KT&G가 주주 환원 및 미래 투자 재원 마련을 위해 매각에 나선 코트야드 메리어트(Courtyard by Marriot) 남대문 호텔의 매각이 흥행에 성공할지 관심이 모아지고 있다. 연면적 9600평, 400호실을 갖춘 4성급 호텔로, 코로나 사태가 끝난 이후 매출이 빠르게 증가하고 있다. 국내외 투자자들은 제주와 부산 보다는 이익 변동성이 적은 서울 지역 호텔을 선호하는 경향이 있다. 

국내 호텔 산업은 코로나 사태 직전인 2019년 정점에 달했으며, 코로나 직격탄을 맞아 일부 호텔은 멸실(滅失)되며 오피스로 전환됐다. 하지만, 코로나 사태가 끝나고 외국인 관광이 회복됐으나, 신규 공급은 거의 없었다. 신규 호텔은 서울역 인근 북부 역세권(만다린)과 힐튼 호텔(리츠 칼튼) 재개발, 장충동 파라다이스 호텔이 예정돼 있으나, 5성급 특급 호텔이며 공급 시기도 2028년 이후다.

외국인 방문객은 2019년 1750만명으로 정점을 찍고 급격히 추락했다가 2024년 1637만명까지 회복됐다. 서울 지역 4성급 호텔의 평균 객실요금(ADR)은 2019년 11만7000원에서 2024년 17만8000원으로 급등했으며, 객실점유율(OCC)은 같은 기간 80%로 동일하다.

코트야드 메리어트는 2019년 ADR 13만9000원(OCC 81%)에서 2024년 22만6000원(OCC 78%)으로, 2025년 4월에는 28만4000원(OCC 87%)까지 높아졌다. 메리어트의 위탁 운영기간은 2031년말까지이며, 5년 연장 옵션을 갖고 있다.

남대문 호텔의 단점으로 지적되는 부분은 2016년 준공돼 구축 호텔 이미지가 있다는 점이다. 이에 대해 매각 주간사(애비슨 영, NAI 코리아, 김앤장) 측은 “2023 ~ 2025년 초까지 소프트 리노베이션(Soft Renovation)을 완료해 신축급 자산 상태를 유지하고 있다”는 점을 강조했다.

남대문 호텔은 2024년 기준 외국인 고객 85%(미국인 21%), 내국인 15%로 외국인 비중이 절대적으로 높다. 분야별 매출 비중도 객실 78%, 식음료(F&B) 20%다. 안정적인 호텔 매출을 위해서는 경기 변동성이 적은 내국인 및 식음료 비중이 높아야 한다.

KT&G는 100% 자회사인 ㈜상상스테이를 통해 남대문호텔을 보유하고 있으며, 호텔 장부가는 2079억원(2024년말 기준)이다. 2024년 매출액은 327억원, 영업이익 42억원을 기록했다.

국내 부동산 투자회사 관계자는 “올초 포포인츠 서울역은 호실당 5억원에 매각됐고, 매각이 진행중인 포포인츠 명동은 6억원대가 거론되고 있다”며 “코트야드 남대문 호텔도 관심이 높아 매각 성사 여부와 가격에 주목하고 있다”고 말했다.