코스피가 사상 처음 4000선을 넘으면서 자본시장의 스포트라이트는 온통 주식으로 향해 있다. 반면 상업용 부동산 시장은 거래 지연과 투자자 모집 난항을 겪고 있다.

6일 코어비트가 발간한 Insight Report 18호 '주식시장의 호황 : 부동산의 "상대적인" 매력도는 떨어질까요?'는 부동산의 상대가치는 정말 떨어졌는지에 대한 물음에서 시작해 부동산 매력의 진짜 변수를 찾아가는 분석이 담겨 있다.

리포트는 부동산 수익을 임대수익과 자본이익의 두 축으로 나눠, 무위험 자산(국채)과 고위험·고수익 자산(주식) 사이에서 '중위험·중수익' 자산이란 본질적 포지션을 재조명한다.

미국의 자산별 수익률 및 변동성 장기 통계 자료에 따르면 부동산은 실제로 주식(연평균 수익률 9.9%)과 채권(4.7%) 사이인 7.2% 수익률을 기록했다. 부동산은 이론은 물론 데이터로도 중간 지점에 존재하는 것이다.

한국 시장 분석에서는 흥미로 결론이 나온다. 리포트는 서울 오피스의 두 차례 슈퍼사이클(2001~2008, 2016~2023)을 추적해, 금리가 아닌 공실률과 공급 사이클이 시장의 진짜 결정 변수였음을 데이터로 보여준다. 초저금리에도 공실률이 높았던 2016년 Cap Rate가 정체된 이유가 바로 이 때문이다.

리포트는 여기서 한 발 더 나아가 금리가 아닌 펀더멘털, 주식과 낮은 상관관계 그리고 향후 공급 리스크라는 세 가지 축으로 현 시점의 부동산 매력 저하를 진단한다.

특히 2030년까지 예정된 CBD 신규 오피스 공급량을 감안하면 시장이 왜 6.8% 우선주 수익률에도 투자 유인을 느끼지 못하는지 설득력 있게 분석한다.

이번 리포트는 부동산을 단순히 주식보다 매력이 덜한 투자자산으로 쉽게 정의 내리지 않는다. 금리, 공급, 자산변동선 간 복합적 상호작용을 깊이 있게 다루면서, 여전히 매력적인 기회를 제공할 섹터와 투자수단에 대한 논의를 계속 이어갈 예정이다.