리츠(REITs·부동산투자회사)가 부동산 투자와 함께 개발과 운영까지 할 수 있는 프로젝트 리츠에 대한 상업용 부동산 업계의 관심이 뜨거워지고 있다.

프로젝트 리츠를 허용하는 법안이 이달 초 국회 본회의를 통과한데다 정부가 하반기 중 각종 규제를 완화해 프로젝트 리츠를 활성화하겠다는 의지를 보이고 있기 때문이다.

앞으로 수도권 1기 신도시 재건축, 용산국제업무지구 개발, 서울 서초동 롯데칠성음료 부지, 삼성동 서울의료원 부지 개발 등에 프로젝트 리츠가 활용될 수 있기 때문이다.

국토교통부가 21일 서울 여의도 금융투자협회에서 업계를 상대로 연 ‘부동산산업 선진화를 위한 리츠 및 PF 정책 설명회’에는 600여명의 업계 관계자들이 몰렸다. 300명이 참가할 것으로 예상했던 국토부는 설명회를 두 차례에 나눠 가져야 했다.

국토부는 이날 설명회에서 자산운용사 등이 입지가 좋은 부지에 레지던스 등 수익형 부동산을 건설해 리츠로 운용하고 싶어도 규제 탓에 사실상 불가능하다는 업계의 어려움을 듣고 프로젝트 리츠 도입을 검토했다고 설명했다. 프로젝트 리츠를 허용하는 내용이 담긴 부동산투자회사법 개정안은 이달 초 국회 본회의를 통과했다.

그동안 국내 부동산 개발사업은 대부분 소규모 시행사 중심의 PF구조나, 자산운용사가 PFV를 활용한 구조로 이뤄져 왔다. 이 방식은 대부분의 사업비를 차입금에 의존하는 저자본 고차입 구조로 추진돼 부동산 경기 침체나 금리상승기에는 자금 조달이 불확실해 사업 자체가 중단되는 일이 잦았다.

국토부는 프로젝트 리츠가 이런 구조적 문제의 대안이 될 수 있다고 본다. 프로젝트 리츠는 부동산 개발부터 임대·운영을 포함하는 투자 방식이다. 기존 PF 사업과 달리 일반인도 공모 리츠를 통해 부동산 개발이익을 누릴 수 있다.

프로젝트 리츠는 개발 단계부터 규제가 대폭 완화된다. 기존 리츠가 설립 인가를 받아야 하는 것과 달리 신고만으로 설립할 수 있어 인허가 절차가 대폭 단축된다. 부동산 개발 사업 지연을 최소화할 수 있게 되는 것이다.

또 기존 리츠가 1인당 50%로 소유지분이 제한돼 전문투자기관의 참여가 어려웠는데 프로젝트 리츠는 1인 주식 보유 제한이 풀려 한 사람 또는 회사가 100% 지분을 보유할 수도 있다. 공시·보고에서도 자유롭다.

정부는 프로젝트 리츠 활성화를 위해 3기 신도시 등 공공택지 내 우량용지 일부는 책임운영개발을 하는 리츠에 의무 공급하는 방안을 올 하반기에 시행할 예정이다. 또 토지주가 도심 내 유휴부지를 현물 출자하면 법인세나 양도세 과세를 이익 실현 시점까지 이연하는 쪽으로 조세특례제한법 개정을 과세당국과 조율 중이다. 이와 함께 시행자가 개발 후 부동산을 직접 운영할 경우 용적률 상향, 공공기여 완화 등 특례를 제공한다는 계획이다.

상업용 부동산 업계 관계자는 “서초동 롯데칠성 부지와 같은 유휴부지 개발도 양도세 문제 때문에 개발이 사실상 불가능했다”며 “프로젝트 리츠에 양도세 과세 이연이 허용되면 자연스럽게 개발이 진행될 수 있을 것”이라고 말했다.