새 정부가 최근 확정한 국정과제를 통해 2차 공공기관 지방 이전을 2027년부터 본격화하겠다고 선언하면서 상업용 부동산시장의 수급 균형을 크게 흔들 핵심 변수로 떠올랐다. 

특히 서울 도심업무지구(CBD)의 대규모 오피스 공급 사이클과 맞물려 투자자와 임차인 모두에게 새로운 ‘딜레마’를 안길 가능성이 크다는 분석이다.

25일 관련 부처와 업계에 따르면 정부는 17일 발표한 ‘123개 국정과제’에서 “임기 내 2차 공공기관 이전 신속 추진” 방침을 정하고, 2027년부터 본격화할 계획을 밝혔다. 이를 위해 올 하반기 전수조사를 실시하고, 2026년에 공청회 등 공론화를 거쳐 로드맵을 수립한 뒤 2027년부터 청사 임차나 공동 청사 건설 등을 통해 이전에 착수한다는 일정을 공개했다. 

현재 수도권 공공기관 159곳 중 125곳이 서울에 몰려 있다. 이들이 빠져나가면 서울 오피스 시장의 공실률은 단기간에 급등할 수 있다. 최근까지 2%대의 낮은 공실률을 기록하던 서울 CBD 권역의 공실률이 10%대까지 치솟을 수도 있다는 전망도 나온다.

특히 2027년 이후 세운지구·광화문·을지로 일대 초대형 오피스 프로젝트들이 대거 준공될 예정이어서 우려를 키운다. 코어비트 집계에 따르면 2025년부터 2030년까지 공급 예정인 서울 오피스는 68개, 195만 평이 넘는다. 이 가운데 CBD에서는 역대 최대인 31개 현장에서 88만 평이 공급될 예정이다. 2014~2024년 공급량(26만 평)의 3배를 훌쩍 넘는 물량이다.

게다가 신규 공급 오피스의 상당 부분이 연면적 1만 평을 넘는 프로젝트인 점을 감안하면, 장기간 안정적 수요를 가진 공공기관과 같은 앵커 테넌트 확보가 어느 때보다 중요하다. 결국 공공기관 이전이 본격화될 경우 임대료 하락 압력은 크게 높아질 수밖에 없다. 이는 단기적으로 임차인에게 유리한 환경을 만들지만, 장기적으로는 자산 가치 하락 리스크로 이어질 수 있다.

이번 공공기관 이전은 단순한 임차 수요 감소를 넘어, 상업용 부동산시장의 ‘큰손’인 국민연금, 군인공제회 등 주요 연기금의 투자 전략에도 영향을 줄 전망이다. 그동안 수도권 프라임 오피스와 물류센터에 집중됐던 포트폴리오가 정부의 균형 발전 정책 기조에 맞춰 세종·부산·광주 등 지방 거점 도시로 확장될 가능성이 높다.

이런 과정에서 지방 핵심 도시는 오피스·주거·상업시설을 아우르는 복합 개발형 투자 수요 확대가 기대된다. 또 서울 오피스 거래 위축과 지방 선점 기회 확대라는 상반된 움직임도 예상된다. 이에 따라 투자자 입장에서는 서울 오피스를 매각하고 성장 잠재력이 높은 지방 자산으로 갈아타는, 일종의 ‘자산 재편(Asset Rebalancing)’ 전략이 불가피할 것으로 보인다.

업계에서는 앞으로 시장의 향방을 결정할 핵심 변수로 두 가지를 꼽는다. 첫째, 공공기관 이전으로 생길 공백을 IT·바이오·핀테크 등 신성장 산업 기업으로 얼마나 빠르게 대체할 수 있는가다. 둘째, 정부의 이전 대상 확정과 실행 속도다. 정책 청사진이 구체화될수록 시장 불확실성은 줄어들기 때문이다.

업계의 한 관계자는 “향후 2~3년간 오피스 투자 시장은 중대한 시험대에 오른다”며 “서울 CBD는 임차인 다변화와 프라임 자산 차별화 전략이, 지방은 선점 투자 여부가 성패를 가를 것”이라고 강조했다. 이번 2차 공공기관 이전은 단순한 행정 정책을 넘어 서울 오피스 시장의 ‘뉴 노멀’을 만드는 변수로 작용할 가능성이 크다.