물류센터는 코로나19 이후 급격한 공급 증가와 금리 상승 여파로 한동안 침체를 겪었다. 최근에는 공급 절벽과 임대료 회복 가능성, 우량 자산에 대한 임차 수요를 근거로 긍정적으로 보는 시각이 늘고 있다.

28일 열린 코어비트 포럼에서도 물류센터는 주요 화두인 동시에 글로벌 운용사들 간 의견이 가장 극명하게 엇갈린 분야였다.

이커머스 침투율과 공급제한, 임차 수요를 근거로 한국 물류센터 시장을 긍정적으로 보는 시각이 존재한 반면 전반적인 공실률과 수요 집중 리스크를 이유로 신중함을 유지하고 있는 운용사도 있었다.

KKR과 M&G리얼에스테이트, 캐피탈랜드 등 글로벌 자본의 한국 물류센터를 바라보는 시각을 상세히 소개한다.

KKR은 한국 물류센터 시장에서 가장 공격적으로 투자를 하는 기관으로 꼽힌다. 지난해 단일 물류 자산으로 국내 최대인 청라 로지스틱스 센터를 인수했다. 이어 올해 평택 신세계 허브 물류센터 매입 절차를 밟고 있으며 추가 투자를 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 투자 대상도 안정화된 자산에만 국한하지 않고 부실자산과 PF대출까지 폭넓게 보고 있다.

이날 포럼에 나선 백상엽 KKR 전무는 한국 물류센터를 굉장히 긍정적으로 보고 있다며, 그 이유를 한 마디로 'Tick the Box' 즉, 모든 조건을 충족하는 시장이기 때문이라고 밝혔다.

그는 글로벌 투자자에게 왜 한국 물류센터가 매력적인지를 매크로 측면에서 톱다운으로 접근해 설명한다고 밝혔다.

KKR이 한국 물류센터를 긍정적으로 보는 핵심 근거는 이커머스 침투율이다. 쿠팡을 비롯한 대형 이커머스 플랫폼을 이용한 당일 혹은 새벽 배송이 일상화되고, 이런 소비 패턴이 물류센터 수요의 구조적 기반이 되고 있다는 설명이다.

백 전무는 "한국 이커머스 침투율은 세계에서 가장 높은 40% 수준"이라며 "이커머스가 일상생활에 깊게 침투해 있기 때문에 물류센터의 성장동력이 굉장히 크다"고 말했다.

쿠팡이라는 특정 임차인에 몰린 수요 집중 리스크에 대해 백 전무는 리스크 자체는 인정하면서도 '수용 가능한 리스크'라고 봤다. 그는 "쿠팡 개인정보 유출에도 지금까지는 큰 영향이 없다"며 "대체 불가능한 영역으로 온 것 아닌가 싶다"고 설명했다. 이어 "쿠팡이나 경쟁사들이 5년, 10년 후 사업을 영위하기 어려울 정도로 큰 변동이 있지 않을 것 같다"고 전망했다.

제한적인 공급도 중요한 이유다. 백 전무는 "지난해 경기도 조례로 대형 물류센터 공급은 거의 불가능하다는 것을 임차사들도 인식하고 있다"며 "우량 자산에서는 WALE이 많이 남아 있음에도 임차사들이 임대료가 낮은 만큼 선제적으로 연장을 하려는 요청을 미리 하고 있다"고 말했다. 

이어 "물류센터에 대한 유동성이나 공급 제한, 그리고 이커머스가 삶에 깊게 침투해 있다는 점에서 매크로 측면, 수급, 유동성 조건이 모두 충족되는 매력적인 섹터"라고 강조했다.

투자 폭도 넓힐 계획이다. 백 전무는 "개발보다는 이미 준공돼 있고 안정화된 자산을 장기로 갖고 가려는 전략으로 투자를 본격적으로 하고 있다"며 "최근에는 코어플러스 위주로 했고, 아직 부실자산들이 있다 보니 그런 것은 선별적으로 밸류애드나 오퍼튜니스틱 펀드로 보고 있다"고 말했다.

지난해 로지스밸리 안산에 투자한 M&G리얼에스테이트도 한국 물류센터를 긍정적으로 보고 있다.

조민형 M&G리얼에스테이트 대표는 신규 공급 제한을 가장 중요한 요인으로 꼽았다. 그는 "여러 리포트에서 공통적으로 신규 공급 제한과 임대료 성장을 거론하고 있다"며 "그런 면에서 지금은 좋은 타이밍이고 좋은 추세라고 본다"고 말했다.

이어 "지금이 잘 사서 포트폴리오의 물류를 좀 더 채워야 하는 타이밍"이라며 "큰 사이클에 베팅하려 한다"고 강조했다.

조 대표는 2022년부터 시장을 계속 지켜봐왔다며 "작년 하반기부터 본격적으로 바닥을 찍고 올라갈 것으로 보고 그때부터 타이밍을 봤다"고 말했다. 그는 현재 운영 중인 물류센터 중 특히 상온의 경우 대부분 재계약률이 굉장히 좋은 가격에 잘 되고 있다고 말했다.

물류센터 임차 수요에 대해서도 M&G는 대형·우량 스펙을 갖춘 자산에는 큰 우려를 하지 않는다고 밝혔다. 쿠팡이 중요한 임차인이라는 점은 인정하지만, 다른 대형 택배사들도 자동화 물류창고를 확대하고 있어 수요 기반이 쿠팡에만 한정되지는 않는다는 판단이다.

조 대표는 "쿠팡이 제일 중요하긴 한데, 다른 대형 택배사들도 시스템을 갖추고 자동화된 물류창고를 늘리는 것 같다"고 말했다.

그는 "바닥 하중이나 전기 수전 용량 등 중요한 스펙을 갖춘 물리적 창고에 대해서는 큰 걱정을 하지 않고 있다"며 "다만 오래된 물류창고에 대해서는 우려가 조금 있다"고 말했다.

캐피탈랜드는 KKR, M&G와 달리 신중한 입장을 보였다. 손민성 캐피탈랜드 대표는 현재 시장 전반의 공실률과 임차 수요를 감안해 선별적으로 접근하고 있다고 밝혔다.

캐피탈랜드는 2024, 2025년 안성과 천안에 물류센터 투자를 했지만, 이는 지역 및 자산군 분산 차원에서 한국 물류센터를 담은 것이라고 설명했다.

그러면서 지금은 물류센터를 무조건 확대하는 전략은 아니라고 손 대표는 밝혔다. 그는 "지금은 물류를 아예 안보는 것은 아니고 선별적으로 보려 한다"고 강조했다.

그가 우려한 부분은 공실의 성격이다. 손 대표는 "큰 공실은 오히려 임대를 하기가 쉬운데, 이빨 빠진 공실은 시장의 전반적인 공실률이 아직도 높다는 것에서 자유로울 수 없다고 판단하고 있다"고 말했다. 이런 경우 운영 성과를 끌어올리려는 노력에도 좋은 결실로 이어지지 못하며 장기 공실인 경우가 많이 목격되고 있다고 그는 덧붙였다.

다만 그는 "확실한 밸류애드 포인트가 있고, 또 마침 캐피탈랜드와 다른 나라에서도 긴밀한 관계를 맺고 있는 물류 임차인과 함께 솔루션을 가지고 접근하는 딜은 본다"고 말했다. 하지만 "그냥 투기적으로 접근하는 딜은 아직 시장 공실률이 너무 높다는 견해를 갖고 있다"고 강조했다.

특히 그는 쿠팡 의존도에 대한 우려를 드러냈다. 손 대표는 "개인정보 유출 사건 이후 쿠팡의 신규 확장 예정 물류센터가 올스톱됐다". "쿠팡이 멈추니 전체 물류 시장에서 수요가 조용한 것 같다"며 "집중도 위험이 큰 것 아닌가 생각한다"고 말했다.

자주 거론되는 '공급 절벽'에 대해서도 유보적인 입장을 보였다. 

손 대표는 "공급 절벽이라고 이야기하지만, 캐피탈랜드 프라이빗 크레딧에서 물류센터 개발 대출을 많이 하고 있다"며 "실제 공급이 없지 않다고 본다"고 설명했다. 그러면서 "언제 쿠팡이 과거처럼 확장할 것인지 등을 모니터링하며 지켜봐야 할 때"라고 말했다.