한국토지신탁이 사실상 본사 사옥으로 쓰고 있는 코레이트타워의 매각 입찰이 오는 22일로 다가왔다. 한국토지신탁(한토신)은 지난 2020년  이 빌딩을 매수했다. 매수가는 3605억원(평당 3407만원)에 달하는 금액으로 당시 서울 오피스 매매 최고가를 기록하기도 했다.

16일 부동산IB업계에 따르면 한토신은 오는 22일 코레이트타워의 매각 입찰을 진행할 예정이다. 매각 자문사는 세빌스코리아다. 이 자산의 소유주는 '코레이트타워위탁관리부동산투자회사'로 리츠다. 경찰공제회(18.81%), 한국스탠다드차타드은행(18.81%), 공무원연금공단(18.81%), 하나캐피탈12.03%), 신한캐피탈(6.27%), 개인주주 등이 종류주 투자자다. 한토신은 이 리츠의 보통주 투자자(18.81%)이자 리츠 운용회사를 맡았다. 

2025년 8월이 리츠 만기로 지난 5월 매각 결정을 내리고 매각 주간사 선정 작업을 거쳐 매각 프로세스를 진행 중이다. 코레이트타워는 강남 테헤란로 GBD 핵심지역으로 연면적 1만582평에 달한다. 이 빌딩은 현대해상이 강남 사옥으로 사용하다 2020년 매각한 것으로 그해 6월 한토신은 우선협상자로 선정된 지 두달 여 만에 거래를 종결했다. 당초 매각입찰에서 응찰자들이 평당 3280만원을 매수가격으로 제시했지만 매도 측에서 만족하지 못하고 가격을 올렸다. 10여 곳이 응찰에 참여해 딜 열기가 뜨거웠던 만큼 현대해상은 더 높은 가격을 받을 수 있다고 판단했고, 한토신은 평당 3380만원까지 희망 매수 가격을 올려 이 건물을 인수했다. 

한토신은 당시 본사 사옥이 필요했다. 한토신이 인수한 동부건설이 서울역 인근 KDB타워를 임차해 사용하고 있었고, 한토신도 역삼동 삼성제일빌딩을 임차하고 있었다. 코레이트투자운용, 코레이트자산운용 등 계열사까지 늘어나자 사옥의 필요성은 더 커져 공격적으로 응찰했다.

현재 코레이트타워에는 한토신(27.3%), 동부건설(26.4%), 코레이트자산운용(8.0%) 등 한토신과 계열사가 61.7%를 임차하고 있다. 한토신 계열사 이외에 최대 임차인은 데이터센터 플랫폼 디지털엣지코리아로 30.1%를 임차하고 있다. 

코레이트타워 딜의 특징은 매도 주체인 리츠가 보통주(한토신)와 여러 곳의 우선주로 주주가 분산된 가운데 사실상 한토신과 계열사가 최대 임차인이라는데 있다. 새로운 매수자가 인수하더라도 한토신과 계열사의 임차관계를 기존 계약 조건대로 유지해야 하기 때문에 딜 밸류에는 차감 요인으로 작용한다. 매도자인 한토신은 좀 더 높은 가격에 팔고 싶지만 매수하는 쪽에서는 매도자이자 최대 임차인인 한토신 계열사의 임대차를 승계해야 하는 만큼 높은 가격을 쓰는 것이 부담스러울 수 밖에 없다. 한토신과 동부건설은 임차계약 만기가 2030년 8월까지로 임대료와 관리비 인상 조건은 연 2.5%다. 한토신은 매수자의 의향에 따라 임차 관계를 이어갈 수 있다고 밝히고 있다.  

한편 한토신은 이 건물의 우선매수 청구권을 가지고 있다. 우선매수 청구권은 보통 기업이 세일즈앤리스백으로 사옥을 유동화해 현금을 확보한 뒤 추후 해당 빌딩을 재매수할 수 있는 권리로 많이 사용된다. 그러나 한토신의 경우 리츠의 일부 지분을 보통주로 보유하고 있고 빌딩 전체를 사용하지도 않고 있다. 기업들이 세일즈앤리스백 형태로 빌딩을 유동화했다 되사는 사례와 다르다. 2020년 매수 당시 고가 매수 논란이 있었던 만큼 우선주 투자자 확보 차원에서 한토신이 우선매수 청구권을 보유하게 된 것으로 풀이된다. 한토신의 우선매수 청구권이 향후 매각 시 일정 수준의 수익률 보장을 가능하게 하는 카드였던 셈이다. 한토신이 보유한 우선매수청구권을 행사해 건물을 매수할 가능성은 크지 않아 보인다.2020년 매수 당시 최고가로 인수한 만큼 매수청구권 행사에 따른 자금 부담을 무시할 수 없기 때문이다. 

현 시점에서  GBD내 경쟁 관계에 있는 매물이 여럿이라는 것도 딜 흥행에는 다소 걸림돌이라는 지적도 있다. 엔씨타워1(9364평), F&F 역삼동 사옥(4853평) , 케이스퀘어강남2(6637평) 등이 현재 새로운 주인 찾기를 진행중이다. 시장에 따르면 한토신이 받고자 하는 금액은 평당 4000만원을 웃도는 수준으로 알려졌다.