 정비기반시설 880.3제곱미터)다. 건축계획을 보면 건축면적은 1,937.08제곱미터로 지하 8층, 지상 24층의 업무시설 및 근리생활시설이 들어선다. 연면적은 6만5,719제곱미터(1만9,880평)으로 용적률 1,114.34%, 높이 113.7미터다. 사업시행 인가일은 2023년 9월27일이다. 2024년 3월11일 관리처분계획 인가가 났다. 

당초 시행사는 지난해 상반기 선매각 후 인허가를 딴 뒤 본PF로 들어갈 예정이었지만 선매각 협상이 여의치 않았다. 지난해 3월 미래에셋이 사옥으로 활용하기 위해 선매각 입찰자로 나서 우선 협상자로 선정된 후 업무협약을 체결했다. 미래에셋이 제시한 가격은 평당 4,150만원으로 연면적으로 환산하면 딜 밸류는 8,250억원이다.

하지만 협상 5개월여만에 매매를 위해 체결했던 양해각서(MOU)를 합의하에 해지했다. 양측은 본계약을 6월말까지 체결할 예정이었지만 공사비 증액 등을 놓고 협의가 길어지다 딜이 결렬된 것이다. 

이후 딜이 공전되는 듯하다 이지스자산운용이 우선협상자로 등장했다. 이지스자산운용이 제시한 가격은 미래에셋보다 다소 하향 조정된 평당 4,100만원 안팎으로 알려졌다. 하지만 이 딜도 원만하게 진행되지 않았다. 이지스가 행정공제회, 외국계운용사 등 컨소시엄을 구성해서 인수하는 그림이었지만 매도자와의 가격차이를 극복하지 못하고 딜이 무산된 것이다. 

이 딜은 현재 삼성SRA자산운용과 협상이 진행되고 있는 것으로 알려졌다. 삼성SRA자산운용은 지난 번 미래에셋이 우선협상자로 선정됐을때도 경쟁자로 등장했었다. 이번 인수협상은 당초 상반기 정도에 결론이 날 것으로 알려졌으나 아직 협상의 세부적인 내용은 나오지 않고 있다. 빠르면 이달 안으로 협상의 세부 내용이 알려질 수 있는 것으로 시장은 내다보고 있다. 선매각이 이루어지 않다보니 이 사업장은 현재 브릿지론 단계로 시공사의 윤곽도 드러나지 않고 있다.  선매각 협상, 본PF, 시공사 선정 등이 동시에 진행되고 있는 것으로 보인다. 

그동안 크게 오른 공사비와 금리 인상 등 사업비가 불어난 것이 사업성을 둘러싼 투자자의 우려와 맞물려 딜 추진의 걸림돌로 작용했다. 여기에다 수표지구, 세운지구 등 을지로3가에서 충무로에 이르는 지역의 도시정비계획이 우후죽순으로 진행되고 있어 향후 공급 폭탄으로 작용할 개연성도 있다. 여기에다 을지로3가와 수표 및 세운 지구 등이 오피스 권역으로 검증되지 않았다는 근본적인 한계도 가지고 있다. 서소문과 서울역 등 다른 오피스 지역에서 진행되고 있는 다수의 재개발 사업도 을지로 3가 인근 오피스 개발 지역의 희소성을 떨어뜨리는 변수가 될 수도 있다. 

기부 채납 사안도 있다. 서울 중구 수표동 11-9 지역이 문제인데 1.2지구(EFC) 및 6지구(서울시 중구 수표동 35-10일대)가 이 땅의 일부와 연계되어 있다. 1.2지구와 6지구 모두 이 땅을 매입해 역사공원 용지로 기부 채납해야 한다. 1.2지구 부담 면적은 108.5제곱미터이고 6지구의 부담면적은 664.5제곱미터다. 그런데 이 땅이 소유주 등이 복잡하게 얽혀 있다.  이 땅은 화교협회(관리자)가 사용했던 땅인데 소유권은 대만 정부(타이베이 대표부) 쪽에 있다. 과거에도 소유권을 놓고 화교협회와 타이베이 대표부 간의 갈등이 증폭됐던 것으로 이번에는 매각을 위해서는 타이베이 대표부의 승인이 있어야 하는데 이 절차가 길어지고 있다는 전언이다. 

삼성SRA자산운용은 지난달 올해 최대 딜로 기록될 더에셋 딜에서 평당 4,500만원 정도를 써내(총 밸류 1조1,000억원) 우선협상자로 선정됐다.  200억원의 하드디파짓까지 납입하면서 딜 종료에 대한 강한 의지를 드러냈다. 이 딜은 올해 안으로 최종 종료될 예정이다.