Core-series • Expert-View
이정엽 법무법인 로집사 대표 변호사
핵심요약
홈플러스의 기업회생 절차가 시작되면서, 상업용 부동산 시장에도 커다란 영향을 미치고 있습니다. 특히, 홈플러스 점포를 세일 앤 리스백(Sale & Leaseback) 형태로 매입했거나, 주상복합 등 다른 용도의 개발을 위해 인수한 투자 펀드와 리츠(REITs)가 직격탄을 맞았습니다. 기업회생을 신청한 3월4일부터 임차료 지급은 이미 중단된 상태입니다. 관건은 홈플러스가 기존에 체결한 장기 임대차 계약에 따른 임대료를 정상적으로 지급할 수 있는지 여부입니다. 또한, 6월에 마련되는 회생계획안에서 기존 임차료가 유지될지, 아니면 인하될지, 만약 조기 폐점 결정이 나오면 남은 기간 임차료는 어떻게 받아야 할지 등에 대한 궁금증이 많습니다. 이에 서울회생법원 부장 판사를 역임했으며, 기업 회생 전문가인 이정엽 로집사 대표 변호사의 의견을 들어봤습니다.
홈플러스가 3월4일 갑자기 기업회생 절차 개시를 신청했는데, 11시간 만에 법원이 인가했습니다. 빠르게 인가 결정이 나온 이유는 무엇이라고 보시나요?
최근 부임한 회생 법원장은 과거 스토킹 호스(Stalking-horse), PPP (Pre-packaged Plan) 등 다양한 제도를 도입 할 정도로 회생 절차 진행에 매우 적극적입니다. 홈플러스에 관련된 많은 이해 관계자들이 혼란을 줄이도록 빠르게 개시결정을 내린 것으로 생각된다.
일반적으로 회생 절차 개시 결정은 신청일로부터 1개월 이내로 돼 있는데, 개시 결정일 전까지 재산 보전 처분을 하면 기업의 모든 거래는 재판부 허가를 받아야 합니다. 이럴 경우 회사의 자금 집행에 시간이 오래 걸린다. 개시 결정이 나오면, 재판부의 승인 기간도 크게 줄어들고, 회생 절차도 보다 빠르게 진행될 수 있어, 시장의 충격을 최소화할 수 있다고 판단했을 가능성이 높다.
법원이 법정관리인으로 제3자가 아닌, 현 경영진을 선임한 이유는 무엇일까요?
기본적으로 법정 관리인은 기존 대표이사를 선임합니다. 다만, 기존 경영진이 배임/횡령 등에 연루됐을 경우 회생 절차에 방해될 수 있어, 제3자를 선임합니다. 홈플러스 현 경영진은 경영 실적 악화에 책임은 있지만, 배임과 횡령 등의 우려는 있지 않다고 판단했기 때문입니다.
홈플러스 점포를 인수한 기관 투자자들은 임대료를 제때 받을 수 있을 걱정이 많습니다. 홈플러스는 3월5일 “임차료는 우선 변제권이 있는 공익채권으로 분류될 수 있다”는 안내문을 투자자들에게 보냈는데, 이에 대해 어떻게 생각하시나요?
임차료 전액을 공익채권으로 분류할지는 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 임대료 채권이 공익채권 적용을 받으려면 채무자 회생법 제 179조 “계속적 공급의 무를 부담하는 쌍무(雙務) 계약의 상대방이 회생절차 개시 신청 후 개시 전 (홈플러스의 경우 11시간)까지 한 공급으로 생긴 청구권”으로 간주돼야 할 것으로 생각됩니다. 개시 신청 이전에 미(未)지급된 채권은 회생채권으로 취급될 수 있습니다.
홈플러스는 “상거래 채권은 법원의 승인을 받아서 전액 변제하겠다”고 밝혔습니다. 이는 '채무자를 위해 지출해야 하는 부득이한 비용'으로 보고 법원 허가를 받아 지급하겠다는 의도로 판단됩니다.
일반적으로 임차료는 리스 부채로 분류돼 금융 부채로 포함되는 것으로 알고 있는데, 홈플러스의 경우는 다를 수 있나요?
금융기관 차입금을 금융 부채로 보는게 일반적이고, 리스 부채는 대부분은 기계 장치 또는 차량의 금융 리스를 리스부채로 분류합니다. 임차료는 대부분 상거래 채무로 분류될 가능성이 높습니다.
홈플러스가 매각한 점포의 임차료는 대부분 장기 계약인데, 기업회생을 위해 임차료가 낮아질 수 있나요? 점포 인수한 임대인이 임차료 조정에 반대하면 어떻게 되나요?
법원이 선임한 조사위원은 회생계획안을 마련하기 위해 기업의 영업수행 및 향후 10년간 채권 변제에 필요한 자금 마련 능력을 전망합니다. 이때 임대료도 고려 대상이지만, 기존 계약의 임차료 조정 여부는 추정하기 어렵습니다.
손실이 발생하는 점포는 운영할 이유가 없고, 향후 운영 손실이 계속되면 회생 절차도 어려워집니다. 이런 경우 자구책을 마련하고, 구조조정 및 비용 통제 방안을 강구할 수 있고, 임대료도 검토 대상이 될 수 있습니다. 다만, 임대차는 상대방이 있는 계약이어서 상대방 동의 없이 임대료를 깎을 수 없습니다. 하지만, 손실이 발생해 운영이 어려우면, 회생 절차에서 점포 폐쇄 결정이 나올 수도 있습니다.
홈플러스의 임대차 계약에 따르면, 회생 개시는 ‘임차인에 의한 계약해지 사유’에 해당되고, 이 경우, 임대인은 남은 기간 임차료를 연 7%로 할인한 금액을 홈플러스에 청구할 수 있도록 돼 있습니다. 이 조항이 법적으로 유효할까요?
많은 계약서에 도산 절차에 의한 계약 해지 조항이 있지만, 실제 판례에서는 유효하지 않다고 보는 경우가 더 많습니다. 그러나, 채무 기업이 계속 이행중인 계약은 채무자 회생법 119조 (쌍방 미이행 쌍무계약에 관한 선택)에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 이럴 경우 계약 해지에 따른 위약금 또는 손해 배상금은 회생채권으로 신고돼 다른 채권과 함께 변제율을 적용 받습니다.
홈플러스 보유한 점포 63개를 담보로 메리츠증권/화재/캐피탈이 1.2조원을 대출해줬습니다. 메리츠는 기업회생과 담보권 신청을 별개 사안이라며, 회생계획과 무관하게 담보권을 실행할 수도 있다고 하는데, 이게 가능한가요? 채권단협의회는 담보, 무담보 채권자 모두가 의무적으로 참석하는 것으로 알고 있는데, 어떻습니까?
대출금 담보로 잡은 부동산이 부동산 신탁 회사에 신탁되어 있으면, 회생 절차와 상관없이 공매를 진행하는 담보권 실행이 가능합니다. 다만, 회생 절차가 진행될 때, 신탁으로 인한 공매가 회생 진행에 영향을 주면, 법원은 신탁 채권자에게 회생절차에 협조할 것인지 물어볼 수 있습니다. 일부 사례를 보면, 신탁 채권자의 회생 협조에 대한 동의를 얻은 후에 회생절차를 개시하는 경우도 있습니다.
홈플러스가 보유 점포를 담보로 하나증권을 통해 1500억원을 담보대출을 받고, 증권사들은 이를 유동화해서 개인들에게 팔았습니다. 담보 대출 조건에 MBK파트너스가 ‘이자지급 확충’이 포함돼 있는데, 이게 법정 관리 상황에서 유효한가요?
법정관리에서도 MBK의 이자지급 확충에 대한 의무는 유효하다고 판단돼, 회생절차에서 이자를 지급 받지 못한 채권자는 MBK에게 청구할 권한이 있습니다. 하나증권 담보대출에서 담보 자산이 신탁으로 되어 있다면, 메리츠 금융사와 마찬가지로 해당 신탁채권의 회수를 위해 공매를 진행할 수 있습니다.
또한, 약정 범위를 좀더 세밀하게 검토해야 합니다. 이자만 보증한 것인지, 원금도 보증 효과가 존재하는지 등을 구체적으로 확인하면, 좀더 다양한 채권 회수 방안을 옵션을 가질 수 있습니다.