새 정부가 7일 발표한 ‘주택공급 확대 방안(9·7 대책)’은 단순한 주택 공급을 넘어 상업용 부동산 시장에도 상당한 파급 효과를 미칠 것으로 예상된다. 

아파트 중심이던 공급 체계에서 벗어나, 오피스텔·생활숙박시설·상가·오피스 등 비(非)아파트 자산을 주거 공급원에 적극 포함한 점이 특히 주목받는다.

일부에서는 이번 대책이 ‘상업용 부동산의 주거화’ 흐름을 가속하는 전환점이 될 수 있다는 분석도 제기되고 있다.

9일 업계에 따르면 정부는 부동산시장 안정을 위해 2030년까지 135만 호 착공을 목표로 하는 ‘9·7 대책’을 발표했다. 이에 따라 △수도권 공공택지 조기 공급 △노후·유휴 부지 활용 및 재개발 촉진 △규제 완화를 통한 신속 공급 모델 도입 등이 추진된다.

이 가운데에서 즉시 시행 가능한 신속 공급 모델이 소비자 체감 효과가 클 것으로 평가된다. 단기간 내 공급 성과를 내기 위해 전체 목표물량의 10% 이상을 신축 오피스텔 및 도시형생활주택 매입임대 확대와 생활숙박시설, 공실 상가, 업무시설의 주거용 전환 등을 통해 확보하는 게 핵심이다.

특히 신축 매입임대 물량 확대는 오피스텔 시장에 변화를 예고한다. 수도권에서만 14만 호를 매입해 임대주택으로 전환하는 가운데, 이 중 절반은 2년 내 공급될 예정이다. 이는 분양 부진으로 자금 조달에 어려움을 겪는 중소 시행사들에 공공 차원의 안정적인 매입 수요를 제공하는 효과가 크다.

또한 토지 확보 시 매입 대금의 50~80% 선지급, 조기 착공에 따른 10% 이내 선지급 인센티브도 마련됐다. HUG의 도심 특약보증 한도 확대 역시 최근 경색된 부동산 금융시장에 활력을 불어넣을 것으로 기대된다. 다만 입지 평가 기준 강화로 도심 및 역세권 선호 현상이 심화되고, 외곽 입지는 상대적으로 소외될 수 있다는 우려도 나온다.

생활숙박시설과 공실 상가의 주거 전환은 자산 가치 재평가로 이어질 전망이다. 수도권에서 건설 중인 약 1만 실 규모의 생활숙박시설은 오피스텔 등 주거용으로 전환 가능해진다. 관련 설계 변경에 필요한 동의 요건과 건축 규제도 완화된다.

이에 따라 기존에는 애매한 입지로 평가받던 생활숙박시설이 주거형 자산으로 재편될 수 있지만, 숙박 수요 회복을 기대해온 사업자 입장에선 부담이 될 가능성도 있다. 공실 상가 및 오피스의 주거용 전환은 자산 활용성을 높이는 기회인 동시에 상권 약화와 임대시장 위축을 가져올 수 있기 때문이다.

비아파트 건설자금 대출 지원도 확대된다. 오피스텔, 다세대, 다가구 주택 등에 대한 대출 금리를 0.2~0.3%포인트 인하하고, 대출 한도를 2000만 원 상향해 2027년 말까지 한시로 적용한다. 이는 소규모 사업장의 자금난 완화와 공급 위축 방지에 초점을 맞춘 조치다.

공공지원 민간임대도 2030년까지 수도권에서 2만 1000호가량 추가 공급된다. 주택도시기금이 50% 이상 출자해 착공 지연 사업장을 지원하는 방식이다. 모듈러 주택 활성화 정책도 추진된다. 기존 RC 공법에 비해 공사비 부담이 크지만, 정부는 특별법 제정을 통해 이를 제도적으로 뒷받침할 계획이다.

해외에서는 이미 오피스와 상가를 주거용으로 전환하는 사례가 활발하다. 일본은 도심 오피스, 미국 뉴욕과 시카고는 팬데믹 이후 공실 오피스를 아파트로 전환했다. 국내에서도 이번 대책이 실제로 실행될 경우 유사한 흐름이 본격화할 것으로 전망된다.

전문가들은 이번 대책이 단기적으로는 공공 매입과 금융 지원 확대를 통해 시장 안정 효과를 낼 것으로 평가한다. 반면 장기적으로는 상업용 부동산 본래 기능 약화, 상권 침체, 임대 수익률 저하 등의 부작용 가능성도 경계한다.

따라서 정부가 내세운 도심 활성화와 주택시장 안정 목표가 실현되려면, 금융권과 지자체 차원의 보완책과 상업·주거 기능 간 균형 있는 지원이 필수적이라는 지적이다.