서울 명동 청휘빌딩 매각 입찰에 5곳이 몰리며 명동 호텔 자산에 대한 시장의 관심을 증명했다. 다만 입찰자 간 전략 차이를 따져보면 실제 승부는 리테일 자산에 대한 접근법과 자금 조달 구조에서 갈릴 것으로 보인다.

지난 25일 진행한 입찰에서 가장 눈에 띄는 곳은 캐피탈랜드다. 캐피탈랜드가 운용하는 아시아 코어펀드 포트폴리오는 오피스·물류·멀티패밀리 자산들이 담겨 있다. 한국 자산도 안성 물류센터, 북천안 물류센터 등이다. 때문에 리테일 자산 편입을 통한 다각화 니즈가 있는 것으로 알려졌다. 

무엇보다 자금 조달 측면에서 경쟁력이 두드러진다. 한국투자증권과 Co-GP로 운용 중인 PEF도 투자에 참여하는 것으로 알려졌다. 사실상 에쿼티가 확보된 상태로 입찰에 참여한 것이다

이지스밸류플러스리츠는 보다 공격적인 자금 조달로 접근하고 있다. 현재 해당 자산을 운영하고 있는 이지스자산운용이 리츠로 인수에 나선 것이다. 이지스밸류플러스리츠는 포트폴리오 리밸런싱 과정에서 호텔 자산 편입을 고려한 것으로 보인다.

이지스밸류플러스리츠는 상장리츠의 유상증자가 쉽지 않은 상황에서 대출과 전단채 발행 등으로 자금을 조달할 계획으로 알려졌다. 다만 최근 시장금리가 한국은행의 기준금리 인상 가능성과 글로벌 지정학적 불확실성 등으로 인해 계속해서 상승하고 있어 만만치 않은 도전과제가 될 것으로 보인다.

JB자산운용도 시장에서 자금 조달을 추진하고 있다. JB운용은 지난해 머큐어 앰배서더 서울 홍대를 골드만삭스와 인수하는 등 호텔 편입에 적극적이다.

소테츠는 기존 운영자산에 단순 투자하기보다는, 타사가 운영 중인 호텔을 인수한 뒤 직접 운영으로 전환하는 방식으로 사업을 확장해온 운영사다. 이러한 전략은 이번 청휘빌딩에도 동일하게 적용됐다. 이미 2039년까지 장기 책임임대차로 운영 중인 해당 자산에 대한 추가 투자는 하지 않기로 한 것이다.

이에 따라 JB운용은 별도로 자금 조달을 해야 하는 상황이다.