메트로·서울로타워 재개발 사업의 기한이익상실(EOD)이 발생하면서 이지스자산운용이 향후 1개월 내에 PF 조달을 완료하고 브릿지론을 상환할 수 있을지에 업계의 관심이 쏠려 있다.

메트로·서울로타워를 힐튼호텔과 묶어 연면적 14만평 규모의 오피스, 호텔, 판매시설을 짓는 ‘이오타 프로젝트’는 이지스운용의 사활이 걸린 프로젝트이기 때문이다.

이지스운용은 메트로타워와 서울로타워를 매입하면서 2024년 3월 7170억원의 브릿지론을 대출을 받았다. 선순위 4800억원, 중순위 1400억원, 후순위 970억원의 구조였다.

이후 이지스운용은 지난해 6월(3개월 연장), 지난해 9월(1개월 연장), 지난해 10월(3개월 연장) 등 3차례에 걸쳐 만기연장을 받았다. 작년 10월 3번째 만기연장 이후 PF를 조달해 왔지만 자금모집이 완료되지 않아 19일 4번째 만기연장을 시도했다.

하지만 브릿지론 가운데 가장 큰 금액을 차지하는 KB국민은행이 만기연장을 거부했다. KB국민은행(1500억원)과 KB캐피탈(450억원)은 선순위 브릿지론 4800억원의 40%를 차지한다. 일부 선순위 대주기관들이 KB국민은행의 결정대로 움직이겠다고 밝히면서 만기연장을 거부한 2500억원 안팎에 이르는 것으로 알려졌다.

KB국민은행은 이지스운용에 브릿지론을 제공할 당시부터 만기연장은 3차례까지만 해줄 수 있다고 못박았다. 금융감독원은 2024년 시중은행 등 금융기관들에 부동산 개발사업의 브릿지론 만기연장은 3회로 제한하라는 지침을 내린 바 있다.

게다가 지난해 3월 홈플러스의 기업회생 절차 개시 신청 이후 KB국민은행 심사부의 리스크 관리가 강화된 것도 영향을 미쳤다. KB국민은행 내부 사정을 잘 아는 업계 관계자는 “KB국민은행은 애초부터 4번째 만기연장 카드를 검토하지 않았다”고 전했다.

메트로·서울로타워 재개발 사업의 시공사는 삼성물산이다.

삼성물산은 단순한 시공사가 아니다. 메트로·서울로타워 재개발 시행법인인 와이디816PFV에 6억원을 투자한 주주이고, 와이디816PFV의 핵심 주주인 이지스운용 사모 부동산펀드에도 800억원(종류주)을 투자해 25.9%의 지분을 보유하고 있다.

이와 함께 삼성물산은 작년 10월 신축빌딩 준공 이후 75%의 책임임차를 제공하기로 결정했다. 재개발 이후 신축빌딩은 연면적이 4만평에 달하고, 4% 수준의 캡레이트를 맞추기 위해서는 최소 연간 1000억원 이상의 임대료 수입이 필요하다. 삼성물산이 75%의 책임임차를 제공한다는 것은 750억원 이상을 책임진다는 의미다.

삼성물산이 서울에서 책임임차를 제공하는 것은 매우 이례적인 일이었다.

삼성물산의 책임임차 결정은 이지스운용의 PF 조달을 지원하기 위한 고강도 조치였다. 준공 전에 책임임차가 결정돼 있으면 완공 후 담보대출을 쉽게 조달할 수 있다. 담보대출로 PF를 상환받을 수 있다는 보장이 있다면 PF 대주 모집도 어렵지 않다.  

이때문에 상업용 부동산 업계에는 메트로·서울로타워 재개발 사업을 삼성물산의 크레딧으로 진행되는 사업으로 보는 시각이 많았다.

지난해 10월 삼성물산이 책임임차를 결정할 때만해도 PF 조달이 수월하게 완료될 것으로 예상됐다.

하지만 막상 PF 조달이 시작되자 대주 모집이 여의치 않았다. 선순위 참여를 기대했던 은행과 보험사들이 3.3m²당 6000만원을 넘어선 높은 개발원가와 사업성에 부담을 느끼는 분위기가 역력했다. 이지스운용은 결국 PF 시장에서 가장 깐깐하기로 정평이 난 메리츠금융그룹에 선순위 대주로 참여해 줄 것을 요청했다.

이지스운용이 PF를 모집하는 과정에서 삼성물산이 이번 사업의 시공사이자 수익자로서 앞으로 어떻게 대응할 지에도 업계가 주목하고 있다.

이지스운용은 브릿지론 대주단의 담보권 실행이 유예되는 1개월 내에 2조2000억원 규모의 PF를 조달한다는 계획이다.

PF 조달의 성사 여부는 1순위 대주로 참여키로 한 메리츠금융그룹에 달려 있는 상황이다.

이지스운용은 그동안 NH투자증권, 신한투자증권, 대신증권 등 3개사를 공동 주관사로 1조9500억원 PF를 모집해왔다. 선순위 1조4500억원, 중순위 2920억원, 후순위 1400억원, 최후순위 680억원 등 4개 트랜치로 구성됐다.

메리츠금융그룹은 이지스운용에 PF 만기 시 대출 상환을 보장하는 조치와 원가 부담을 낮추는 조치 등 두 가지 조건을 요구하며 1조원까지 대출을 제공하겠다는 입장을 보여왔다.

이에 따라 NH증권 등 금융주관사들이 준공 이후 담보대출 조달을 책임진다는 ‘담보대출 확약서’를 메리츠금융그룹에 제공하는 방안이 추진되고 있다.

이와 함께 이지스운용은 브릿지론 중·후순위 대주들이 본PF의 후순위 대주로 참여하도록 독려하고 있다.