이지스자산운용 인수전에 뛰어든 태광그룹의 ‘태광제1호위탁관리부동산투자회사’(태광제1호리츠)가 250억 원대 유상증자 납입을 완료하며 ‘코트야드 메리어트 서울 남대문’(코트야드 남대문) 인수를 위한 재원 마련에 본격 착수했다.

또 전체 2500억 원대 규모의 대형 거래에 흥국화재해상보험, 티시스 등 주요 계열사들이 대거 참여하면서 최근 태광그룹이 부동산 금융시장에서 보이고 있는 공격적 행보와 맥을 같이 한다는 평가가 나온다.

18일 리츠정보시스템에 따르면 핵심 출자자인 태광산업은 17일 태광제1호리츠가 1차로 발행한 254억2000만 원 규모의 보통주를 인수하는 유상증자 납입을 마쳤다. 이는 코트야드 남대문 인수 자금의 일부이며, 태광제1호리츠의 임시주총 의결사항이다.

매도자인 KT&G는 비핵심 부동산 자산을 정리하는 과정에서 이번 매각을 추진해 왔고, 이번에 거래가 최종 성사됐다.

코트야드 남대문의 최종 인수가는 2542억 원으로 확정됐다. 이는 감정평가액(2711억 원) 대비 약 6.2%(169억 원) 낮은 수준이다. 감정가보다 할인한 금액으로 매입함으로써 향후 매각 시 자본 차익(Capital Gain)에 대한 기대를 높였다는 평가가 나온다.

총 매입비용은 부동산 취득금액 외에 취득부대비용, 금융조달비용, 리모델링 및 FF&E 교체비 약 84억 원 등을 포함해 총 2850억 원으로 책정됐다. 2016년 준공 이후 9년이 지난 만큼 브랜드 기준을 맞추고, 객실 경쟁력을 유지하기 위한 필수 Capex(자본적 지출)로 해석된다. 취득 예정일은 12월 17일이다.

태광제1호리츠는 총 매입비 2850억 원 중 1000억 원을 에쿼티(자본금)로, 나머지 1850억 원을 차입(부채)으로 충당할 계획이다.

태광산업은 두 차례 유상증자를 통해 보통주 500억 원을 인수하며, 핵심 스폰서 역할을 맡았다. 이를 통해 의결권과 잔여재산 분배권을 확보해 리츠의 경영권과 청산 시 수익을 가져가는 구조를 갖추게 됐다. 

미래에셋증권(칼론호텔일반사모부동산투자신탁제10호 신탁업자) 등 기관투자자는 2차 증자에서 제2종 종류주식 500억 원을 연 5.5%의 예상 운영 배당률 조건으로 인수할 예정이다. 

이 같은 구조를 통해 태광그룹은 리츠 지배권 확보와 효과적인 외부 자본 유치라는 두 마리 토끼를 잡은 셈이다.

다만 리츠의 총 모집 가액은 1430억 원이며, 이번에 인수작업에 투입될 1000억 원을 제외한 나머지 430억 원(제1종 종류주)은 2026년 5월 공모를 통해 추가 조달할 예정이다. 이 자금은 리츠를 증시에 상장시키기 위해 필수적인 '주식 분산 요건'을 충족시키는 데 주로 사용될 것으로 예상된다.

이번 거래에서 주요 계열사들의 대거 참여한 점도 눈에 띈다. 

흥국화재는 선순위 담보대출(총 1600억 원) 가운데 300억 원을 연리 4.5% 조건으로 지원한다. 나머지 1300억 원은 복수 금융기관을 통해 조달될 예정이다. 고금리 환경 속에서도 비교적 안정적인 조달 금리를 확보함으로써 금융비용 부담을 낮춘 셈이다.

그룹 내 운영·IT 전문 계열사인 티시스는 호텔의 신규 임차인으로 참여한다. 메리어트의 호텔 위탁운영 계약은 2031년 12월까지 유지된다. 따라서 티시스가 영업을 총괄하고,  메리어트는 브랜드·운영 표준을 제공하는 방식으로 운영될 것으로 보인다. 

태광제1호리츠는 또 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 배당하도록 정관에 명시하고, 제2종 종류주에 연 5.5%, 보통주에 연 4.0%의 예상 운영 배당률을 제시했다. 또 약 5년(60개월 전후)간 보유 후 매각하고, 차익 발생 시 주주에게 환원할 예정이다.