홈플러스 점포를 세일앤리스백(SLB, Sale & Leaseback) 형태로 인수한 투자 펀드의 감사보고서에 대해 회계법인이 ‘의견 거절’ 판정을 내렸다. 법정관리가 진행중인 상황에서 향후 임대차 협의 결과의 불확실성이 너무 커서 자산가치 평가가 어렵다고 봤기 때문이다. 대주단 입장에서 감사 의견 거절은 차주(借主)의 신뢰도를 심각하게 저해하는 사안이어서, 대출금 회수 사유에 해당된다.

대주단은 리스크 관리 차원에서 선제적 담보권 실행을 위한 공매를 검토하고 있다. 다만, 담보로 잡은 점포가 개발 목적이 아니라, 홈플러스의 임차료 수입에 의존하고 있어 매각될지 여부는 장담하기 어렵다.

유경PSG자산운용은 2020년 ‘유경공모부동산투자신탁 3호’를 통해 홈플러스 울산점과 구미 광평점, 시화점을 3003억원(부대비용 제외)에 인수했다.

3호 펀드는 지난 4월21일 “20기(2024년 11월~2025년 2월) 감사보고서와 관련해 회계법인의 의견거절을 수령했다”고 공시했다. 펀드는 “부동산과 실물자산 평가 금액 및 자료를 받지 못했으며, 향후 홈플러스 임대차 계약이 확정되면 공정가치 평가를 재추진하겠다”고 설명했다.

유경PSG는 올해 2월말 대출금 2014억원 만기를 1년 연장했는데, 선순위 금리는 3.2%에서 5.3%로 뛰었다.  

이지스자산운용은 2017년 ‘이지스 코어리테일부동산투자신탁 126호’를 통해 전주 효자점을 1700억원(비용 제외)에 인수했다. 이 펀드도 제16기(2024년 9월~2025년 2월) 감사보고서에 대해 같은 이유로 의견거절 판정을 받았다고 4월28일 공시했다. 이지스는 올해 2월 대출금 1039억원 만기를 6개월 연장했다. 

홈플러스와 자산운용사들은 5월 중순을 시한으로 정하고, 임대차 계약 변경을 협의하고 있다. 홈플러스는 사모 펀드/리츠는 임차료 50%, 공모 펀드/리츠는 35% 일괄 감면을 요구하고 있으며, 자산운용사들은 강하게 반발하고 있다. 홈플러스 상황을 감안하면, 어떤 형태로든 임차료 감면은 불가피하다.

이 같은 협의와 별도로, 삼성생명과 농협은행, 국민은행 등 대주단은 회계법인의 ‘감사의견 거절’이 대출금 회수 요건에 해당된다고 보는 견해가 강하다. 대주단 관계자는 “차주의 중대한 불확실성이 높아진 만큼, 빠른 시일 안에 의견 거절 사유를 해소하지 못하면 선제적인 회수 조치에 들어갈 수밖에 없다”고 말했다. 

대주단은 대출금의 20% 이상을 대손충당금으로 적립하고, 만기 이전 담보권 실행을 검토하고 있다. 보험사 관계자는 “부동산 관련 대출은 조금만 위험해저도 만기 연장이 어렵고, 손실을 감수하며 회수 조치에 들어간다”고 말했다.