신세계그룹이 그랜드조선 제주 호텔 인수를 마무리했다. 2025년말 포포인츠 바이 쉐라톤 명동과 그래비티 서울 판교를 인수한데 이어, 추가로 제주 호텔을 인수하며 시장점유율을 공격적으로 확대하고 있다.

그룹 전반의 리스크가 커지며 움츠리고 있는 호텔롯데와 정반대의 모습이다. 팬데믹 종료 이후 빠르게 성장하는 호텔 시장에 올라탄 것이다. 계약도 과거의 전형적인 책임임대차(Master Lease) 방식이 아니라, 위탁 운영으로 변경해 수익성 향상의 기반을 마련했다. 

SK디앤디는 2018년 7월 리모델링으로 자산가치를 높인다는 전략으로 제주도 서귀포시에 위치한 옛 켄싱턴 호텔을 1150억원에 매입했다. 하지만 리모델링이 마무리된 2021년 코로나 사태를 맞아 인수자를 찾지 못해, 디앤디인베스트먼트(DDI)가 설립한 ‘DDI JJ 60 리츠’에 2400억원(부대비용 제외)에 매각했다. 리츠의 2대 주주(26.2%)인 신세계그룹 계열 조선호텔앤리조트가 20년 위탁 운영을 맡았다.

리츠는 인수 당시 담보대출 1560억원(금리 2.7%)을 받았는데, 2026년 3월 만기를 앞두고 신세계그룹에 매각했다. DDI는 부대비용 포함시 2630억원에 인수했는데, DDI JJ 60호 리츠 투자설명서에 따르면 신세계그룹의 인수 금액은 2634억원으로 거의 차이가 없다. 기존 투자자는 한국투자증권이 설정한 신탁(340억원)과 한국투자증권 고유자금(200억원), 조선호텔(500억원) 등이다.

리츠는 신규 우선주와 보통주 발행으로 1425억원의 자기자본을 조달하는데 조선호텔이 약 200억원을 투자하는 것으로 알려졌다. 담보대출 금액은 1640억원인데, 올들어 금리 상승세가 이어지면서 대출금리는 All-in 기준 4.45%로 높아졌다. 

2020년 리모델링을 진행한 신관과 달리, 그랜드조선 제주 본관은 2014년 준공돼 대수선 공사가 필요한 상황이다. 새롭게 자산관리(AM)를 맡은 신세계프라퍼티투자운용은 약 100억원을 투입, 본관 리뉴얼 공사를 진행해 신관 수준으로 탈바꿈할 계획이다.

제주도는 습기와 바람 등 기후적 특성 때문에 건물 노후화가 빠르게 진행된다는 단점을 안고 있다.

한편, 신세계는 2025년말 포포인츠 바이 쉐라톤 명동과 그래비티 서울 판교를 4917억원에 인수했다. 당초 캐나다연금투자위원회(CPPIB)가 재무적 투자자(FI)로 참여할 계획이었으나, 신세계가 막판에 단독 투자로 선회했다.

신세계그룹은 이 3개 호텔의 운영 방식을 변경한다. 조선호텔이 정해진 임대료를 지급하는 책임임대차가 아니라 매출액에 연동하는 위탁 운영 방식이어서, 지금과 같은 호텔 호황기에는 투자자에게 보다 유리하다.

국내 투자회사 관계자는 “신세계그룹은 고전하고 있는 마트와 e-커머스 보다는 대규모 부동산 개발과 호텔 사업에 보다 집중하며, 해외 투자자 유치 없이 독자적으로 사업을 확장하고 있다”고 말했다.