정안빌딩이 지난 6월 매물로 나온 후 매각 프로세스가 진행중이다. 딜로이트안진과 나이코리아를 매각 주간사로 선정한 후 지난 7월 중순 티저레터를 잠재 매수 후보자들에게 배포했다. 매각 주관사는 인수후보자 몇 곳과 미팅을 가질 예정이며 현장 실사도 진행하는 것으로 알려졌다. 

정안빌딩은 현재 도심 오피스 중심 지역으로 개발이 진행되고 있는 서소문 지구 길 건너편으로 CBD 지역 내 핵심 구역이다. 서소문 오피스 지역은 호암아트홀, 중앙일보 구 사옥, 서소문 동화빌딩(JB금융그룹 인수) 등을 묶어 통합 개발이 진행 중이다. 녹지, 경관 등을 유기적으로 연계해 용적률 인센티브 등이 적용돼 CBD내 대규모 오피스 중심지가 될 전망이다. 정안빌딩의 건물 규모는 연면적 4,745평으로 중소형이다.  

매각자는 이든자산운용으로 투자비히클은 이든에스피일반사모부동산자투자신탁제1호다. 이든자산운용은 지난 2021년 삼성SRA로부터 1,055억원에 매수했다. 삼성SRA 이전 주인인 한국일보는 2018년에 이 빌딩을 매수했지만 자금 문제로 2019년 삼성SRA에 매각했다. 삼성SRA는 삼성생명, 신한캐피탈 등과 컨소시엄을 구성해 620억원에 매입했다. 

인수 후 건물 리모델링을 추진해 2020년 완료하면서 다음 해인 2021년 이든자산운용에 매각했다.

삼성SRA는 25년 된 노후 건물을 현대화하기 위해 건물 외벽, 엘리베이터, 화장실, 전기설비, 로비, 오피스 및 리테일 매장 리노베이션을 포함한 대대적인 건물 개보수를 진행했다. 건물 가치를 리모델링으로 끌어올려 2019년 620억원에 매수한 자산을 2021년 1,055억원에 매각했다. 정안빌딩의 밸류애드는 삼성SRA의 몫으로 볼 수 있다. 

이 건물이 담긴 이든자산운용 펀드는 '이든에스피일반사모부동산자투자신탁제1호' (모집 자금 2,000억원)로 외부 차입 등을 통해 5,000억원까지 투자 규모를 늘릴 수 있다. 코어플러스와 밸류애드 전략으로 운용하고 있다.

출자자는 전략적 투자자(SI)인 신세계프라퍼티를 비롯해 재무적투자자(FI)로 행정공제회, 경찰공제회 등이다. 잠실 예전빌딩, 청담빌딩, 범일빌딩(연신내), 스탈릿성수 등 중소형 자산을 주로 매입했고 정안빌딩까지 해서 총 5개 자산을 매입하면서 펀드 설정 2년만에 자금을 모두 소진했다. 연면적 1만평 이하의 중소 오피스를 주로 매입해왔다.

이 펀드에 약 600억원의 자금을 투입한 신세계프라퍼티는 자산 저층부 소매시설에 신세계가 운영하는 스타벅스나 노브랜드 등을 입점시켜 건물 밸류를 올리는 전략을 가지고 있다. 

시장이 예상하는 정안빌딩의 매각가는 평당 3,000만~3,200만원 수준이다. 이 기준으로 환산하면 딜 밸류는 1,423억~1,518억 정도다. 시청역쪽에 좀 더 가까운 씨티스퀘어(연면적 1만1,571평)가 최근 신한알파리츠에 4,281억(평당 3,659만원)에 매각된 사례가 있다. 이 사례를 적용하면 약 1700억~1800억원대도 가능하다. 지난해 딜 클로징 된 광화문역 인근 콘코디언빌딩(연면적 1만8,360평)이 평당 3,450만원에 팔렸다. 두 빌딩 모두 프라임급이라 정안빌딩이 이정도의 가격을 받기는 쉽지 않을 수 있다. 

이든자산운용이 2021년 정안빌딩을 매수할 당시 약 50% 정도의 공실이 있던 상태였지만 지금은 거의 공실이 없이 임차인을 모두 채웠다. 이든이 매수 후 3년 동안 밸류애드한 대목이 이 부분이다. 이 기간 CBD를 포함해 서울 오피스의 공급부족 현상 속에 공실률이 꾸준하게 줄어든 시장환경이 영향을 준 부분도 부인할 수 없다. 

WALE(가중평균임대차종료시점)은 올 12월말 기준으로 3.1년이다. 임대면적 가운데 올해 11.6%를 포함해 내년까지 21%가 만기가 된다. 특허법인 NAM IP 그룹이 37.0%로 가장 많은 면적을 임차하고 있으며 임차 만기는  2031년이다. 임대 면적중 11.6%는 2027년 만기다. 만기 때 마다 시장 임대료 수준으로 임대료를 올려 밸류를 올리는 수 있는 여지는 있다. 

최근 더에셋과 디타워 돈의문이 투자자들의 호응 속에 우선협상자를 선정하면서 오피스 시장의 수요를 확인했지만 어디까지나 핵심 지역의 프라임오피스의 얘기다. 여전히 시장은 유동성 부족에 시달리고 있다. 몇몇 대형기관 위주의 매수 우위 장세라고 볼 수 있다. 그런 측면에서 정안빌딩은 서소문 오피스 지역이지만 시청역과는 다소 떨어진 거리에다 향후 서소문 지구 개발이 끝나는 2029년 정도에는 중소 빌딩으로서 희소성을 얼마나 평가 받을지 가늠하기 쉽지 않은 대목도 있다.