홈플러스 점포를 세일앤리스백(Sale & Lease-back) 형태로 인수한 부동산 투자 펀드와 리츠(REITs)의 기한이익 상실(EOD) 우려가 현실로 다가오고 있다. 홈플러스가 기업회생을 위해 임대료의 대폭 감면을 요구하고 나섰기 때문이다. 펀드와 리츠는 임대료 수입이 전부이며, 이를 대출 이자 상환 및 배당 재원으로 사용하는데, 임대료가 크게 줄면 대출 이자를 감당하지 못하기 때문이다.

대주단은 대출금 회수를 위해 담보로 잡은 점포를 매각해야 하나, 후속 임차인을 구하기 어렵고 개발 사업성이 낮아서 매각도 쉽지 않은 상황이다. 

홈플러스는 지난 3월4일 기업회생 신청과 동시에 채권 금융회사에 배포한 Q&A 자료에서 “임대차 계약을 존속하는 경우 임대료 채권은 공익채권에 해당될 것으로 사료된다”고 밝혔다. 전국 68개 점포 임대차 비용으로 연간 4000억원이 지급되고 있으니, 채권단의 채무조정 규모가 커질 수 있음을 암시한 것이다. 하지만, 이 자료는 부동산 투자 펀드/리츠 운용사에는 전달되지 않았다.

홈플러스는 4월초 임대차 조정 협의가 시작되자 이지스자산운용을 비롯한 운용사에 공문을 보내 “사모 펀드와 리츠는 50%, 공모 펀드와 리츠는 35% 감면이 필요하다”고 밝혔다. 이지스자산운용의 투자 규모가 1조3000억원으로 가장 많기 때문이다. 

운용사들은 “홈플러스가 임대료를 영업활동의 필수비용으로 간주해 100% 지급할 것으로 기대했다가 뒷통수를 제대로 맞았다”며 불만을 제기하고 있다.

기업구조조정 컨설팅 회사 관계자는 “홈플러스 공문은 법정관리 이후 투자 펀드/리츠가 수정 임대차 계약을 받아들이면 공익채권으로 분류해 정상 지급하겠다는 의미”라며 “홈플러스는 부도난 기업이어서 물류센터를 제외한 일반 점포 임대료를 100% 지급할 수는 없다”고 말했다.

매각된 점포는 홈플러스 말고 다른 임차인을 구하기는 것이 어렵고, 현 시점에서 주상복합 등 다른 용도의 개발도 어려워서, 투자자들은 임대료 감면을 받아들일 수 밖에 없다. 특히, 사업장이 낮은 지방 점포가 많아서 개발 사업도 쉽지 않다. DL그룹은 2021년 개발 목적으로 5개 지방 점포를  7000억원에 인수했으나, 이자비용이 급등해 2024년 하반기 매각을 시도했으나 실패했다. 

홈플러스 요구를 받아들이지 않으면 홈플러스는 계약 해지권을 행사할 수 있으며, 투자자는 잔여 기간 임대료를 7%로 할인한 현재 가치 금액을 홈플러스에 청구할 수 있다. 하지만, 공익채권이 아닌 회생채권(무담보 채권)으로  분류되기 때문에, 변제율이 매우 낮다.

대부분의 투자자들은 점포 인수 대금을 대출 60%, 에쿼티(Equity) 30%, 임대보증금 10%로 조달했다. 따라서, 임대료가 35% 또는 50% 삭감되면, 약 3개월 후부터는 대출 이자를 지급하지 못해 기한이익 상실(EOD)을 맞게 될 것으로 우려된다. 

개발업계 관계자는 “대주단은 공매를 통해 대출금을 회수할텐데, 세일앤리스백 점포는 자산 활용도가 낮아서 상당히 할인해 팔아야 할 것”이라며 “투자 손실률이 매우 클 수 밖에 없다”고 말했다.