지난 28일 열린 코어비트 포럼에서 글로벌 운용사들은 한국 오피스 시장에 대한 지지와 우려를 동시에 나타냈다. 

낮은 재택근무 비율, 풍부한 유동성 등은 서울 오피스를 높이 평가하는 요인이지만 높은 가격과 금리 상승, 향후 공급 확대는 부담 요인으로 꼽혔다.

이날 오피스에 대한 견해를 밝힌 캐피탈랜드와 KKR, M&G리얼에스테이트, 골드만삭스는 '선별적 투자'를 강조했다. 구체적으로 어떤 분석과 기준, 전망이 이들의 투자 결정을 이끌고 있는지 자세한 내용을 소개한다.

캐피탈랜드는 글로벌 LP들이 코로나19 이후 재택근무 확산에 따른 오피스 펀더멘털의 어려움을 겪어왔기 때문에 오피스에 대한 우려를 갖고 있다고 밝혔다.

하지만 한국을 포함한 아시아 시장은 미국, 유럽과 다르게 보고 있다고 말했다. 재택근무 비율이 낮다는 점이 가장 큰 특징이다.

또 한국 시장에 대한 높은 이해도 깔려 있다. 손민성 캐피탈랜드 대표는 "글로벌 LP들이 한국 부동산 시장에 대한 학습도 굉장히 잘돼 있다"며 "한국은 2000년대 후반 글로벌 금융위기, 코로나19 등에도 오피스 시장이 굉장히 탄탄했던 것을 이해하고 있다"고 설명했다. 

이어 "글로벌 LP들은 서울 부동산 시장을 '오피스 shop'이라고 할 정도"라며 "서울은 오피스가 전체 상업용 부동산을 이끄는 시장이라고 이해하고 있다"고 말했다.

국내 LP들은 더욱 확고하게 오피스를 바라보고 있다고 손 대표는 말했다. 그는 "국내 LP는 서울 오피스 시장이야말로 가장 회복력이 있고 가장 방어적인 자산군이라고 굳건히 믿고 있다"며 "때문에 캐피탈랜드는 같은 생각을 가진 LP와 오피스를 꾸준히 보려 한다"고 말했다.

다만 오피스 시장도 피하기 어려운 질문이 있다고 강조했다. AI 확산에 따른 오피스 수요, 공급 확대 등이다.

손 대표는 "AI가 어떻게 전체 고용시장에 영향을 미칠지 혼란스럽긴 하다"고 말했다. 또 CBD에 공급이 크게 늘어나면 과연 오피스 시장이 과거와 같이 견조할 것인지도 물음표가 붙는다고 덧붙였다.

그는 이런 질문에 대해 투자자들에게 한국의 매크로 구조로 설명을 한다고 밝혔다. 손 대표는 "한국은 전세계에서 유일하게 다양한 분야의 제조 역량이 뛰어나고 수출도 계속 증가하는 경제 구조를 갖고 있다고 늘 강조한다"고 말했다. 이어 "그래서 매크로 측면에서, 한국의 수출주도형 경제 구조는 당분간 탄탄히 유지될 것"이라고 강조했다.

또 "반도체나 테크 기업들이 한국 경제성장을 이끌고 있다"며 "반도체 생태계로부터 수혜를 입을 수 있는 지역이 어딘지, 그런 관점에서 오피스 투자 기회를 엿보고 있다"고 말했다.

KKR은 지난해 프라임 오피스 입찰에 나서는 등 계속해서 프라임 오피스를 긍정적으로 보고 있다고 강조했다.

그 첫 번째 이유는 유동성이다. 백상엽 KKR 전무는 "유동성 측면에서 한국 오피스는 유동성이 제일 풍부하다"고 밝혔다. 외국계 자금뿐 아니라 국내 연기금 그리고 기업의 사옥수요까지 유동성이 풍부하단 면에서 굉장히 매력적인 섹터라고 백 전무는 강조했다.

KKR 역시 코로나19와 이에 따른 재택근무 확산이 오피스에 미치는 영향을 고민했다고 밝혔다. 백 전무는 "미국 오피스 시장이 침체되는데 왜 한국에 투자를 해야 하냐는 논의를 굉장히 많이 했다"고 말했다.

이어 "인구구조를 보면 미국은 여러 핵심 대도시, 관문도시가 있지만 한국은 수도권에 집중돼 있으며, 심지어 수도권에서도 서울에만 세 개의 핵심권역이 몰려 있다"고 설명했다. 그는 "한국 인구의 절반이 수도권에 살기 때문에 수요·공급에서 확실히 미국과 다르다"며 "이런 점을 매우 긍정적으로 생각하고 있다"고 밝혔다.

직원 1인당 사무공간이 미국, 유럽보다 작은 것도 긍정적인 요인이다. 백 전무는 "한국의 1인당 사무공간이 12㎡ 정도인데 비해 미국이나 유럽은 19~20㎡ 정도"라고 설명했다. 그는 "아직 한국에서 직원 일인당 오피스 공간이 부족하고, 그것을 넓혀 나가는 트렌드가 있다고 생각한다"고 말했다. 새로운 오피스, 더 넓은 공간에 대한 기업 니즈는 확실히 있다는 것이다.

다만 가파르게 오른 가격은 부담이다. 백 전무는 "가격이 거의 5년 동안 워낙 많이 오르다 보니, 한국에서 코어 오피스를 캡레이트 4.5%에 사는 것과 일본에 있는 오피스를 3.5% 캡레이트에 사는 것 중 뭐가 좋으냐는 비교도 좀 해야 할 것 같다"고 말했다.

금리 상승에 따른 네거티브 레버리지 가능성도 언급했다. 그는 "특히 지속적인 금리 인상이 예상되면서 대출 금리가 5%로 진입해 네거티브 레버리지가 발생했을 때는 어떻게 되느냐는 질문이 있다"고 말했다.

기업 임차 수요 체력에 대한 우려도 제기했다. 백 전무는 "SK하이닉스나 삼성전자 등 반도체 기업의 이익은 매우 좋지만 최근 2~3년 동안 실적이 좋지 않은 기업들이 많았다"고 지적했다. 이어 "그 기업들은 핵심 업무권역에서 이탈해 이전하는 모습이 관찰됐다"며 "실질 임대료가 3~4년 동안 30% 이상 올랐는데, 이 임대료를 부담할 수 있을 정도로 기업들의 재무 건전성이 탄탄하냐에 대해서는 조금 보수적으로 보고 있다"고 말했다.

M&G리얼에스테이트는 한국 오피스에 대해 "지난 몇 년 동안 어마어마하게 밸류가 오른 굉장히 좋은 섹터"라며, 글로벌 차원에서도 우려가 과거보다 줄었다고 밝혔다. 

조민형 대표는 "불과 2년 전만 해도 미국, 유럽 오피스가 다 힘들 때 한국은 상대적으로 괜찮았지만, 영국 본사에서도 한국 역시 시간의 문제라는 얘기가 많았다"고 밝혔다. 그는 "하지만 이제는 더 이상 아시아, 특히 한국 오피스에 대해서는 그런 우려를 갖고 있지 않다"고 강조했다.

다만 한국 오피스를 적극적으로 보기보다는 선별적으로 접근하고 있다고 설명했다. 조 대표는 "적극적으로 오피스를 보는 것은 아니지만 선별적으로 보려고 하고 있다"며 "최근 가격이나 여러 상황상 맞지 않는 것들이 있어 못하는 것들이 좀 있다"고 말했다.

또한 포트폴리오 측면에서 신중함이 필요하다고 밝혔다.

조 대표는 "M&G가 아시아에서 운용하는 펀드 중에 제일 큰 것이 코어 펀드"라고 소개했다. 그는 이어 "코어 펀드로 투자하려다보니 어떤 일이 생겨도 크게 망가지지 않고, 장기적으로 우상향하는 자산을 보유하려 한다"고 설명했다.

조 대표는 "그런데 역설적으로 가장 오래된 코어 펀드이다보니 10~20년 전엔 한국은 물론 아시아에서는 극단적으로 말하면 오피스 외엔 기관 투자자들이 투자할 시장이 없었다"며 "당연히 오피스 비중이 높을 수밖에 없었고, 지금 아시아의 다른 섹터들도 상당히 기관화가 진행되었기 때문에 포트폴리오 측면에서 밸런싱을 다시 만들려는 과정에 있다"고 밝혔다.

골드만삭스는 일본과 비교할 때 한국 오피스를 상대적으로 제한적으로 보고 있다고 밝혔다. 일본에서는 오피스 캡레이트와 대출금리 사이의 스프레드가 커 레버리지 효과가 더 크다는 설명이다.

최민 골드만삭스 부문 대표는 "한국은 오피스 캡레이트와 대출 금리 간 스프레드 차이가 거의 없다"고 강조했다. 반면 일본은 100bp에서 많으면 200bp까지 차이가 있어, 그 차이에서 나오는 수익률에 대한 레버리지가 있다고 설명했다. 

다만 오피스는 유동성이 풍부한 만큼 투자 타이밍을 중요하게 보고 있다고 최 대표는 설명했다.

최 대표는 "부동산에서 가장 많은 분들이 로케이션, 로케이션, 로케이션을 말하지만, 오피스는 유동성이 풍부하기 때문에 골드만삭스는 타이밍을 보고 있다"며 "언제 투자가 적절할지 가늠하고 있다"고 밝혔다.