공급과잉으로 침체의 늪에 빠졌던 수도권 물류센터 시장이 회복될 기미를 보이고 있다. 공급이 급감하면서 공실이 눈에 띄게 줄고, A급 물류센터의 명목임대료가 사상 처음으로 3만 5000원을 넘어서는 등 상승세를 나타내고 있다.

연초부터 외국계 투자자를 중심으로 활기를 띠고 있는 투자심리도 하반기부터는 우정사업본부 등 국내 기관투자가들이 가세하면서 더욱 활성화할 것으로 분석됐다.

22일 관련 업계에 따르면 JLL코리아, CBRE코리아, 쿠시먼앤웨이크필드(C&W)코리아 등 글로벌 상업용 부동산 정보업체들은 지난해부터 이어진 공급감소가 올해에도 이어질 것으로 예상된다는 보고서를 최근 잇따라 내놨다. 

JLL은 21일 펴낸 보고서 ‘1분기 한국 물류시장 동향’을 통해 올해 공급량이 지난해의 36% 수준에 머물 것으로 전망했다. 

세빌스는 지난 3월 보고서 ‘2025년 한국 물류시장 전망’에서 공급량이 전국 335만㎡(약 101만 평), 수도권 245만㎡(약 74만 평)로 지난해의 55~60% 수준에 머물 것으로 예상했다. 

C&W는 지난 2월 ‘서울 물류 마켓 리포트’를 통해 올 상반기에 125만㎡(약 38만 평) 정도 공급 예정이나, 준공 지연된 물류센터 면적이 반영돼 실제 공급 면적은 더욱 감소할 수 있다고 밝혔다.

이런 전망치를 반영하듯 수도권 지역 물류센터 공실률이 큰 폭으로 떨어지고 있다. 

JLL에 따르면 1분기 공실률은 16.5%로 전 분기(2024년 10~12월)보다 1.54% 포인트(p) 하락했다. 특히 1분기 중 경기 양주와 가평 2곳에서 물류센터가 준공된 북부권과 안성에서만 3개의 물류센터가 지어진 남부권을 제외하고, 나머지 지역에서 모두 공실률이 하락했다. 

덩달아 임대료는 상승세다. 연면적 1만 평 이상의 A급 물류센터의 명목임대료(3.3㎡ 기준)는 사상 처음으로 3만 5000원을 기록했다. 전 분기 대비 0.2%, 전년 동기 대비로는 2.9% 상승한 가격이다.

JLL은 “공실 상황에 따라 인센티브 등을 통해 실질임대료가 조정되지만 중·장기 임차 중이던 센터의 계약 만기 또는 갱신 시 시장 평균에 맞춰 임대료 인상이 이뤄지고 있고, 관리비도 500원에서 1000원으로 인상하는 사례가 지속적으로 관측된다”며 “실질적인 임차 비용 상승 압력이 증가하고 있다”고 강조했다.

국내 물류센터에 대한 국내외 투자자들의 투자심리도 회복될 조짐을 보이고 있다. 

CBRE가 지난달 발표한 보고서 ‘2025 한국 투자자 의향 설문조사’에서 국내 상업용 부동산 투자 매입 의향을 밝힌 응답자가 전체 10명 가운데 6명(62%)으로 나타났다. 전년 대비 19%p 높아진 것이고, 2020년 설문조사를 시작한 이래 가장 높은 수치이다.

부문별로는 오피스가 30%로 제일 높았지만 전년 대비 20%p 이상 크게 감소했다. 반면 2위를 차지한 물류센터는 20% 초반대로 전년과 큰 차이가 없었다.

CBRE는 “물류센터에 대한 국내 투자자의 선호도는 견고하다”며 “지난해에 이어 올해도 국내 우량 물류센터에 대한 투자수요는 해외 자본을 중심으로 상당히 두드러질 것으로 기대된다”고 밝혔다. 이어 “연초부터 외국계 투자자를 중심으로 활기를 띠고 있는 투자심리는 하반기부터 우정사업본부 등 국내 기관투자가들이 가세하면서 더욱 활성화될 것”으로 전망했다.