홈플러스의 전격적인 법정관리 개시 여파가 자산운용사로 퍼지고 있다. 홈플러스는 2012년부터 자산 유동화를 위해 전국 점포를 세일 앤 리스백 (Sale & Lease-back. 매각후 재임대) 방식으로 매각해왔다. 법정관리에 들어가면 상거래 채권과 임금/세금 등 공익 채권을 제외한 금융 부채는 모두 동결되는데, 리스 부채는 원칙적으로 금융 부채로 분류된다.

하지만, 홈플러스는 온라인/오프라인 영업을 정상적으로 이어갈 계획이라고 밝혀서 임대료를 선순위 변제 채권으로 분류해 지불할 수 있어, 채권단 협의회 논의 결과가 주목된다. 

홈플러스는 2012년 영등포/금천/동수원/센텀시티 등 4개 점포를 세일 앤 리스백 방식으로 이지스자산운용에 6066억원에 매각했다. 이때부터 2020년까지 약 20개 점포를 총 3조9178억원에 매각했으며, 대부분 MBK파트너스의 인수금융 상환에 사용됐다. 유경PSG자산운용이 2020년, 이지스가 2012년/2017년 인수한 자산은 펀드 만기 시점에 원활하게 매각되지 않아서, 아직 보유중이다.

2021년부터 이뤄진 대전 탄방점, 서울 가양, 부산 해운대점 등 매각은 폐점과 용도변경을 거쳐 부동산 개발을 추진했던 시행사가 매입했으며, 총 대금은 2조3000억에 이른다.

홈플러스 감사보고서에 따르면, 2024년 2월말 총 리스부채는 약 3조8492억원이며, 리스 비용 지급에 따른 현금유출액은 4515억원이다. 운용사들은 그동안 안정적인 배당 수익을 위해 홈플러스가 장기간 고정 임차료를 지급하는 세일 앤 리스 방식 투자를 선호했다.

핵심은 홈플러스가 지급하는 임대료가 선순위 변제 대상에 해당되는지 여부인데, 원칙적으로는 채무가 동결되는 금융 부채로 분류된다. 다만, 임대료는 점포 영업을 위해 반드시 필요하기 때문에, 선순위 변제 채무로 분류돼 지급될 가능성도 있다.

운용사들은 투자 펀드를 설정해 점포를 인수할 때 담보인정비율(LTV) 60% 수준의 금융회사 대출을 받았다. 임대료를 받아 대출 이자를 갚는데, 금융 부채로 분류돼 홈플러스의 지급이 정지되면 펀드는 기한이익 상실(EOD)이 발생해 에쿼티(Equity) 투자자는 상당한 손실이 불가피하다.

일반적으로 법정관리가 시작되면 채권단 협의회에서 변제 순위를 놓고 담보 채권자와 무담보 채권자의 치열한 협상이 벌어진다. 또한, 법원 주도하의 채무조정이 이뤄지면 기업 회생을 위한 임대료 감면은 불가피할 전망이다. 

국내 자산운용사 관계자는 “임차료 지급에 대한 홈플러스의 입장 정리를 기다리고 있다”며 “온라인 쇼핑이 대세로 자리잡은 이후 리테일 자산은 잘 팔리지 않아 난감한 상황”이라고 말했다.