코람코자산신탁이 서울 역삼동 아크플레이스 인수를 위해 설립한 리츠(REITs)가 일반 공모로 50억원 조달을 추진하고 있다. 오피스 전체 인수대금에 비해 조달규모가 매우 작은데, 금융권 차입이 아니라 왜 절차가 복잡한 일반 공모에 나섰을까?

부동산 업계에서는 인수 당시의 현금흐름 예상이 실제와 벗어났고, 담보인정비율(LTV) 60%를 넘기지 않기 위한 조치로 보고 있다.

코람코자산신탁은 2024년 4월 강남권의 핵심입지인 테헤란로 대로변에 위치한 연면적 6만2725㎡(1만8974평), 지하 6층~지상 24층 규모의 프라임 오피스인 아크플레이스를 인수했다. 코람코 가치투자 제4-6호 리츠는 이 자산을 7917억원에 인수하면서, 보통주에 1640억원을 투자했다. 이어 우선주(제1종 종류주) 1630억원 가운데 삼성화재가 가장 많은 470억원을 투자했다. 삼성화재는 선순위 대출도 5300억원 가운데 2500억원을 투자할 정도로 적극적이었다.

이번에 코람코신탁이 모집하는 50억원은 제2종 종류주이며, 우선 배당률은 7%지만 매각 차익 분배 권리가 없다. 지난해 인수 당시 선순위 대출 금리는 All-in Cost 기준 5.5%였다. 반면 1종 종류주는 연 6.8% 배당에 매각 차익의 15%를 가져간다.

리츠의 일반 공모는 국토교통부에 공모 계획서를 제출해 승인 받고, 공모를 맡는 증권사(iM증권)에 수수료를 지급해야 한다. 50억원 모집에 6000만원(1.2%)의 수수료가 책정됐다. 감정평가도 2024년말 기준으로 다시 실시해 8928억원으로 평가됐는데, 수수료만 1억3700만원이다.

코람코는 인수 당시 설비투자(CAPEX) 등을 위한 예비비로 358억원을 모집했는데, 이 비용이 부족해 추가로 50억원을 공모하는 것이다. LTV 비율은 당시 64%(임차보증금 포함)이었으며, 최근 감정평가액 기준으로도 60%에 가깝다. 

부동산 투자업계 관계자는 “리츠 투자자들의 추가 투자 또는 대주단의 추가 대출이 어려워, 금액이 작지만 공모에 나선 것으로 보인다”며 “현금흐름이 예상을 벗어난 것”이라고 말했다.

코람코자산신탁은 이에 대해 “인수 당시 원래 공모 계획이 있었는데, 투자자 모집이 원활하게 이뤄져 사모로 충분했다”며 “강남권 오피스의 고급화 열풍 때문에 설비투자 비용이 당초 예상보다 늘어나 공모를 진행한다”고 설명했다.