지난 수년 간 서울 오피스 시장은 글로벌 시장과 다르게 움직였다. 재택·하이브리드 근무 확산에도 공실률은 낮았고 임대료는 견고했다. '서울은 다르다'는 인식이 생겼다.

지금 더 흥미로운 현상이 벌어지고 있다. 금리가 오르고 인플레이션 탓에 공사비 역시 상승하고 있다. 이대로라면 사업성이 떨어져 신규 공급 막혀야 한다. 하지만 서울 오피스 개발은 '역대급'으로 활발히 진행되고 있다.

21일 발간한 '코어비트 인사이트 리포트 13호'는 최악이라 할 수 있는 서울 오피스 개발 여건에도 파이프라인을 멈추지 않게 하는 진짜 동력을 집중 분석했다. 아울러 그에 따른 투자자 인사이트를 제공한다.

보고서는 규제를 인센티브로 전환한 서울시 정책이 오피스 공급 물결을 일으키는 핵심 동력이라고 강조했다.

'더 높게, 더 많이' 지을 수 있도록 서울시가 규제를 재설계한 덕에 개발자들은 종 상향이나 용적률 인상 등을 통해 매출총량을 늘려 상승한 금융비용 및 공사비를 흡수할 수 있다.

특히 하나의 사업에 여러 정책을 결합하면 인센티브를 중첩할 수 있어 사업성 개선의 핵심 포인트라고 할 수 있다. 

보고서는 성수동 삼표부지 개발, 더 리버사이드호텔 부지 개발처럼 제도가 주도하는 공급 사이클에서 어떤 입지와 유형의 프로젝트 사업성이 빨간불에서 파란불로 바뀌었는지 구체적 사례를 보여준다.

경제적으로는 개발 여건이 결코 좋지 않지만 개발유도형 정책 덕분에 공격적으로 개발에 나설 수 있었던 것이다. 서울시 정책을 얼마나 정확하게 읽고 대응하느냐에 이익이 달렸다고 해도 과언이 아니다.

이어 앞으로 벌어질 오피스 시장의 과잉공급 국면에 선제적으로 대비하기 위한 인사이트를 투자자에게 제시한다.