KB자산운용이 올해 도심업무지구(CBD) 내 최대 매물인 시그니쳐타워 인수를 20일 마무리한다.

KB금융 계열사들이 출자한 블라인드펀드가 보통주 600억 원의 절반을 투자하고, 핵심 임차인인 금호석유화학이 우선주 500억 원을 투자하는 동시에 2028년 끝나는 임차 기간을 7년 연장하기로 했다.

반면 이마트타워의 우선협상대상자로 선정된 BNK자산운용은 아직도 900억 원 우선주 모집에 진전을 보지 못하고 있어 딜클로징이 불투명한 상태다.

비슷한 시기에 우협으로 선정된 두 기관이 이처럼 상반된 모습을 보이는 이유는 무엇일까.

18일 상업용 부동산 투자업계에 따르면 KB자산운용은 20일 시그니쳐타워의 잔금 지급과 소유권 이전을 완료할 예정이다. 7월23일 우협에 선정된 지 4개월 만이다.

거래가격은 3.3m²당 3400만 원대로, 투자금액은 예비비 100억 원과 취득부대비용 249억 원을 포함해 총 1조695억 원이다.

KB자산운용은 이번 거래를 위해 보통주 600억 원, 우선주 2300억여원 등 에쿼티 2900억 원과 7450억 원의 담보대출을 조달했다.

보통주 600억 원 가운데 KB금융 계열사들의 자금으로 조성된 KB코어플러스 블라인드펀드가 300억 원을 출자하며, 나머지는 KB자산운용의 PI 투자와 PM사와 FM사의 출자로 충당됐다.

2300억 원의 우선주는 KB증권이 매입을 확약했으며, 이중 500억 원을 연면적의 21%를 임차하고 있는 금호석화가 투자하기로 했다. 금호석화는 또 2028년 1월 만료되는 임대차 기간을 2035년으로 연장하기로 했다.

8월21일 이마트타워의 우협으로 선정된 BNK자산운용은 딜클로징 여부가 불확실하다.

BNK운용은 이마트타워 인수를 위해 보통주 500억 원, 우선주 900억 원을 모집하고, 2500억 원의 담보대출을 조달한다는 계획이었다. 하지만 우선주 투자 조건이 우호적이지 않아 총액인수를 맡아 줄 증권사를 확보하지 못했다.

BNK운용은 매도인인 NH아문디자산운용에 요청해 지난 3일 30억 원의 하드디파짓(이행보증금) 납부 시한을 다음달 3일로 한 달 연장 받았지만 아직도 우선주 모집의 진전을 보지 못하고 있다.

이마트타워의 우선주 모집이 어려운 이유로는 무엇보다 BNK가 욕심을 내는 바람에 우선주 투자자들로부터 외면을 받고 있다는 점이 시장에서 거론되고 있다.

500억 원의 보통주에 출자하는 BNK금융그룹의 계열사들은 6%대의 배당을 받아야 한다고 요구하고 있다. 금융지주의 요청으로 알려졌다. 우선주에 버금가는 배당을 받겠다는 요구인데, 운영기간 중에는 거의 배당을 받지 못하는 시그니쳐타워와 대비되는 부분이다. 결국, 임대료 재원으로 보통주 배당이 어렵기 때문에 BNK운용은 부족한 재원을 오버펀딩을 통해 마련하여 보통주에 배당할 계획으로 알려졌다.

문제는 오버펀딩으로 인해 매입원가가 올라간다는 점이다. 그만큼 매각 때 가격을 더 받아야 하는 부담이 생기는 것이다.

BNK 계열사들은 또 추후 매각 시 감정평가금액으로 매수를 할 수 있는 우선매수선택권을 요구하고 있다. 우선주 투자자 입장에서는 투자매력이 떨어지는 구조이다. 옵션이기 때문에 향후 시장이 안 좋을 경우에는 매입 권리를 행사하지 않을 수 있고, 반대로 시장이 좋아지면 BNK는 권리를 행사하여 감정가로 매입해 갈 수 있기 때문이다. 우선매수선택권이 늘 '기울어진 운동장'이라는 비판을 받는 이유이다.

오피스 거래에 정통한 한 시장 관계자는 "도심의 향후 공급 우려도 있고, 장기 임차 중인 이마트가 2033년 이전 계획도 있어 투자심리가 전반적으로 약화된 측면도 있지만, 결국은 투자 구조가 얼마나 매력이 있느냐에 따라 딜 여부가 결정된다"고 말했다.