이지스자산운용과 케펠자산운용이 서울 신도림 디큐브시티 개발을 위해 손을 잡았다. 케펠은 그동안 오피스 2개동 매각을 추진했으나, 현실적으로 어렵다고 판단해 이지스운용의 개발 계획에 동참하는 것으로 알려졌다.

핵심은 디큐브시티 업무용/판매용 시설의 토지가 구분 소유로 돼 있는데, 이를 단일 소유로 합치는 것이다. 이는 기존 오피스 2개동 소유권을 이전하고 현대백화점을 오피스로 전환해 오피스 3개동의 ‘단일 브랜드’로 만들겠다는 전략이다.

케펠은 올해 2월 디큐브시티 오피스1, 오피스2(옛 쉐라톤 호텔) 매각을 위한 경쟁 입찰을 받았으나, 이지스/마스턴/코람코 등 대형 운용사는 모두 불참했다. 일부 자산운용사가 참여했으나, 가격과 딜 클로징(Deal closing) 역량 측면에서 케펠의 눈높이를 맞추지 못해 사실상 중단됐다.

이지스는 2024년 12월 디큐브시티 현대백화점의 오피스 용도변경 신청을 취하했으나, 이는 지역 주민 반발 때문에 구로구청 인허가를 받기 어려워 한발 물러선 조치다. 백화점을 소유한 ‘펨코제17호 기업구조조정 리츠’는 올해 2월 2500억원 한도 대출(만기 1년)을 받아, 사업을 계속하다는 의지를 보였다. 4월2일 보궐 선거를 통해 신임 구로 구청장이 선출되면, 다시 용도 변경 관련 인허가 절차를 밟을 예정이다.

케펠은 2월 경쟁 입찰을 앞두고 이지스운용과 개별적인 인수 협상을 벌였으나, 합의를 찾지 못했다. 이지스와 케펠 모두 신경전을 벌이지만, 서로의 도움이 절실한 상황에서 “디큐브시티의 자산 가치 상승을 위해 공동 노력한다”는 포괄적 의미의 MOU를 체결한 것으로 풀이된다.

디큐브시티가 위치한 서울 구로구 신도림동 692 일대는 대지 면적 25,756㎡ 가운데 업무용/판매용 시설이 들어선 타워동이 16,922 ㎡(약 65%), 아파트동이 8,834 ㎡ (약 35%)를 보유하고 있다. 이 타워동 토지를 케펠의 오피스 1(18.4%) 및 오피스 2(22.0%), 현대백화점(50.7%), 아트센터(8.6%)가 공동 소유하고 있어 상대방의 동의가 없으면, 대수선 작업이 불가능하다.

이에 이지스와 케펠은 이를 단일 소유 구조로 변경하는 것에 합의했다. 케펠은 2020년 오피스1을, 2021년 오피스 2를 인수했고, 밸류 애드(value-add) 펀드의 특성상 매각을 통해 차익을 실현해야 한다. 반면, 이지스운용은 앞으로 현대백화점을 오피스 및 리테일로 전환해야 하기 때문에, 단일 소유권의 주체가 돼야 한다. 일각에서는 케펠이 오피스 2개 동을 펨코17호 리츠에 매각하며, 일부 수익증권에 투자하는 구조를 예상하고 있다.

국내 자산운용사 관계자는 “케펠의 오피스 1,2는 사회적 이슈가 있는 자산이어서, 운용사들이 임대료 및 시세 차익 목적으로 투자하기 어렵다”며 “결국 이지스가 인수해 오피스 3개동 및 리테일로 구성된 단일 자산으로 만드는 것이 현실적인 대안”이라고 말했다.