일본 미쓰비시 부동산(Mitsubishi Estate)이 호주 부동산 개발사 머백(Mirvac)의 시드니 달링하버 하버사이드(Harbourside) 복합개발 프로젝트 지분 50%를 인수한다.

양사는 지난 주 공동발표를 통해 23억 호주달러(약 2조1000억 원) 규모의 이 프로젝트를 50:50 비율로 공동 추진한다고 밝혔다. 하버사이드 프로젝트는 달링하버 재개발의 마지막 퍼즐로 여겨지는 대형 복합개발 사업이다.

이번 합작투자로 미쓰비시 부동산의 호주 내 프로젝트 누적 투자비는 1조7000억 엔(약 16조9원) 규모로 확대될 예정이다. 

이번 투자는 2024년 일본의 호주 부동산 투자가 기록적인 수준에 달한 가운데 나온 움직임이다. 허버트 스미스 프리힐스(Herbert Smith Freehills)와 호주국립대학교의 '2024 일본-호주 투자 보고서'에 따르면, 지난해 일본의 호주 직접투자는 부동산, 에너지, 인프라 등 전 분야에 걸쳐 1411억 달러(약 1조원)로 사상 최고치를 기록했다. 일본은 미국에 이어 호주 부동산 분야의 두 번째 외국인 투자국이 되었으며, 최근 2년간 투자액이 지난 22년간 총액을 넘어섰다.

부동산 분야만으로는 2024년 일본의 해외 부동산 거래 5건 중 1건이 호주 자산과 관련된 것으로 나타났다.

미쓰비시 부동산은 2025년 들어 다양한 부문과 주에 걸쳐 자본 파트너십을 통해 호주 확장을 가속화하고 있다. 5월에는 호주 개발업체 페리파(Perifa)와 함께 시드니 이너웨스트의 5억 호주달러(약 4550억 원) 규모 로젤 빌리지 복합용도 구역 개발에 참여해 227세대를 공급할 예정이며, 퀸즐랜드에서는 맥냅 그룹(McNab Group), 레이 화이트 캐피털(Ray White Capital)과 총 1억7500만 호주달러(약 1590억 원) 규모의 전략적 자금 파트너십을 맺고 골드코스트의 엘리먼츠 버즈 비치(Elements Budds Beach) 럭셔리 레지던스 타워 개발에 착수했다.

옥스포드 이코노믹스는 호주의 전국 임대주택(Build-to-Rent) 부문이 2030년까지 연간 1만1900세대를 공급할 것으로 예측했으며, 미쓰비시 부동산과 다이와 하우스 등 일본 개발업체들이 가장 적극적인 스폰서로 부상하고 있다고 분석했다.

일본 최대 금융그룹인 미쓰비시 UFJ 파이낸셜 그룹(MUFG)이 1000억 엔(약 9400억 원) 규모의 일본 부동산 투자 펀드를 출시할 계획이라고 9월 2일 로이터가 보도했다.

일본은행이 약 30년간 지속해온 초저금리 정책에서 벗어나 금리 인상을 시작하면서 투자자들의 수익률 요구가 높아지고 있는 상황에서 나온 움직임이다. 앞서 일본은행은 지난해 3월 17년 만에 마이너스 금리 정책을 종료한 것을 시작으로 작년 7월 기준금리를 종전 0~0.1%에서 0.25%로, 올해 1월에는 0.5%로 각각 올리고서 5개월간 0.5%를 유지해왔다.

미쓰비시 UFJ 부동산자산운용의 우치다 나오카츠(Naokatsu Uchida) 사장은 "금리가 있는 세상에서 투자자들의 수익률 기대치가 상승하고 있다"며 펀드 출시 배경을 설명했다.

이번 펀드는 도쿄, 오사카, 나고야 지역의 중형 오피스, 주거용 부동산, 호텔 등 실적 부진 자산을 타깃으로 밸류애드를 통한 수익 창출을 목표로 한다. 생명보험사, 은행, 기업 등 기관투자자로부터 300억 엔(약 2800억 원)의 지분 투자를 모집하고 나머지는 차입으로 조달할 예정이다.

우치다 사장은 "마케팅을 시작했으며 투자자들의 피드백이 긍정적"이라고 밝혔다. 이 펀드는 MUFG가 미쓰비시 UFJ 신탁은행과 함께 4월 발표한 별도의 부동산 펀드와는 독립적으로 운영된다. 4월 발표된 펀드는 3년에 걸쳐 1000억 엔을 부동산에 투자하는 것을 목표로 하고 있다.

올해 일본에서는 대형 부동산 펀드 설립이 잇따르고 있다. 다이이치생명과 마루베니는 7월 4000억 엔(약 3조8000억 원) 규모의 일본 국내 부동산 펀드 출시를 발표했고, 오릭스는 2월 1000억 엔 규모의 부동산 펀드를 공지했다. 모건 스탠리도 올해 약 1000억 엔 규모의 일본 부동산 펀드 모집 중이다.

미쓰비시 UFJ 부동산자산운용은 8월 말 기준 5000억 엔(약 4조7000억 원) 이상의 운용자산을 보유하고 있으며, 2030년 3월까지 1조 엔(약 9조4000억 원)으로 확대하는 것을 목표로 하고 있다.

미국 사모펀드 KKR이 운용하는 일본 메트로폴리탄 펀드(JMF)가 후지소프트(Fuji Soft)로부터 687억 엔(약 6440억 원) 규모의 오피스 부동산 14개 자산을 지난 8월 말 인수했다. 

KKR은 올해 초 베인캐피털과의 인수 경쟁에서 승리해 5월 후지소프트를 40억 달러(약 5조5000억 원)에 사유화하고 상장폐지시킨 바 있다. 이번 거래는 후지소트프 인수 이후 첫 번째 부동산 Carve-out 매각 사례다. KKR은 인수 당시부터 후지소프트가 보유한 부동산 자산의 증권화를 통해 매출 성장과 수익성 개선을 추진하겠다고 밝힌 바 있다.

포트폴리오는 후지소프트 본사와 자회사가 보유한 오피스 빌딩 14곳으로 구성됐다. 주요 자산은 도쿄 미나토구 후지소프트 시오도메 빌딩(251억 엔)과 요코하마 후지소프트 본사(178억 엔)다. 거래가는 총 감정가 901억 엔 대비 23.8% 할인된 가격으로, 순영업이익 수익률 (NOI yield) 4.7%를 기록했다. 후지소프트는 매각 자산을 임차해 계속 사용하며, 임대료는 시장 임대료 변동에 연동된다.

KKR은 2022년 미쓰비시상사와 UBS로부터 20억 달러에 JMF 운용사를 인수했다. 이후 JMF 포트폴리오는 128개에서 159개 부동산으로 늘어났으며, 총 인수가치는 1조3300억 엔(약 12조5000억 원)에 달한다.

미국 사모펀드 KKR이 영국에서 학생 기숙사 포트폴리오를 약 2억3000만 파운드(약 3940억 원)에 인수했다고 9월 4일 발표했다.

KKR과 인하베오(Inhabeo)는 컬류 스튜던트 트러스트 II(Curleww Student Trust II)로부터 영국 7개 도시에 위치한 학생 전용 숙박시설(PBSA) 7개 자산을 인수한다고 밝혔다.

이 포트폴리오는 총 2179개 침실 규모로 대학이 밀집한 주요 도시에 위치해 있으며, 강한 수요를 보이고 있다. 전체 유닛의 약 80%가 학부생에게 임대되고 있으며, 50% 이상이 영국 국내 학생들이 사용하고 있다.

KKR 부동산 부문의 유럽 주택 플랫폼인 인하베오가 이 포트폴리오의 자산운용사 역할을 담당할 예정이다.

KKR 유럽 부동산 인수 책임자 세브 다반조(Seb d'Avanzo)는 "영국 대학 입학생 증가와 주요 지역 내 현대적 숙박시설 부족 현상이 이들 부동산에 유리하게 작용할 것"이라고 전망했다.

인하베오의 로스 네더웨이(Ross Netherway) CEO는 "KKR과 함께 구축한 유럽 주택 플랫폼이 8억 파운드(약 1조3700억 원)를 돌파하는 중요한 성과"라고 평가했다.

영국에서는 대학생 증가와 함께 양질의 학생 숙박시설에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있어, 학생 기숙사가 매력적인 투자처로 부상하고 있다.

호주 맥쿼리 자산운용 산하의 UIB가 싱가포르 증권거래소(SGX)에 산업용 부동산 투자신탁(리츠) 상장을 신청했다고 9월 3일 발표했다.

UIB는 맥쿼리가 유니파이트 인더스트리얼(Unified Industrial), 부스테드 싱가포르(Boustead Singapore)와 함께 올해 3월 설립한 산업용 부동산 플랫폼이다. 맥쿼리가 과반 지분을 보유하고 있다.

UIB는 이번 리츠의 시가총액을 10억 싱가포르달러(약 1조원)로 목표하고 있으며, 싱가포르 산업용 자산 수요 증가를 배경으로 올해 안 상장을 목표로 하고 있다.

상장 예정 포트폴리오는 부스테드가 2021년 메트로 홀딩스와 함께 설립한 사모펀드 '부스테드 인더스트리얼 펀드'의 자산들로 구성될 예정이다. 이 펀드는 3월 31일 기준 21만2000㎡(약 6만4000평) 규모의 15개 자산을 보유하고 있으며, 총 가치는 8억1200만 싱가포르달러(약 8280억 원)다.

주요 자산으로는 롤스로이스 해양엔진 자회사인 MTU 아시아가 임차한 주롱웨스트 소재 '10 투캉 이노베이션 드라이브'(2만4800㎡)와 톰슨 지역의 5년 된 경공업 빌딩 '351 브래델 로드'(2만2000㎡) 등이 있다.

맥쿼리 자산운용 아태지역 부동산 부문장이자 UIB 회장인 제임스 켐프(James Kemp)는 일본, 중국, 싱가포르, 베트남에서 35억 달러(약 4조8000억 원) 규모의 운용자산을 목표로 UIB를 아시아 지역 부동산 투자운용 플랫폼으로 구축하고 있다고 밝혔다.

싱가포르에서는 리츠 시장 회복세가 나타나고 있다. 3개월 SORA(Singapore Overnight Rate Averag) 기준금리가 1년 전 3.5% 근처에서 지난 주 말 기준 1.5% 대로 하락하면서 리츠 부문에 자금이 유입되고 있다.

싱가포르에서는 최근 대형 리츠 상장이 잇따르고 있다. 센추리온 홀딩스도 9월 말 18억 싱가포르달러 규모 리츠 IPO를 예정하고 있다.

중국 전자상거래 대기업 JD.com의 부동산 투자 부문과 2개 기업이 10억 달러(약 1조4000억 원) 규모의 싱가포르 부동산투자신탁(리츠) 설립을 추진하고 있다고 로이터가 사안에 정통한 소식통을 인용해 8월 27일(현지시간) 보도했다.

보도에 따르면 JD.com의 비상장 인프라 투자·자산운용 플랫폼인 JD 프로퍼티(JD Property)가 스위스 투자회사 파트너스 그룹(Partners Group), 아시아 투자회사 힐하우스(Hillhouse) 계열 EZA 힐 프로퍼티(EZA Hill Property)와 함께 리츠 설립을 진행하고 있다.

이번 리츠 설립을 위해 JD 프로퍼티, 파트너스 그룹, EZA 힐은 이미 캐피털랜드 아센다스 리츠(CapitaLand Ascendas REIT)로부터 물류 자산 4곳을 3억600만 싱가포르달러(약 3120억 원)에 공동 인수했다고 익명의 소식통은 밝혔다. 

지난 8월 18일 아센다스 리츠는 아래 물류 자산 네 곳을 비관계사에 매각했다고 발표했으나 구매자는 공개하지 않았다

3개 투자사는 현재 리츠의 자산 구성을 최종 확정하고 있으며, 이 싱가포르 리츠를 동남아시아 전역으로 확장해 산업용·물류 자산 추가 인수를 목표로 하고 있다고 별도 소식통이 전했다.

또한 이들 기업은 10월까지 리츠 설립을 완료하는 것을 목표로 하고 있으며, 최종 가치 평가는 자산 구성에 따라 달라질 수 있다고 소식통들은 덧붙였다.

이 리츠는 빠르면 내년 싱가포르 증권거래소에 상장될 예정이다. 성공할 경우 동남아시아에서 중국 자본의 역할 확대를 보여주는 신호가 될 것으로 평가된다.