좋은 시장과 좋은 투자 기회는 같은 말이 아니다.

이번 코어비트 포럼의 호텔 섹터 토론에서 확인된 핵심 메시지다.

호텔은 글로벌 투자자들이 공통적으로 주목하는 투자 테마로 부상했다. 방한 관광객 증가, 객실 점유율 회복, ADR 상승 등 운영 실적이 빠르게 개선되면서 서울 호텔시장의 펀더멘털이 좋아지고 있다는 데에는 참석 패널들의 시각이 일치했다.

다만 분위기는 단순한 낙관론과는 달랐다. 호텔 시장은 좋아지고 있지만, 기관투자자가 실제로 접근하기 쉬운 섹터는 아니라는 지적도 함께 나왔다. 마스터리스 구조, 운영 리스크, 제한적인 매물, 고액 자산가와의 가격 경쟁 등이 여전히 진입 장벽으로 작용하고 있기 때문이다.

결국 관건은 호텔이 얼마나 빠르게 기관투자자의 투자상품으로 진화할 수 있느냐다. 이번 포럼에서는 각 투자기관들이 호텔 시장의 기회와 현실적인 제약을 각자의 투자 경험을 바탕으로 풀어냈다.    

손민성 캐피탈랜드 대표는 서울 호텔시장 펀더멘털에 대해 “대답하기 쉽지 않은 질문”이라고 운을 뗐다. 오피스는 통상 임대차 계약 기간이 5년 이상이지만 호텔은 ‘2박3일’ 단위로 임대차가 운영되는 자산인 만큼, 현재의 호황이 얼마나 지속될지 단정하기 어렵다는 것이다.

다만 그는 캐피탈랜드가 오크우드와 섬머셋 등 호텔 자산을 직접 보유·운영하며 축적한 경험과 데이터를 바탕으로 시장 변동성에 대응하는 데 강점이 있다고 강조했다. 또 최근 자사 호텔 펀드에 글로벌 기관투자자인 M&G가 LP로 참여한 점을 언급하며 “오퍼레이팅 플랫폼을 보유하고 있다는 점에서 높은 평가를 받은 결과”라고 덧붙였다.

손 대표는 이어 “서울 호텔에 더 적극적으로 투자하고 싶어도 실제 투자 기회가 많지 않다”고 주장했다. 특히 마스터리스가 없는 호텔 매물을 찾기 어렵다는 점을 핵심 이유로 꼽았다.

그는 “과거 호텔은 대부분 마스터리스 구조였지만 코로나19를 거치며 그것이 완전한 방어막이 아니라는 점이 드러났다”고 설명했다. 시장이 좋을 때는 운영사가 대부분의 수익을 가져가는 구조인 만큼, 투자자 입장에서는 ‘하방은 열려 있고 상방은 막힌 구조’라는 것이다. 결국 마스터리스가 없는 자산을 찾아야 하지만, 실제 시장에서는 그런 물건이 많지 않다는 설명이다. 손 대표는 “최근 투자한 '보코 서울 명동' 역시 마스터리스 구조가 아니었다”고 강조했다.

그는 또 1000억 원 이하 중소형 호텔조차 매물을 찾기 어려운 상황이라고 진단했다. 최근 고액 자산가들이 상속세 절감과 가업 승계 전략의 일환으로 호텔 매입에 적극 나서면서, 수익률보다는 자산 보유 자체에 초점을 맞추고 있다는 설명이다. 결국 수익률보다 자산 보유 목적이 강한 자금과 경쟁해야 하는 만큼, 기관 입장에서는 가격 경쟁력이 떨어질 수밖에 없다는 분석이다.

최근 서울 선유도 유니온호텔 투자로 주목받고 있는 최민 골드만삭스 대표 역시 호텔 섹터를 주요 투자 기회로 보고 있다고 밝혔다.

최 대표는 “콘래드호텔이 매물로 나왔을 때부터 본격적으로 호텔 투자를 검토하기 시작했다”며 “당시에는 코로나로 호텔 섹터가 어려움을 겪고 있었지만, 오히려 그 점 때문에 컨트래리언 뷰(Contrarian View), 즉 시장의 일반적인 시각과 반대로 어려운 섹터에서 기회를 찾는 관점으로 접근했다”고 설명했다. 다만 실제로 투자로 이어질 만한 기회는 많지 않았다고 덧붙였다.

그는 최근 호텔 투자 기회를 본격적으로 포착하게 된 배경으로 ‘코퍼레이트 리포메이션(corporate reformation)’을 꼽았다. 기업이나 기존 보유자가 비핵심 자산을 정리하거나, 코로나 기간의 부진한 경험 이후 호텔 운영에 대한 부담을 줄이려는 과정에서 매각 기회가 발생하고 있다는 설명이다.

지난 해 골드만삭스가 투자한 머큐어 앰배서더 서울 홍대도 이 같은 흐름에서 나온 사례다. 최 대표는 “코로나 시기 부진한 투자 경험 이후 기존 보유자인 현대자산운용이 빠른 매각을 추진했던 사례"라고 설명했다.

최 대표는 골드만삭스의 밸류애드 전략이 실제 투자에 적극적으로 실행되고 있다는 점도 강조했다.

그는 “홍대 머큐어호텔의 경우 리테일 공간의 공실이 이슈였다”며 “기존 무신사가 사용했던 면적을 플래그십 스토어로 재구성해 지하 1층부터 지상 3층까지 연결해 사용할 수 있도록 만들었고, 짐박스라는 피트니스 운영사를 유치하면서 현재는 공실 없이 100% 임대된 건물로 운영되고 있다”고 말했다.

선유도 유니온호텔에도 유사한 전략을 적용할 계획이다. 기존 마스터리스 구조 때문에 기관투자자가 접근하기 어려웠던 자산을 HMA, 즉 호텔 위탁운영 계약 체계로 전환하고, 글로벌 브랜드 도입과 객실 재구성을 통해 자산 가치를 끌어올리는 전략이다.

구체적으로는 기존 96실 규모의 호텔을 151실로 확대하고, 힐튼 브랜드를 도입해 상품성을 강화할 계획이다. 자산이 안정화된 이후에는 캡레이트를 6~7% 수준까지 끌어올릴 수 있을 것으로 예상했다.

최 대표는 호텔 섹터의 유동성 확대 가능성에도 주목했다.

그는 “오늘 참석한 패널들이 공통적으로 한국 오피스시장의 유동성이 좋다는 점과 사실상 오피스에 집중된 유동성이라는 점을 언급했다”며 “앞으로는 투자자들의 고민이 더 깊어질 수밖에 없다. 향후 오피스 공급 이슈와 포트폴리오 리밸런싱 필요성이 커지고 있기 때문”이라고 말했다.

이어 “이런 관점에서 물류, 리테일, 호텔, 데이터센터 등 다양한 섹터가 있지만, 호텔이 앞으로 더 많이 부각될 것으로 본다”며 “기관투자자들의 호텔 투자가 늘어나고 유동성이 좋아지면 호텔도 점차 기관화가 진행되는 섹터가 될 수 있다. 그렇게 되면 코어 투자자들도 보다 안정적으로 투자할 수 있는 시장 환경이 조성될 것”이라고 전망했다.

조민형 M&G리얼에스테이트 대표는 과거 M&G 포트폴리오에서 호텔 비중이 크지 않았지만 최근 들어 시각이 달라졌다고 밝혔다. 운용 규모 확대와 포트폴리오 다변화 전략에 따라 호텔과 데이터센터 등 신규 섹터를 적극 검토하고 있다는 설명이다.

M&G가 여의도 콘래드호텔에 투자한 데에는 “앞으로 호텔 시장이 더 좋아질 것”이라는 섹터 성장성에 대한 판단이 주요하게 작용했다고 밝혔다. "어느 리포트에서 코로나19 기간 동안 서울 시내 5성급 호텔 약 2000실이 시장에서 사라졌다는 분석을 봤다. 신규 공급은 제한적인 만큼 현재 시장은 공급 측면에서 유리한 환경이라고 판단했다."

실제 운영 성과도 기대를 웃돌고 있다고 전했다. "객실 점유율은 작년 기준으로 약 89%이다. 어차피 잘 안 나가는 큰 스위트 몇 개 빼고는 일반 방과 제일 작은 스위트는 거의 1년 내내 만실이라고 보면 될 정도이다." 

또한, "AGOP(총영업이익에서 일회성 비용이나 비경상적 항목을 조정한 호텔 운영이익)도 당초 언더라이팅보다 약 15% 높게 나오고 있다”. ADR도 40만원을 돌파했다."고 덧붙였다. 

다만 투자 기회 발굴이 어렵다는 점에 공감했다. 조 대표는 “호텔은 매일 매일 임대차계약이 새로 쓰여지는 구조적으로 매우 어려운 섹터이다.”라며 “결국 스토리라인이 강한 자산 위주로 검토하게 되는데, 실제로 그런 기회를 찾기가 쉽지 않다”고 말했다.