정부가 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’(이하 10·15대책)은 최근 급등세를 보이는 아파트값을 잡기 위한 수요 억제에 초점을 맞췄다.

이에 따라 강남과 한강 주변 일부 지역을 중심으로 나타났던 주택시장 불안은 단기적으로 진정될 것으로 예상된다. 그러나 과도한 규제 범위와 강도로 인해 정작 시장 안정화의 중요한 축인 공급과 개발금융이 위축될 가능성이 제기된다.

16일 업계에 따르면 10·15대책은 정부가 지난 9월 7일 내놓은 공급 확대 방안(9·7대책)을 발표했음에도 집값 불안이 확산되고 있다는 판단에 따라 마련됐다.

이를 위해 정부는 △수요 관리지역 확대 △금융 규제 강화 △세제 개편 △거래질서 확립 등을 핵심으로 하는 수요 억제책을 내놨다.

서울 전역과 경기도 12곳이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정되면서 실거주 의무, 대출, 세제, 청약 관련 규제가 대폭 강화된다.

또한 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 현행 6억 원 이하에서 △15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원, △25억 원 초과는 2억 원으로 낮추고, 16일부터 즉시 시행한다.

부동산 거래질서 확립을 위해 △국토교통부(부동산 특별사법경찰 도입) △국세청(부동산 탈세 신고센터) △경찰청(부동산 범죄 수사단) 등에 전담 조직이 설치된다. 국무총리 산하에는 수사 조직을 갖춘 부동산 불법행위 감독기구가 신설될 예정이다.

전문가들은 “서울 강남권과 한강 벨트의 포모(FOMO) 및 패닉바잉 수요는 일시적으로 진정될 수 있다”며 “세금 부담과 대출 문호가 높아지면 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 줄고, 거래량도 급감할 것”이라고 분석했다.

문제는 공급 축소와 금융 경색이다. 정부는 ‘9·7대책’의 속도감 있는 추진을 위해 국토교통부 1차관을 단장으로 하는 ‘공급대책 이행점검 태스크포스(TF)’를 운영하겠다고 밝혔다.

그러나 실수요자의 대출 한도 축소로 분양 리스크가 커지고, 서울과 수도권 도심지역에서 신규 아파트 공급의 대부분을 책임질 재정비·역세권 활성화사업 등 민간 개발사업의 추진 동력이 떨어질 가능성이 크다. 이는 결과적으로 공급 물량 감소와 PF시장 위축으로 이어질 수밖에 없다.

서울의 새 아파트 분양가가 이미 15억 원을 넘어선 점도 이런 분석에 힘을 싣는다. 업계에 따르면 지난 9월 서울지역 전용 84㎡ 아파트의 평균 분양가는 16억2849만 원으로, 분양을 받으려면 14억 원이 넘는 현찰이 필요한 상황이다.

부동산 금융업계 관계자는 “이번 대책은 공급 확대를 책임질 개발사업자와 PF·리츠 운용사에도 부담으로 작용할 것”이라며 “서울의 주택공급 구조와 민간자금 흐름을 충분히 고려하지 못한 측면이 있다”고 지적했다.

한편 국토교통부는 17일 해명자료를 통해 “이번에 새로 지정된 토지거래허가구역은 주택(아파트 등)에 한해 적용된다”며 “오피스텔·상가 등 비주택은 이번 규제 대상이 아니므로 LTV 70%가 유지된다”고 밝혔다.

당초 10·15대책 세부 설명자료에 ‘토지거래허가구역 내 비주택담보대출 LTV 70%→40%’ 문구가 포함되면서 혼선이 빚어졌지만, 국토부는 “비주택에 대한 효력은 없다”고 정정했다.

또 이는 이번 신규 지정 구역과 별개로, 기존 토지거래허가구역은 각 지정 시점의 요건에 따라 별도로 적용된다고 덧붙였다.

정부는 오는 20일부터 내년 말까지 서울시 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 따라 해당 지역에서는 취득일로부터 2년간 실거주가 의무화된다. 실수요 중심으로 분양시장을 전환시키겠다는 취지다.

또 내년 1월부터는 은행권의 주택담보대출 위험가중치 하한이 15%에서 20%로 상향된다. 이에 따라 상가·오피스텔 개발사업의 브릿지·중도금 대출 부담이 늘고, PF시장 자금조달 여력도 약화될 것으로 보인다.

부동산 금융업계 관계자는 “비주택 LTV는 유지되지만, 전반적인 금융규제 강화로 자금 흐름이 위축될 가능성은 여전하다”며 “리파이낸싱 시장의 회수 압박도 커질 수 있다”고 말했다.

다만 주택 규제가 강화되면서 일부 자금이 오피스텔·생활형 숙박시설 등 대체 수익형 자산으로 이동하는 제한적 ‘풍선효과’가 나타날 수 있다는 분석도 나온다.