정부가 공공 중심 임대주택 정책을 밀어붙이고 있는 가운데 서울시가 1일 민간사업자 지원과 규제 완화를 중심으로 한 ‘등록 민간임대주택 활성화 방안’을 발표해 업계의 관심이 쏠리고 있다.

특히 오세훈 서울시장이 “서울시는 민간 임대 규제와의 전쟁에 나서겠다”며 정부 정책과 차별화를 강조하자, 시장에서는 “정부와 서울시의 이원화된 정책으로 투자 전략 결정에 신중할 수밖에 없다”는 평가가 나온다.

한편, 정부의 수도권·규제지역 주택임대사업자 대출 제한(LTV 0%)이 주택법상 ‘주택’에 한정될 가능성이 제기되면서 오피스텔 등 비아파트 시장에 미칠 영향이 주목된다.

활성화 방안에 따르면 서울시는 공급 병목 해소와 민간주도형 시장 활성화를 위해 △오피스텔 접도 조건 완화(20m→12m, 내년 1월 시행) △건축심의 대상 확대(30실→50실) △신속인허가협의체 운영 등과 같은 건축규제 완화를 추진하기로 했다. (아래 세부내용 표 참조)

또 정부에 △일조사선 규정 완화 △도시형 생활주택 층수 완화(1개층 →2개층 필로티 인정 확대) △민간임대사업자 보증보험 가입 기준 현실화 등을 건의했다.

금융 지원으로는 △서울주택진흥기금의 정부 주택도시기금 축소분(14%→11%) 보증과 △PF 대출이자 2%p 보전 등을 통해 민간임대주택 리츠의 안정적 운용을 유도하기로 했다. 임차인 보호 장치로는 ‘AI 전세사기 리포트’를 도입했다.

서울시 관계자는 “(이번 조치로) 비아파트 임대 공급 확대가 청년·1~2인 가구 유입뿐 아니라 오피스텔 컨버전 리츠(매입임대→상업용 자산 전환 전략)에도 투자 기회를 제공할 것”이라고 밝혔다.

업계에서는 이 같은 규제 완화·금융 지원이 사업 안정성과 수익성 개선에 대한 기대감을 나타내면서도, 실질적 사업 수익성과 공실 리스크, 정부의 규제 완화 수용 여부 등 시장 불확실성은 여전히 크다고 평가했다.

오 시장이 민간 임대 활성화를 강조한 것과 달리, 국토교통부는 지난 9월 ‘9⋅7 대책’을 통해 수도권 공공택지를 LH가 직접 시행해 2030년까지 7만5000세대를 공급할 계획이다. 하지만 LH의 재무 부담과 경험 부족으로 사업 속도와 품질 확보에 한계가 있다는 지적이 나온다.

또 수도권·규제지역 임대사업자의 LTV 0% 적용, 종부세 합산과세 등 민간 임대사업자에 대한 규제는 여전히 강화 추세다. 이로 인한 행정 및 금융 불확실성은 투자 심리 위축으로 이어지고 있다. 실제로 최근 글로벌 AMC·국내 리츠 운용사들은 일부 PF 투자 프로젝트를 중단하거나 자금 조달에 변동을 겪고 있는 것으로 알려졌다.

서울시는 이런 문제 해소를 위해 정부에 주택임대사업자 대출 제한(LTV 0%) 완화와 과거 축소된 장기 임대에 따른 종부세‧양도세 등 세제 혜택의 합리적인 조정을 건의할 예정이다.

한편, 정부의 임대사업자 LTV 0% 규제가 주택법 제2조 제1호에 정한 ‘주택’에만 한정 적용될 가능성이 높다. 지난 2019년 유사 규제가 시행되면서 적용대상을 아파트, 연립·다세대·다가구주택, 도시형 생활주택 등 주택(Housing)에 국한했기 때문이다.

이는 건축법상 ‘준주택’으로 분류되는 오피스텔(주거용 포함), 고시원 등은 규제 대상에서 제외될 가능성을 의미한다.

투자자 입장에서는 아파트 중심 PF 운용에는 제약이 있지만, 주거용 오피스텔이나 준주택 활용에 대한 대출 제약이 적어 공급 기회가 남아 있다는 의미다. 서울시의 오피스텔 규제 완화가 정부의 금융 규제를 회피할 수 있는 틈새 투자처를 제공할 수 있다는 분석이 나온다.