HDC현대산업개발이 서울 강동구 고덕동에 지은 대규모 복합시설 ‘강동 아이파크 더 리버’의 개발 과정에서 생긴 약 2940억 원 규모의 시행사 채무를 인수했다.

현산은 분양 수익으로 투자금을 회수할 계획이지만, 경기 침체와 상업용 부동산 수요 둔화로 인해 사업 운영과 재무 정상화에는 난항이 예상된다.

9월 1일 관련 업계에 따르면 현산은 지난 8월 28일 사업시행사 제이케이미래강동PFV가 부담하던 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 미상환 원리금 약 2939억 원을 조건부 채무인수 약정에 따라 인수했다고 공시했다. 이번 인수액은 현산 자기자본(약 3조1145억 원)의 9.4%에 해당한다. 회사는 “분양 수입 등을 통해 상환금액을 회수할 계획”이라고 밝혔다.

강동 아이파크 더 리버는 고덕동 353-23 일대 약 3만5916㎡(1만865평) 부지에 지하 6층~지상 21층, 연면적 30만1337㎡(9만1154평) 규모로 조성된 복합시설이다. 총사업비는 7000억 원, 예상 매출은 8153억 원으로 추산된다. 올해 2월 사용 승인을 받았고, 4월부터 이케아·이마트·CGV 등 대형 유통·문화시설이 입점해 영업을 시작했다.

외견상 정상적으로 운영되고 있는 것처럼 보이지만 속내는 다르다. 사업비 대부분을 부채로 조달하고 시공사의 신용 보증에 의존하는 기존 부동산 개발사업 방식의 문제들이 고스란히 드러난 상황이다. 시행사 제이케이미래강동PFV의 지난해 말 기준 자산총계는 9972억 원, 부채총계는 9684억 원으로 자본총계는 288억 원에 불과하다. 

분양 당시 100% 계약에 성공했지만 오피스가 주거시설이 아닌 업무시설로 분류되면서 수분양자들이 계약 해지 등 소송을 진행 중인 점도 악재다. 수분양자들은 시행사가 분양 당시 전입신고는 어렵지만 업무와 주거가 혼합된 ‘라이브(주거형) 오피스’ 콘셉트를 내세운 점을 기만행위라고 주장하고 있다.

이런 이유로 앞으로도 현산은 PF 리스크 확대와 추가 유동성 부담을 떠안을 가능성을 배제하기 어렵다는 우려마저 나온다. 실제로 지난 2월 해당 사업의 채무보증 종료일을 4월에서 8월로 연장했으나 차환에 실패했고, 결국 보증 이행으로 직접 채무를 인수했다.

업계 관계자는 “강동권 핵심 상권 입지를 고려하면 장기적으로 안정적인 임대수익이 기대되지만, 상업시설 경기 부진은 단기 수익성에 부담을 줄 수 있는 변수”라고 말했다.