코람코자산신탁이 강남역 신축 오피스 '케이스퀘어 강남2'를 매각했다. 개발부터 운용, 회수 전 과정을 아우르는 밸류애드의 성공사례로 평가된다.

10일 코람코에 따르면 케이스퀘어 강남2 매각가는 3550억원으로, 평당 5350만원이다. GBD 오피스 딜 가운데 현대자동차그룹이 매입한 스케일타워(평당 5400만원)에 이어 두 번째로 높은 금액이다.

케이스퀘어 강남2의 총 투자비는 2200억원이다. 코람코의 최초 출자금 700억원으로 1350억원의 매각 차익을 거둬, 단일 자산 기준 IRR이 20%를 웃돈다.

이 같은 성과는 개발부터 전 과정에 촘촘히 쌓인 밸류애드의 결과다.

코람코는 지난 2018년 코람코가치부가제2의1호부동산투자회사(코람코제2-1호자리츠)를 설립한 뒤 이듬해 평당 2억4000만원 가량에 부지를 매입했다. 이후 2022년 지하 4층~지상 20층, 연면적 약 2만1942㎡ 규모로 완공됐다.

해당 자산은 전면(강남대로변)과 후면 필지 높이가 다르다. 이를 활용해 코람코는 전면 로비층을 지하로 만들었다. 해당 면적은 용적률에 포함되지 않기 때문에 임대가능 면적을 추가로 확보해 자산 가치 상승으로 이어졌다. 또 지하층이지만 강남대로변에서 진입하면 1층과 다름없기 때문에 자연스럽게 유동인구 유입을 기대할 수 있게 했다.

이와 함께 전용률이 74%에 달해, 임차인 전용 공간을 극대화했다. 특히 대로변 전면부에 건물면적을 집중시키는 설계로, 같은 개발 조건에서도 자산 가치를 높이는 구조를 만들었다. 임대료가 비싼 자리에 더 많은 면적을 배치한 것이다.

저층부(지하 2층~지상 4층)는 최고 6미터의 층고로, 리테일과 오피스 간 상호 호환이 가능하도록 설계해 시장 환경에 따른 수요 변화에 유기적으로 대응할 수 있도록 했다.

준공 후 자산관리도 코람코가 총괄했다. 준공 전 오피스 임대차 계약을 완료해 다운타임을 최소화해 임대수익을 높였다. 특히 강남역 초역세권 입지를 활용해 IT업종, 스타트업 임차 유치에 노력했다. 그 결과 우량 엑셀러레이터인 해시드 유치로 잠재 임차사 확보의 물꼬를 텄다.