정부가 지난 15일 발표한 '주택시장 안정화 대책'(10·15 대책)을 둘러싸고 비주택 담보대출 규제 적용 범위에 혼선이 빚어졌다. 발표 사흘 만에 국토교통부가 정정 자료를 내면서, 정책 신뢰도와 시장 안정성에 대한 우려가 제기되고 있다.

20일 업계에 따르면 국토부는 10·15 대책 상세설명자료에서 "토지거래허가구역 지정에 따라 비주택 담보대출 LTV를 70%→40%로 강화한다"고 명시했다. 발표 당일 실무자 브리핑에서도 "상가·오피스텔·토지 담보대출의 LTV가 40%로 강화되는데 토허구역 발생 효력일이 20일부터라 LTV 강화도 20일부터 적용된다”거나 "현행 규정이 바뀐 것은 아니고 현재도 토허구역 확대 지정에 따라 자연스럽게 규제가 적용되는 것”이라는 설명이 이어졌다. 이에 따라 상가·오피스텔 등 상업용 부동산 시장에는 직접적인 금융 규제 강화가 예고됐다.

그러나 국토부는 17일 배포한 '10.15 주택시장 안정화 대책 관련 FAQ'를 통해 "이번에 새로 지정된 토허구역(서울 전역 및 경기 12곳)은 아파트 등 주택에만 효력이 있다"며, 비주택 LTV 40% 규정은 적용되지 않는다고 해명했다. 이에 따라 새로 지정된 허가구역 내 오피스텔·상가·꼬마빌딩 등은 기존대로 LTV 70%가 유지된다.

결과적으로 정책 당국이 발표 내용을 정정한 것으로, 부처 간 협의 과정에서 세부 적용 대상에 대한 검토가 충분하지 않았던 것으로 분석된다. 실제로 금융위원회 관계자는 "토허구역이 확대된다는 것은 알았지 지정 지역과 대상을 알지 못했다"고 밝혔다.

국토부 해명으로 상업용 부동산 시장은 일단 직접적인 LTV 규제 강화는 피했다.

반면 주택담보대출 한도가 15억 원 초과 주택의 경우 최대 4억 원에서 2억 원으로 절반 축소되면서, 상대적으로 규제가 완화된 오피스텔·생활형숙박시설 등 대체 수익형 자산으로 자금이 이동할 가능성이 제기된다. 이른바 '풍선 효과'다.

다만 시장 불확실성은 여전히 남아 있다. 내년 1월부터 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한이 15%→20%로 상향되면서, 금융권의 대출 여력이 줄고 PF 등 개발금융 시장의 자금 조달 여건이 어려워질 수 있다는 우려가 크다. 상가·오피스텔 등 상업용 부동산 대출에도 금리 상승 압력이 커질 가능성을 배제하기 어렵다.

한편, 사흘 만에 정책 세부 내용이 정정되면서 정부 부처 간 사전 조율과 정책 검증 절차에 대한 지적이 나오고 있다. 특히 상업용 부동산 시장 참여자들은 향후 제도 개편 시 비주택 대출 규제 확대 가능성을 예의주시하고 있다.