코람코자산신탁이 프라임 자산인 서울 역삼동 아크플레이스 인수를 위해 설립한 리츠(REITs)의 50억 소액 공모에 대해 많은 투자자들이 의아해하고 있다. 시장 관계자들은 사실상 사모 리츠에 ‘공모 리츠’ 무늬를 씌워 재산세와 종합부동산세를 줄이기 위한 목적이 큰 것으로 풀이하고 있다.

관련 법상 공모와 사모 리츠의 경계가 모호해 코람코가 법의 허점을 파고 들었다는 평가도 있다.

정부는 그동안 개인 투자자의 리츠 투자 활성화를 위해 공모 리츠 및 부동산 펀드에 특별한 세제 혜택을 부여했다. 과거에는 공모 및 사모 리츠/부동산 펀드가 보유한 부동산의 종합부동산세를 면제했으나, 2020년 6월부터 이러한 혜택을 공모 리츠/펀드에만 주기로 했다.

사모 리츠 및 펀드의 경우, 오피스 빌딩의 부속 토지 공시지가가 80억원을 초과하면 과세 표준에 따라 매년 0.6~0.84%(농어촌특별세 포함)의 종합부동산세를 내야 한다. 특히, 400억원 이상 토지는 최고 세율 0.84%가 적용된다. 제산세도 별도 합산 과세가 적용돼 0.24~0.48% 부과되고, 토지 공지 시가가 10억을 넘으면 0.48%가 적용된다.

코람코신탁의 아크플레이스 리츠는 2024년 '사모'로 분류돼, 종합부동산세 11억원과 재산세 10억원을 납부했다.

반면, 공모 리츠와 부동산 펀드는 종합부동산세가 아예 면제되며, 재산세도 분리 과세 대상이어서 0.24% 단일 세율이 적용된다.

서울시에 따르면, 아크플레이스 대지면적은 4171㎡(약 1262평)이며 2024년 부속 토지 공시지가는 총 2553억원(평당 2억200만원)으로, 종합부동산세 최고 세율(0.84%) 적용 대상이다. 주택을 제외한 상업용 업무시설의 건물 공시가격은 집계되지 않는다.

코람코신탁은 사모 리츠를 설립해 2024년 4월 아크플레이스를 인수했기 때문에, 토지와 건물 공시가격을 합한 과세표준에 최고세율이 적용돼 매년 12억원 이상의 종합부동산세가 부과되며, 재산세도 최고 세율을 적용받는다.

하지만, 2025년 3월에 50억원 일반 공모가 이뤄지면 공모 리츠로 분류될 가능성이 있다. 세법은 공모 리츠로 적용 받기 위한 주주 구성 비율, 금액 등을 구체적으로 규정하지 않고 ‘불특정 다수로부터 자금을 모집한다’는 조항 밖에 없다. 따라서, 아크플레이스를 약 8000억원에 인수하는데, 공모 금액이 50억원으로 매우 작아도, 공모 리츠로 간주돼 세제 혜택을 받을 수 있다.

부동산 투자업계 관계자는 “코람코가 세법의 허점을 파고 들어, 종부세 절감을 위해 비싼 비용을 지불하며 소액 공모를 진행하는 것”이라며 “설비투자(CAPEX)를 위한 50억원은 금융권 한도대출(소위 마이너스 통장)로 충분히 해결할 수 있다”고 설명했다.

한편, 코람코신탁은 국토교통부에 제출한 투자설명서에서 “아크플레이스는 1998년 최초 준공 이후 27년이 지나 약 75억원의 CAPEX가 필요하며, 이번 공모로 50억원을 조달할 예정”이라고 설명했다.