코어비트와 법무법인 광장이 공동 주최한 ‘2026 한국 상업용 부동산 시장 전망’ 포럼이 11일 서울 중구 광장 사옥 신관 1층에서 부동산 업계 관계자 70여 명이 참석한 가운데 성황리에 개최됐다.

이번 행사는 연초를 맞아 시장 불확실성이 커진 상황에서 향후 구조 변화를 조망하는 실질적인 해법을 제시했다는 평가를 받았다. 아울러 참석자 간 네트워킹과 정보 교류의 가능성을 확인하는 계기가 됐다.

이날 포럼의 포문을 연 첫 번째 세션에서 류혜식 코어비트 대표는 글로벌 자금 흐름을 중심으로 한국 상업용 부동산 시장의 구조적 변화를 짚었다. 류 대표는 과거처럼 ‘시장 타이밍’이나 ‘사이클’에 베팅해 자산 가격 상승만을 노리는 패시브 자산 관리 전략은 더 이상 유효하지 않다고 진단했다.

그는 “부동산 투자는 이제 단순한 ‘보유 자산’이 아니라, ‘사업에 서비스하는 인프라’로 바라보는 시각의 전환이 필요하다”며 “운영 역량이 곧 자산 가치를 결정하는 시대가 도래했다”고 강조했다. AI 산업 급부상과 인구 고령화라는 구조적 변화 속에서 데이터센터, 시니어 하우징 등 운영 기반 자산으로 투자의 무게중심이 이동하고 있다는 설명이다.

아울러 입지 중심의 가치 평가 구조에서 벗어나, 운영 효율성과 수익 구조(NOI)가 밸류에이션을 좌우하는 핵심 요소로 자리 잡고 있다고 덧붙였다.

두 번째 세션에서 정지호 법무법인 광장 변호사는 자산 유형 다변화에 따른 법률 리스크를 실무 중심으로 분석했다. 그는 2026년 시장의 핵심 키워드로 ‘다변화와 양극화’를 제시하며, 법률 리스크 대응 역량이 수익률을 좌우하는 구조가 형성되고 있다고 설명했다.

특히 데이터센터 투자와 관련해 전력계통영향평가 제도를 주요 변수로 지목했다. 해당 제도가 단순한 행정 절차를 넘어 사업 성패를 가르는 구조적 필터로 작동하고 있다는 분석이다.

정 변호사는 이와 함께 전기사용계약 관리, 생활형 숙박시설 규제, 환경 규제 변화 등 최근 법령 동향에 대한 종합 점검의 중요성도 강조했다.

마지막 세션에서는 안세호 법무법인 광장 변호사가 기업형 임대주택을 둘러싼 법적 쟁점을 집중적으로 다뤘다. 그는 최근 강화된 규제와 조정대상지역 확대가 임대시장 투자 심리를 위축시키고 있다고 진단했다.

특히 서울 지역 매입형 민간임대주택이 종부세 합산 배제 대상에서 제외되면서 발생한 ‘세금(Tax) 리스크’가 신규 투자의 최대 장벽으로 작용하고 있다고 지적했다.

안 변호사는 “세율 자체보다 정책의 예측 가능성이 더 큰 투자 리스크로 작용하고 있다”며 “정책 안정성이 곧 수익률 구조의 일부로 인식되는 환경이 형성되고 있다”고 설명했다.

그는 20년 장기 임대주택 도입 논의와 관련해 “실질적인 주거 안정 정책으로 기능하기 위해서는 정책 신뢰 회복과 구체적인 지원 구조 설계가 병행돼야 한다”고 강조했다.

2시간을 꽉 채운 이날 포럼은 박선호 광장 고문(전 국토교통부 1차관)이 “새 정부 출범 후 부동산시장에 많은 제도 변경과 정책 이니셔티브 수정 움직임이 있는 만큼 변화의 흐름을 이해하고 중요한 의사 결정에 도움이 될 것”이라는 개회사로 시작됐다.

이에 맞춰 시장 환경 변화와 그에 따른 법률적 쟁점, 대응방안 등이 심도 있게 논의됐고, 참석자들은 “불확실성이 짙은 시장 환경에서 방향성을 제시한 자리였다”며 높은 만족감을 나타냈다.

코어비트는 앞으로도 부동산 시장의 시의성 있는 주제를 발굴하고 각 분야 전문 집단과 정기적인 포럼('코어비트 포럼 위드 파트너스')을 통해 시장 참여자들에게 구조적 통찰과 실질적 정보를 제공하는 전문 지식 공유 플랫폼을 지속적으로 구축해 나갈 계획이다.