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GBC 협상 타결-(중) GBC로 맞춰진 ‘삼성역 슈퍼 블록’ 퍼즐
삼성역~봉은사역 600m 구간에 집결하는 200m급 마천루 협곡 완성 5만 평 신규 물량 유입...GBD 넘어 서울 전체 오피스시장에 큰 파장
현대자동차 글로벌비즈니스컴플렉스(GBC) 개발사업의 본격화는 단순한 기업 사옥 건립을 넘어, 강남권 업무지구(GBD)의 중심축을 테헤란로에서 영동대로로 이동시키는 전환점이 될 가능성이 크다. 동시에 공급 부족이 이어지던 GBD 프라임 오피스 시장에도 질적·양적 구조 변화가 불가피해지고 있다.
특히 GBC를 통해 약 45만㎡(15만 평) 규모의 오피스가 공급되고, 이 중 15만㎡(5만 평) 정도가 외부 임대시장에 유입될 것으로 예상되면서 GBD 전역의 임대 수급 구조에 적잖은 파장이 예상된다.
영동대로에 형성되는 ‘스카이 캐년(Sky Canyon)’
GBC 본격화로 삼성역 사거리에서 봉은사역까지 약 600m 구간이 200m 내외의 마천루가 연속 배치되는 ‘스카이 캐년(마천루 협곡)’이 본격적으로 형성되고 있다.
영동대로 동측에는 GBC(높이·242m)를 중심으로 삼성생명 부지(200m), 두나무 통합사옥(180m)이 나란히 들어선다. 이 구간은 대형 금융·보험사와 IT·핀테크 기업이 집적되며, 모빌리티·AI·블록체인 등 차세대 산업이 공존하는 미래형 하이엔드 업무 클러스터로 자리매김할 것으로 보인다.
서측에는 글라스타워(138m), 파르나스타워(183m), 트레이드타워(227m), 아셈타워(171m)가 기존 강남 프라임 오피스의 위상을 유지하며 대칭 구조를 이룬다. 여기에 섬유센터(84m), 아이파크타워(88m) 등 중규모 오피스가 배후를 받치며, 기존 자산과 신축 랜드마크가 공존하는 ‘삼성역 슈퍼 블록’의 골격이 사실상 갖춰지고 있다.
2030년 전후 GBD에 프라임 빌딩 공급 봇물
그동안 GBD는 신규 프라임 오피스 공급이 제한돼 공실률이 낮게 유지돼 왔다. 그러나 ‘삼성역 슈퍼 블록’의 형성은 인근 노후 자산의 리모델링·재개발을 자극하는 동시에, 테헤란로·서초·청담으로 확산되는 프라임 자산 세대교체 흐름을 가속화할 것으로 보인다.
서초동 정보사 부지에서는 MDM이 추진하는 ‘서리풀 복합개발 프로젝트’(연면적 51만㎡·약 15만여 평)가 본공사에 착수하며 GBD 서측의 위상을 높이고 있다. 인근 테헤란로와 도산대로에서도 대형 오피스 개발이 잇따르고 있다.
테헤란로에서는 한국은행 강남본부의 재건축이 추진 중이며, 상록회관 부지는 최대 1800% 용적률 완화 방안이 검토 중인 것으로 알려졌다. 도산대로에서는 효성 청담빌딩과 아만타워가 동시 추진되고 있으며, 강남역 인근 라이언미싱 부지 역시 연면적 약 6만 4400㎡(약 2만 평) 규모의 프라임 오피스 공급이 확정된 상태다.
이들 프로젝트는 GBC와 시기·입지적으로 맞물리며 GBD 전역 오피스 수급 구조를 재편하는 촉매제로 작용할 가능성이 크다.
“여의도 IFC 10만 평 소화에 10년”...GBC 15만 평이 미칠 영향은
GBC는 전체 연면적 약 99만㎡(30만 평)의 절반 이상인 45만㎡(15만 평)가량이 업무시설로 배정될 예정이다. 이 가운데 현대그룹이 통합사옥 용도를 제외한 나머지 15만㎡(5만 평)가 외부 임대시장에 공급된다. 이는 강남의 상징적 자산인 강남파이낸스센터(GFC) 전체 연면적(약 21만㎡·6만4000평)의 3분 2 수준으로, 단일 프로젝트로서 GBD 임대시장에 상당한 구조 변화를 가져올 만한 규모이다.
한편, 2030년 전후는 강남권뿐 아니라 서울 전역에서 오피스 공급이 집중되는 시기이기도 하다. 코어비트 리서치팀에 따르면 2029~2031년까지 종로 등 도심업무지구(CBD) 재개발과 용산, 성수, 마곡 등 서울 전역에서 약 493만㎡(149만 평)의 오피스가 신규 공급될 예정이다. 여기에 GBC의 오피스 물량을 더하면 전체 공급 규모는 약 543만㎡(164만 평)에 이른다.
GBC는 전체 연면적 약 99만㎡(30만 평)의 절반 이상인 45만㎡(15만 평)가량이 업무시설로 배정될 예정이다. 이 가운데 외부 임대시장 공급 물량은 15만㎡(5만 평) 규모다. 이는 강파이낸스센터(GFC) 전체 연면적(약 21만㎡·6만4000평)의 3분 2 수준으로, 단일 프로젝트로서 GBD 임대시장에 상당한 구조적 변화를 야기할 수밖에 없는 물량이다. 업계 관계자는 “여의도 IFC 역시 2012년 준공 이후 33만㎡(약 10만 평)를 채우는 데 10년이 걸렸다”며 “45만㎡에 달하는 GBC 오피스가 어떻게 소화될지 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.
여기에 2030년 전후는 강남권뿐 아니라 서울 전역에서 오피스 공급이 집중되는 시기다. 코어비트 리서치팀에 따르면 2029~2031년까지 종로 등 CBD 재개발과 용산, 성수 등 서울 전역에서 약 493만㎡(149만 평)의 오피스가 신규 공급될 예정이다. 여기에 GBC 물량을 더하면 전체 공급 규모는 약 543만㎡(164만 평)에 이른다.
이에 따라 현대차그룹 계열사의 이전이 본격화되면 역삼 SI타워(현대모비스) 스케일타워(현대차그룹) 등 기존에 사용하던 GBD 및 주변지역과 성수디타워(현대글로비스) 등 강북지역 오피스에서 공실 발생과 신축 프라임 자산으로의 이전 수요(FTQ)가 동시에 확대될 가능성이 크다. 특히 GBC 및 인근 신규 프라임 빌딩을 중심으로 △대기업·대형 IT본부 △금융·핀테크 기업 △글로벌 테넌트의 HQ·R&D 조직 등의 수요가 집중되면서 중급 오피스 입주 기업들의 2차 업그레이드 이동까지 연쇄적으로 촉발될 가능성이 있다.
GBD 오피스 시장 대격변…“삼성역이 기준점으로”
이 같은 변화는 GBD 오피스 시장 지형을 근본적으로 바꿀 수 있다. IT·금융 기업이 밀집한 테헤란로 중심의 선형(Line) 구조에서 GBC를 정점으로 청담의 럭셔리 복합축과 서초의 첨단 업무축이 결합된 점형(Point) 구조의 ‘슈퍼 메가폴리스’로 전환될 것이라는 분석이다.
전문가들은 2030년을 전후로 공급될 프라임 오피스 물량들이 우량 자산 선호 현상을 심화시키고, 강남 오피스 자산 가치의 기준점을 ‘삼성역 슈퍼 블록’으로 이동시킬 것으로 내다본다. 삼성역 600m 구간의 스카이라인 결합과 슈퍼 블록 형성은 GBD를 아시아를 대표하는 글로벌 업무지구로 도약시키는 전환점이 될 것으로 평가된다.
3회에서는 역대 최대 규모인 2조 원의 공공기여금이 촉발할 ‘지하 초연결 네트워크’의 구조와, 삼성역을 중심으로 한 도심 이동 동선의 재편 효과를 분석한다.
