신세계그룹이 총사업비 1조6000억 원 규모의 ‘옛 포항역 복합시설 개발사업’ 전략을 수정했다. 사업을 접거나 축소하는 대신, 2000억 원 규모 전환사채(CB) 발행을 통해 최소 7년의 시간을 확보하며 '판'을 유지하는 선택을 했다. 단기 금융 부담을 정리하고 직접 시공에서 한 발 물러나되, 사업 통제권은 그대로 가져가겠다는 전략이다.

27일 관련 업계에 따르면 포항역 개발사업은 경북 포항시 북구 대흥동 일대 약 2만 7700㎡(약 8400평) 부지에 주상복합 아파트 3개 동과 호텔 1개 동을 조성하는 프로젝트다. 지하 7층~지상 69층, 총 연면적 약 29만 7000㎡(약 9만 평) 규모로, 아파트 1128세대와 호텔·집회문화시설 등이 들어설 예정이다. 총사업비는 약 1조 6000억 원으로 추산된다.

시행사인 포항프라이머스프로젝트투자금융(PFV)는 신세계건설이 보통주와 우선주를 합쳐 지분 95%를 보유한 법인으로, 사실상 신세계가 사업을 주도해왔다. 신탁사는 코리아신탁이며, 사업 방식은 환지 방식의 도시개발사업이다. 공사기간은 약 54개월로 예정돼 있다. 

다만 착공 전 단계에서 단기 브릿지론을 반복 연장하면서 금융 부담이 커졌고, 부동산 경기 침체에 따른 시공 리스크까지 더해지자 오랜 기간 사업이 멈춰 선 상태이다.

신세계는 이를 해소하기 위해 지난 1월 15일 이사회 결의를 거쳐 무보증 사모 방식의 2000억 원 규모 CB를 발행했고, 23일 이를 사후 공시했다. 만기는 2033년 1월 15일로 설정됐으며, 표면 및 만기 이자율은 연 5.57%다. 

공시상 자금 용도는 운영자금이지만, 실제로는 브릿지론을 상환하기 위한 대환 성격이 강하다. 이번 조치로 PFV는 최소 7년간 만기 압박에서 벗어났다. 이번 CB는 하나증권이 대표주관을 맡았고, 하나루트제삼차 주식회사가 전액 인수했다. 투자자 구성은 공개되지 않았으나, 업계에서는 만기 7년의 고정금리 구조를 감안할 때 기관 자금이 참여했을 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 

신세계건설은 별도로 PFV에 90억 원을 추가 대여하며 사업 존속을 지원하고 있다. 상환시점은 ‘사업 정산 완료 시’로 돼 있어 사실상 무기한이다. PFV가 완전 자본잠식 상태인 점을 고려하면, 이번 CB와 그룹 차원의 자금 지원이 사업 존속의 핵심 전제 조건이라는 평가다.

이번 공시는 시공사 교체 및 재선정을 위한 사전 정비 성격이 짙다. 신세계건설은 이미 직접 시공과 시행 참여를 중단하기로 방침을 정하고 대체 시공사를 물색 중이며, CB 발행 공시에서도 시공사 관련 언급이 제외됐다.

이 과정에서 신세계는 부도 위험 제거, 장기 만기 확보, 그룹 차원의 운영자금 지원 등 시공사에 대한 유인책을 마련했다. 눈여겨볼 부분은 사업 주도권의 유지다. CB에 매수청구권(Call Option)을 설정해, 투자자가 전환권을 행사하려 할 경우 신세계건설이 이를 우선 매수할 수 있도록 조치했다. 이는 시장 상황에 따라 시행 이익을 회수하거나 손실을 통제할 수 있는 구조적 장치다.

업계 관계자는 “이번 CB 발행은 가장 위험한 고리를 분리한 채 선택 가능한 미래를 확보한 조치”라며 “누가 시공에 참여하느냐가 향후 사업의 분기점이 될 것”이라고 말했다.

신세계그룹이 총사업비 1조6000억 원 규모의 ‘옛 포항역 복합시설 개발사업’ 전략을 수정했다. 사업을 접거나 축소하는 대신, 2000억 원 규모 전환사채(CB) 발행을 통해 최소 7년의 시간을 확보하며 '판'을 유지하는 선택을 했다. 단기 금융 부담을 정리하고 직접 시공에서 한 발 물러나되, 사업 통제권은 그대로 가져가겠다는 전략이다.

27일 관련 업계에 따르면 포항역 개발사업은 경북 포항시 북구 대흥동 일대 약 2만 7700㎡(약 8400평) 부지에 주상복합 아파트 3개 동과 호텔 1개 동을 조성하는 프로젝트다. 지하 7층~지상 69층, 총 연면적 약 29만 7000㎡(약 9만 평) 규모로, 아파트 1128세대와 호텔·집회문화시설 등이 들어설 예정이다. 총사업비는 약 1조 6000억 원으로 추산된다.

시행사인 포항프라이머스프로젝트투자금융(PFV)는 신세계건설이 보통주와 우선주를 합쳐 지분 95%를 보유한 법인으로, 사실상 신세계가 사업을 주도해왔다. 신탁사는 코리아신탁이며, 사업 방식은 환지 방식의 도시개발사업이다. 공사기간은 약 54개월로 예정돼 있다. 

다만 착공 전 단계에서 단기 브릿지론을 반복 연장하면서 금융 부담이 커졌고, 부동산 경기 침체에 따른 시공 리스크까지 더해지자 오랜 기간 사업이 멈춰 선 상태이다.

신세계는 이를 해소하기 위해 지난 1월 15일 이사회 결의를 거쳐 무보증 사모 방식의 2000억 원 규모 CB를 발행했고, 23일 이를 사후 공시했다. 만기는 2033년 1월 15일로 설정됐으며, 표면 및 만기 이자율은 연 5.57%다. 

공시상 자금 용도는 운영자금이지만, 실제로는 브릿지론을 상환하기 위한 대환 성격이 강하다. 이번 조치로 PFV는 최소 7년간 만기 압박에서 벗어났다. 이번 CB는 하나증권이 대표주관을 맡았고, 하나루트제삼차 주식회사가 전액 인수했다. 투자자 구성은 공개되지 않았으나, 업계에서는 만기 7년의 고정금리 구조를 감안할 때 기관 자금이 참여했을 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 

신세계건설은 별도로 PFV에 90억 원을 추가 대여하며 사업 존속을 지원하고 있다. 상환시점은 ‘사업 정산 완료 시’로 돼 있어 사실상 무기한이다. PFV가 완전 자본잠식 상태인 점을 고려하면, 이번 CB와 그룹 차원의 자금 지원이 사업 존속의 핵심 전제 조건이라는 평가다.

이번 공시는 시공사 교체 및 재선정을 위한 사전 정비 성격이 짙다. 신세계건설은 이미 직접 시공과 시행 참여를 중단하기로 방침을 정하고 대체 시공사를 물색 중이며, CB 발행 공시에서도 시공사 관련 언급이 제외됐다.

이 과정에서 신세계는 부도 위험 제거, 장기 만기 확보, 그룹 차원의 운영자금 지원 등 시공사에 대한 유인책을 마련했다. 눈여겨볼 부분은 사업 주도권의 유지다. CB에 매수청구권(Call Option)을 설정해, 투자자가 전환권을 행사하려 할 경우 신세계건설이 이를 우선 매수할 수 있도록 조치했다. 이는 시장 상황에 따라 시행 이익을 회수하거나 손실을 통제할 수 있는 구조적 장치다.

업계 관계자는 “이번 CB 발행은 가장 위험한 고리를 분리한 채 선택 가능한 미래를 확보한 조치”라며 “누가 시공에 참여하느냐가 향후 사업의 분기점이 될 것”이라고 말했다.